Цитата дня: "Программа семейной ипотеки действует до июля текущего года. Предлагаю ее продлить до 2030 года, сохранив основные базовые параметры".
Владимир Путин

Апартаменты в кредит

17.07.2021 в 12:16 | время чтения: 5 мин.

Апартаменты — сравнительно новый формат жилого пространства для российского рынка недвижимости.

Сегодня такой формат набирает популярность в России. Апартаменты — это недвижимость, которая имеет статус коммерческого помещения. В апартаментах можно жить, но нельзя оформить постоянную регистрацию. Фактически это гостиничный номер, который можно приобрести, чтобы жить в нем или сдавать в аренду. Апартаменты бывают разной планировки могут включать в себя одну или несколько спален, зону гостиной или рабочий кабинет, кухню, санузел. Сам термин появился на российском рынке недвижимости совсем недавно, но объекты уже пользуются повышенным спросом, что обусловлено высоким уровнем комфорта, отличной транспортной доступностью, поскольку зачастую такие объекты расположены в центрах городов и мегаполисов и развитой инфраструктурой.

Зачастую апартаменты строятся, потому что застройщику удалось купить участок не под жилое строительство, а только под гостиницу или офис. На такой земле можно построить дом, но там не будет квартир, а будут апартаменты.

Тип апартаментов может быть разным и зависит от назначения земли. Она может предназначаться для строительства гостиницы или объектов общественно-делового назначения. В первом случае налоги будут ниже, а прав у собственника при этом больше. Назначение земли можно узнать, запросив у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.

Апартаменты отличаются от квартир по следующим параметрам:

  1. Юридический статус — это главное отличие. Апартаменты имеют статус юридических помещений, соответственно, в них невозможно оформить постоянную регистрацию. А вот временно зарегистрироваться можно — сроком на 5 лет, а затем продлить прописку. Застройщику проще собрать разрешительную документацию, если планируется возведение апарт-комплекса, предъявляются наименьшие требования к обустройству канализации, вентиляции, отоплению и водоснабжению. Необязательно также строго соблюдать строительные СНиПы, действующие при возведении жилого фонда. Все это значительно сокращает затраты на строительство и обустройство, в результате чего стоимость апартаментов примерно на 15-30% меньше, чем жилые объекты со схожими характеристиками и уровнем комфорта. Стоимость частично компенсирует высокие тарифы ЖКХ и прочие расходы.
  • На апартаменты не распространяются правила, действующие эксплуатации жилых помещений. Например, «закон о тишине» не затрагивает такие объекты недвижимости. Кроме того, апартаменты не имеют норм освещения, шумоизоляции, инсоляции, покупатель все эти параметры должен контролировать самостоятельно. Нет строгих требований в том числе и к качеству самой конструкции — фундамента, стен, перекрытий и прочего.
  • Применяются гораздо более высокие ставки к налоговым тарифам и платежам ЖКХ. Налоги за пользование апартаментами обычно увеличены на 20-25%.
  • Возможность перепланировок без долгого и сложного процесса оформления всех внесенных изменений в БТИ. Покупатель вправе создавать жилое пространство на свое усмотрение, поскольку современные апарт-комплексы предлагают свободную перепланировку.
  • Использовать апартаменты для жилья, сдачи в аренду, использования в качестве коммерческих нужд, например, здесь можно обустроить салон красоты. Значительное преимущество апартаментов как объекта недвижимости заключается в их универсальности.
  •  Комфортное расположение. Апарт-комплексы строят в исторических местах или в местах с развитой инфраструктурой.

Почему при множестве преимуществ апартаментов ипотека для их покупки непопулярна?

  1. Невыясненная ликвидность таких объектов. Банки повышают процентные ставки, чтобы минимизировать свои риски при оформлении заемщиком ипотеки на апартаменты.
  2. Термина «апартаменты» в российском законодательстве не существует.
  3. Статус апартаментов сложно назвать однозначным: это нежилая недвижимость, которую в то же время можно использовать в качестве жилой. Здесь тоже заключаются определенные риски.
  4. Не слишком широкая целевая аудитория. Как правило, апартаменты приобретают состоятельные граждане.
  5. В отношении апартаментов не действует Федеральный закон №214.

Тем не менее, в крупных российских банках существуют программы ипотечного кредитования, по которым можно приобрести апартаменты. Оформление такой ипотеки имеет ряд особенностей:

  1. Залогом для банка в данном случае становится помещение, оформленное по особой юридической форме.
  2. Рост спрос на апартаменты растет, поэтому банки разработали специальные программы ипотечного кредитования на их покупку, что привело к схожести таких программ с классическими. 
  3. Повышенные требования банков к объекту недвижимости.
  4. Размер первоначального взноса практически не отличается от взноса за жилое помещение.
  5. На ипотеку для покупки апартаментов не распространяется возможность использовать средства материнского капитала И различных сертификатов. Кроме того, нельзя воспользоваться и господдержкой.
  6. Часто главным условием банков становится приобретение апартаментов только у аккредитованных застройщиков.
  7. Более высокая процентная ставка на ипотеку при покупке апартаментов и небольшой срок кредитования. Как правило, срок составляет 10 лет, что гораздо меньше, чем при покупке квартир.

Рассмотрим программы нескольких банков, которые выдают ипотеку для покупки апартаментов.

Сбербанк не предлагает отдельной программы ипотечного кредитования на покупку апартаментов, такой объект можно купить в рамках программы «Готовое жилье». Ставка банка начинается от 8,7%, а размер первоначального взноса составляет 15% от стоимости объекта. Также в Сбере на апартаменты распространяется программа субсидирования ставки застройщиками. В первый год кредита ставка может быть очень низкой — от 1,1%. Банк также предоставляет возможность рефинансировать существующую ипотеку со ставкой 7,9%. Предложение действует как на готовые, так и на строящиеся апартаменты от аккредитованного застройщика.

Росбанк предлагает достаточно выгодное предложение на покупку апартаментов. Процентная ставка здесь составляет 8,25%, а срок кредитования может достигать 25 лет. Первоначальный взнос начинается от 20%. Заемщиком может стать наемный работник, ИП, юридическое лицо, не младше 20 лет не старше 64 на момент полного погашения кредита.

Банк предъявляет ряд требований к апартаментам:

  1. Объект должен быть структурно обособленным и иметь все необходимые коммуникации.
  2. Можно купить только те апартаменты, которые расположены в наземных этажах.
  3. Обязательная регистрация в ЕГРН.
  4. Износ апартаментов не больше 50%.
  5. Не будут одобрены объекты, которые стоят на очереди на капитальный ремонт, снос, реконструкционные работы или объекты, которые расположены в ранее казенных помещениях — пансионатах, санаториях, гостиницах, воинских частях.

Процентная ставка ВТБ, в отличие от других банков, непосредственно зависит от метража приобретаемого объекта: чем больше площадь, тем ниже ставка. Первоначальный взнос 10%, но, если заемщик платит минимальный первый взнос, то банк увеличивает процентную ставку на 0,5% ежегодно. Процентная ставка ВТБ начинается от 9,2%.

Абсолют банк предлагает оплатить заемными средствами не более 70% общей стоимости объекта, ставка — от 9,49%,можно взять сумму до 20 000 000 рублей. Банк не обозначает верхнюю границу возраста заемщика, а нижняя — 21 год. Среди требований банка также обозначено обязательное наличие постоянной регистрации в регионе, где приобретается апартаменты.

Клиенты Газпромбанка из Москвы и Санкт-Петербурга могут выбирать апартаменты стоимостью до 60 000 000 рублей, в других регионах России максимальная сумма кредита составляет 45 000 000 рублей. Минимальный первоначальный взнос —  20%, а процентная ставка начинается от 9,7%.

Покупка апартаментов может быть особенно удобна представителям некоторых профессий, которые используют их в качестве жилой квартиры и офиса одновременно. Среди них: психоаналитики, программисты, консультанты. Существуют также комплексы, предназначены специально и для проживания, и для работы.

РФМ

Поделиться с друзьями