Субсидированная ипотека от застройщика с участием банка как инструмент сначала применялась только на рынке апартаментов, поскольку на них не распространялась государственная льготная ипотека. С помощью субсидирования ипотеки девелоперы стали активными игроками на ипотечном рынке. Программы субсидирования помогают застройщикам обращать внимание покупателей на конкретные проекты, при этом данные программы, по мере роста базовых ставок ипотечных программ, становятся все более популярными.
После того как Центробанк заявил о повышении ключевой ставки до 20%, строительные компании приняли решение о прекращении действия собственных программ субсидирования ипотечных ставок. Сейчас они возвращаются на рынок уже с новыми условиями. Виталий Коробов, генеральный директор Element Development, отмечает, что субсидируемая застройщиком ипотека должна хорошо поддержать спрос на рынке новостроек. Иногда, с учетом повышения ключевой ставки ЦБ и роста базовых ставок по ипотеке, подобное предложение от застройщика может оказать существенное влияние на выбор покупателем жилья.
Ипотечные программы с субсидированной ставкой от девелопера появились на рынке жилой недвижимости во время пандемии два года назад. Они были необходимы для того, чтобы поддержать спрос. Застройщик компенсирует разницу, которая возникает в процентной ставке, в чем и заключается механизм применения субсидированной ипотеки. Чтобы предотвратить потенциальную отмену сделки любой из сторон договора, сумма выплачивается одним платежом и заранее. Такую программу можно назвать скрытой скидкой по процентной ипотечной ставке, которую девелоперы предоставляют своим клиентам, объединяясь с банками.
Чаще всего льготная ставка действует только первое время (год или два), но встречаются и такие программы, когда ставка продолжается действовать в течение всего срока кредитования. Кроме того, при использовании программы ипотеки от застройщика, как правило, увеличивается первоначальный взнос. Также важно отметить, что ипотека от девелоперов действует на ограниченное количество вариантов жилья.
Одним из первых застройщиков, которые объявили о возобновлении субсидированных программ, стала группа компаний «Самолет». Совместно со Сбербанком, застройщик разработал субсидированную ипотечную программу со ставкой 9,99% годовых на весь срок ипотечного кредитования. Следом подобные программы ввели и другие крупные застройщики, например, ПИК и ФСК. Так, группа компаний ПИК предлагает субсидированную ипотеку от Сбербанка и ВТБ под 10% годовых. Программа предполагает наличие первоначального взноса размером 20% от общей стоимости жилья, ипотеку банк оформляет на срок до 20 лет. Согласно условиям данной программы, наценка на квартиру будет составлять не менее 10–12%.
Группа компаний ФСК ввел субсидированную программу от Сбербанка со ставкой от 0,01% на первый год и стандартными условиями по истечении этого года. Также застройщик включил в программу возможность рефинансирования под 19%. Главное условие — ипотека должна быть оформлена до середины апреля 2022 года. Еще у ФСК действует программа «Семейная ипотека» со ставкой 0,01% на весь срок действия договора, которую компания реализует совместно с МКБ. Кроме того, можно выбрать и ипотеку со ставкой 7,77%, которую застройщик реализует все с тем же МКБ.
В крупных городах, где стремительно увеличивается объем строящегося жилья, субсидированные ипотечные ставки от надежных застройщиков будут широко распространены, уверена заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. При использовании субсидированной ипотеки размер ставок для строящихся домов будет на несколько процентных пунктов ниже, чем при условиях оформления льготной ипотеки под 12%. Возможно, они будут снижены до психологически приемлемого уровня и составят около 9–10%.
Сейчас конкуренция будет расти как среди застройщиков, так и между девелоперами и собственниками вторичных квартир. Последние тоже начнут предлагать скидки на квартиры. Только самые крупные застройщики имеют возможность предлагать своим клиентам субсидированную ипотеку. Для этого девелоперу необходимо иметь внушительный портфель проектов, а также прочные долгосрочные отношения с банками-партнерами, поскольку программа реализации субсидированной ипотеки достаточно затратная и требует наличия дополнительных ресурсов.
В свою очередь, банкам тоже интересно стимулирование спроса на недвижимость. Для того, чтобы привлечь клиентов, кредитные организации продолжат запуск совместных с застройщиками программ. Девелоперы смогут предоставлять выбор своему клиенту, так было и раньше, поскольку средства для компенсации разницы они берут из дисконта. Покупатель сможет воспользоваться льготной ставкой и субсидированием от застройщика либо приобрести жилье по стандартным условиям, но со скидкой на выбранную квартиру. Субсидированная ставка становится выгодной, когда устанавливается на весь период кредитования, в результате чего помогает существенно сократить переплату — примерно на 25–30%, иногда экономия составляет до 40%. Более низкая ипотечная ставка позволяет заметно сократить ежемесячный платеж первое на время выплат, кроме того, переплата за весь период жилищного кредитования для покупателя, как правило, тоже снижается. Если клиенты планируют погасить ипотеку менее чем за 15 лет, то им будет выгоднее выбрать скидку от застройщика.
Но не все эксперты согласны с тем, что программы субсидирования будут популярными среди покупателей. Например, Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», считает, что на рынке не будет представлено много подобных программ, поскольку ставка обновленной льготной ипотеки составляет 12% и она приемлема для многих заемщиков. К тому же, увеличение максимальной суммы кредита с 3 млн до 12 млн рублей позволит использовать ее и тем, покупателям, которые выбирают более дорогие квартиры. Апрель и май покажут, сможет ли новая льготная ипотека заметно оживить спрос. Если спрос увеличится, то застройщики не будут дополнительно запускать собственные программы совместно с банками, по мнению эксперта.
А если же спрос будет недостаточно высоким из-за роста цен или снижения доходов потребителей, то тогда девелоперам стоит рассмотреть возможность субсидирования ставки. Причем величину ставки прогнозировать сложно, поскольку каждый п.п., сброшенный застройщиком от ставки, существенно повлияет на ту сумму, которая компания должна компенсировать банку. Ирина Доброхотова считает. что целесообразно стимулировать спрос за счет точечных скидок, программ рассрочек, а также ипотечных программ с минимальной ставкой на первые пару лет кредитования.
Субсидированная ипотека продолжат действовать и на рынке апарт-отелей. Около 50% девелоперов предлагают для будущих владельцев апартаментов субсидированные ставки менее 8,5%. На рынке апартаментов используют два вида льготных ставок. Первый вариант подразумевает использование сниженной ставки на период от одного года до трех лет, после чего она становится стандартной. Во втором случае сниженная ставка применяется весь срок. В настоящее время объем сделок на рынке апартаментов с применением собственных ипотечных программ застройщиков не превышает 15–20% от общего объема выданной ипотеки.
На рынке жилой недвижимости количество сделок с использованием льготных программ от девелоперов еще меньше, их доля находится на уровне 10–15% от общего объема выданных ипотечных кредитов. В случае с жилыми объектами субсидированная ипотека менее востребована, т.к. на них также распространяются действующие льготные программы с господдержкой. Большинство экспертов уверены, что до конца этого года подобные программы начнет предлагать большинство строительных компаний Санкт-Петербурга.
РЕФ