В ноябре вторичный рынок жилья России показал первые признаки оздоровления. Цены продолжают стагнировать, но активность покупателей усилилась. Эксперты осторожно заговорили о постепенном восстановлении спроса.
Об этом говорится в исследовании ЦИАН, эксперты которого проанализировали ситуацию на квартирном рынке 36 крупнейших российских городов с населением свыше 500 тыс. человек.
Цены продолжают ждать
Цены на вторичке никак не отреагировали близкий конец года – на рынке недвижимости в это время традиционно фиксировался деловой сезон. По итогам ноября средние цены показали минимальный рост в 0,4%, а ситуация в крупнейших городах почти не изменилась. В семи регионах стоимость «квадрата» шла вниз – это Краснодар, Московская область, Петербург, Иркутск, Москва, Ленинградская область и Севастополь. В двух последних цены снижение было наиболее заметно (почти минус 2%).
В остальных областных центрах средневзвешенный «квадрат» на квартирном рынке чуть подорожал. В Перми, Челябинске, Новокузнецке, Ростове-на-Дону и Ижевске прибавка составила 1,5%, в Махачкале и Кемерово – сразу на 2%. Эксперты объясняют, что существеннее всего «квадрат» прибавляет в самых дешевых локациях, а в наиболее дорогих «потолок», судя по всему, достигнут и уже не позволяет ценам расти еще сильнее.
Всего с начала года средние цены на вторичке российских городов показали рост в 7 %, но уже с мая рост прекратился и перешел в стагнацию из-за сокращения спроса. Причины общеизвестны – квартирный рынок не стимулируется льготными госпрограммами и субсидированными продуктами от застройщиков, как это происходит на первичке. «Цены на вторичном рынке крупнейших городов РФ практически не меняются уже более полугода. Несмотря на приближение активного сезона, продавцы не спешат повышать стоимость своих лотов, боясь отпугнуть покупателей», –комментирует руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов. Тем не менее, надежды на оживление имеются – в ноябре эксперты отметили большую активность граждан по подбору квартир, а число сделок на вторичном рынке продолжило медленно увеличиваться.
Спрос уходит на вторичку
В ноябре потенциальный спрос (активность пользователей сайта, кликов на объявления, звонки и т.д.) вырос на 8 % по сравнению с октябрем. Эксперты ЦИАН связывают это в том числе с сезонным оживлением (выплаты премий, желание закрыть сделку до конца года и т.д.).
Ноябрьские данные по числу реальных сделок пока готовятся, но октябрьская статистка свидетельствует, что вторичка в крупных городах выглядит более жизнеспособной на фоне отрицательной динамики спроса в новостройках. Например, в Москве число сделок на первичке в октябре упало на 39%, а Петербурге – на 15%, тогда как на вторичном рынке восстановление после весны, наоборот, продолжилось (плюс 11% и плюс 9,5% соответственно). Похожая ситуация и в других региональных центрах. Например, на квартирном рынке Казани в октябре отмечен рост числа сделок на 16%, в то время как в новостройках – сокращение на 15%. Тренд на покупку готового жилья продолжает укрепляться, тем более, что ценовой разрыв между первичкой и вторичкой в разных городах впечатляет. В Москве цены предложения в новостройках на 5% дороже готовых квартир, в Санкт-Петербурге –на 17%, в Казани – на 28%.
Как отмечает Алексей Попов, в случае отмены льготной ипотеки вторичный рынок станет более конкурентоспособным по сравнению с новостройками, так как условия по кредитам в двух сегментах станут сопоставимыми.
Продавать стали быстрее
Еще один позитивный фактор для вторички – средний срок экспозиции объявлений впервые с весны перестал расти. По сравнению с октябрем он сократился на один день и в среднем составляет 127 дней – столько сейчас нужно, чтобы продать квартиру на вторичке. Для сравнения: минимальный срок был зафиксирован в апреле и составлял 99 дней. Аналитики ЦИАН говорят, что о развороте тренда говорить пока преждевременно, так как реализация недвижимости ускорилась лишь в половине крупных городов. Среди них – Тюмень (на 16 дней), Сочи и Ставрополь (на 8 дней) и др.
В остальных средний срок экспозиции все еще продолжает подрастать, но таких городов становится все меньше. Это позволяет с осторожностью говорить о постепенном восстановлении спроса.
В течение последних двух месяцев перестал расти и объем предложения на рынке (в ноябре – 329,3 тыс. лотов). Единого тренда для всей России здесь тоже пока нет. Например, в Астрахани, Казани и Оренбурге число квартир в листингах выросло более, чем на 10%. В Самаре, Краснодаре и Хабаровске, наоборот, число объектов уменьшилось более, чем на 10%. Это свидетельствует о сохранении неопределенности и разных моделей поведения продавцов – кто-то передумывает продавать жилье в текущих условиях, кто-то, наоборот, хочет уехать в другой город, страну или успеть купить новостройку до окончания льготной ипотеки.
Доля объявлений с отметкой «срочная продажа» на рынке достигла своего максимума в 4 % к середине ноября, после чего пошла на снижение. По оценке экспертов ЦИАН, волна срочных распродаж продлилась два месяца. Несмотря на рекордную для рынка цифру таких объявлений, к большим дисконтам в рекламных объявлениях это не привело – судя по всему, покупатели добивались скидок уже в процессе предметных переговоров.
Александр Смирнов.