Вторичный рынок жилья России подошел к концу году с избыточным навесом предложения. Обострившаяся конкуренция не позволит квартирам дорожать, а в некоторых городах будет толкать цены вниз.
Цены стоят с апреля
За год цены на вторичном рынке жилья в среднем прибавили 9,5%, но весь рост пришелся на первый квартал. После этого ценовая ситуация характеризовалась стагнацией или снижением. Согласно исследованию Циан, в 26 из 39 крупнейших российских городов средние цены предложения в апреле-декабре прибавили менее 5 %, причем, в большинстве рост в среднем был на уровне 0,4%.
Ряд городов отметились трендом на снижение. Среди них – Москва (минус 6% с апреля по декабрь), Петербург (минус 8%), Московская область (минус 4%), Ленобласть (минус 3%), Краснодар (минус 6%), Казань (минус 3%) и Севастополь (минус 11%).
В незначительном числе локаций отмечен незначительный рост (более 5%). В основном, это города с относительно невысоким уровнем цен на вторичке –Ульяновск, Волгоград, Астрахань, Пенза, Челябинск.
Как отмечают эксперты, на вторичном рынке нет господдержки, поэтому продавцы ограничены возможностями поднимать цены предложения. Но неплохие дисконты предлагались уже на стадии переговоров с покупателем.
Новостройки ушли в отрыв
Жилье в новостройках в этом году дорожало почти вдвое активнее (16,5%), чем на вторичке (9,5%.) Поэтому разрыв между ценами на строящееся и готовое жилье продолжал увеличиваться. Сейчас только в пяти из 39 российских городов стоимость «квадрата» на вторичке дороже, чем в новостройках. К ним относятся Севастополь, Оренбург, Владивосток, Махачкала и Саратов.
В 90% крупнейших городов из-за разницы между стоимостью «квадрата» приобретать готовое жилье выгоднее. Наибольший ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» зафиксирован в Астрахани (51%), Томске (36%), Казани (27%), Хабаровске (24%) и Нижнем Новгороде (23%). В Санкт-Петербурге готовые квартиры дешевле новостроек на 18%, а в Москве – на 5%.
Спрос показал устойчивость
Эксперты Циан отмечают, что в 2022 году вторичный рынок, в отличие от новостроек, показал высокую устойчивость: показатели спроса оказались лишь на 12% меньше по сравнению с прошлым годом. Уровень потенциальной покупательской активности оценивается по числу просмотров объявлений на Циан и звонкам.
В марте-апреле отмечалась первая волна падения спроса, а возвращение активности началось в августе. Следующее сокращение активности пришлось на вторую половину сентября, после объявления частичной мобилизации, но на этот раз восстановление началось уже в октябре. В ноябре-декабре рост продолжился. Эксперты связывают это с сезонным, финансовым и пр. факторами – повышением деловой активности в конце года, выплатой премий, желанием завершить крупные сделки и т.д. В целом спрос в октябре-декабре был на 19% меньше показателей прошлого года. Но по итогам декабря эксперты ожидают роста количества сделок, что традиционно для рынка.
Срочная продажа на рекордах
В этом году доля объявлений с пометкой «срочная продажа» достигла исторического максимума за последние три года. Первая волна срочных продаж была зафиксирована в период марта-июля (3,9%). Вторая волна наблюдалась осенью и по протяженности оказалась вдвое короче – к середине ноября показатель составил 4%, после чего начал снижаться.
Эксперты отмечают, что несмотря на рекордный рост таких объявлений, продавцы не склонны идти на большие снижения цены предложения – скидки составляют в пределах 5-8%. Впрочем, уже такого дисконта хватает для быстрого выхода на сделку. А покупателя имеется возможность добиваться бонусов в процессе дальнейших переговоров.
Экспозиция прибавила месяц
Сокращение спроса и усиление конкуренции на вторичном рынке привели к увеличению сроков продажи квартир. В декабре средний срок экспозиции объявления о продаже составил 127 дней. Максимального уровня показатель достиг в ноябре – 129 дней. Быстрее всего квартиры в этом году продавались в апреле – 99 дней. Среднее увеличение срока экспозиции в крупных городах составило 29 дней.
В некоторых городах сроки продажи выросли максимально. Рекордный рост отмечен в Краснодаре (+74 дня, до 153 дней) и Тюмени (+60 дней, до 131 дня). Дольше всего квартиры на вторичке продаются во Владивостоке (180 дней) и Севастополе (155 дней). Быстрее всего сейчас можно реализовать недвижимость в Екатеринбурге (86 дней) и Красноярске (92 дня).
В конце года эксперты отмечают разворот тренда – средний срок экспозиции сократился на два дня по сравнению с ноябрем, такое уменьшение зафиксировано в большинстве городов.
Выбор стал богаче на 18%
Объем предложения на вторичке крупных городов за год увеличился в среднем на 18%. Рынок сокращался вплоть до мая из-за недоступности ипотеки на вторичке, но с конца весны начал фиксировать поступательный рост новых лотов в предложении. В сентябре объем предложения слегка сократился, после этого показатели почти не меняются. Такая динамика была характерна для большинства городов. Выбор на вторичке здесь вырос по сравнению с прошлым годом.
Максимальное пополнение предложения отмечено в Ульяновске (плюс 76%), Омске (плюс 60%), Тольятти (плюс 53%). В Москве объем новых лотов вырос на 44%, в Санкт-Петербурге выбор стал богаче на 43%.
В целом эксперты констатируют, что вторичный рынок в 2022 г. показал высокую устойчивость к внешним событиям, и сейчас выглядит достаточно привлекательным по сравнению с новостройками. По словам руководителя «Циан.Аналитика» Алексея Попова, ценовой разрыв с новостройками во многих случаях компенсирует разницу в условиях кредитования. Кроме того, на вторичный рынок ожидается поступление квартир в недавно сданных домах. Покупатели таких квартир уже немало заработали на росте цен, и это позволит вести с ними продуктивные переговоры для заключения сделки, считает эксперт.
По его словам, в следующий год вторичка вступает с избыточным объемом предложения. Усилившаяся конкуренция не даст ценам расти, а в некоторых локациях продолжит толкать их вниз.
Александр Смирнов.