Цитата дня: "Программа семейной ипотеки действует до июля текущего года. Предлагаю ее продлить до 2030 года, сохранив основные базовые параметры".
Владимир Путин

Две столицы – два мира новостроек

14.03.2023 в 17:45 | время чтения: 7 мин.

Москва и Петербург различны во всем, в том числе в двух столицах различны рынки недвижимости. Это архитектура и высотность, средние площади и цены на квартиры, способы покупки и покупатели. Но общие тенденции на рынке новостроек тоже есть.

Хотя Москва стоит более восьми столетий, а Петербурге более 300 лет, средний возраст исторических построек в Петербурге свыше ста лет, а в Москве – примерно 80. «Жилой фонд Петербурга гораздо старее, чем в Москве. Кроме того, в столице активнее ведется работа по проведению капитального ремонта зданий, сносу ветхого и аварийного жилья, реновации и комплексного освоения территорий», — указывает Павел Логачев, директор по продажам GloraX.
Площадь Москвы меньше, а население больше. Петербург, прорезанный водным артериями, занимает большую площадь.
При этом дефицит земельного банка в центральных локациях Петербурга гораздо выше, чем в Москве. По сути, в центральных районах Петербурга уже не осталось участков, где можно возводить жилье, отметил Логачев.
Архитектура в городах разная. Как рассказал в одном из интервью Евгений Герасимов, руководитель архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры», столицы по-разному создавались. Москва состоит из самостоятельных объектов, они главенствуют. Петербурге подчинен общей идее застройки, здесь главное – пустота.
Современная архитектура – вынуждено или нет, но следует сложившейся традиции. «В Москве проекты более смелые, так как город динамичный, быстро реагирует на все мировые тренды. Москва – это мегаполис небоскребов, с большим количеством стекла и бетона. В Петербурге же к архитектуре особое отношение, поэтому здесь девелоперы должны быть очень аккуратны, четко оценивать окружение и следить за тем, чтобы проект вписывался в архитектурный ансамбль общей застройки», — рассуждает Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике Группы «Аквилон».
По мнению Алины Базаевой, старшего аналитика департамента исследований Nikoliers, Петербург очень моноцентричен, и премиальные сегменты преимущественно располагаются в центральных и околоцентральных локациях. Москва в этом плане идет дальше и формирует больше точек притяжения, объектов инфраструктуры и культуры за пределами центра. Поэтому объекты премиального класса имеют более широкую географию. Также Петербург консервативен в части архитектуры проектов, тогда как в Москве все чаще появляются интересные формы, особенно в премиальных классах.
Высотность в двух столицах также различна. Москва, как известно, самый высотных российский город – здесь несколько десятков небоскребов высотой более 100 метров. Проект «Москва Сити» и вовсе состоит из небоскребов высотой более 300 метров.
В Петербурге подобные попытки не приветствуются, поскольку уродуют панораму города. Эксперты отмечают: появилось достаточно мало- и средне-этажных проектов.

Разное предложение

«Чем выше класс жилья, тем больше различий между проектами и предпочтениями покупателей двух столиц», — заявляет Базаева.
По ее словам, это происходит в том числе потому, что жилые комплексы массового сегмента в обеих столицах возводят одни и те же компании. В комфорт-классе строятся типовые проекты, в спальных и периферийных районах с хорошей транспортной доступностью, или проекты комплексного освоения территории, когда сам девелопер формирует среду для новых проектов.
Как отмечает Базаева, в массовом сегменте и в Москве, и в Петербурге давно нет требований к минимальной площади квартир, а средняя площадь примерно одинакова — 40 кв. м. «Потолки в новостройках этого сегмента в Москве в среднем чуть выше, чем в Петербурге, также в Москве лучше показатели по обеспеченности парковками: на одну квартиру приходится 0,3-0,5 машиноместа, а в Петербурге — 0,2-0,3 машиноместа», — уточнила она.
Минимальная площадь квартир в бизнес-сегменте Москвы — 30-35 кв. м (при средней площади 60–80 кв. м), высота потолков при этом находится — 2,8-3,2 м (в частности, благодаря более мягким московским требованиям к высотности).

В Петербурге дом бизнес-класса может быть «нарезан» на квартиры меньшей площади, а высота потолков может ограничиваться 2,7 м.
«В премиальных домах Петербурга минимальная площадь лота составляет 30 кв. м. В последнее время на рынке премиум-класса появился абсолютно несвойственный для данного сегмента формат «студий». Средняя площадь у данного формата в Петербурге — 70-90 кв. м, а у московских — 80–100 кв. м. Однако в части характеристик проекты премиального класса двух столиц схожи: высота потолков от 3 м, не более шести квартир на этаже, минимум 0,8-1 машиноместо в закрытом подземном/полуподземном паркинге», — рассказала Базаева.
В то же время Логачев подчеркивает: в качестве отделки петербургские застройщики предлагают более комфортные варианты. При этом на московском рынке зачастую предлагаются квартиры свободной планировки без перегородок, в Петербурге такие предложения можно встретить не часто.
Кроме того, отметила Базаева, «Петербург медленно, но верно идет к чистовой отделке». В большинстве случаев квартиры с отделкой предлагаются в масс-маркете и некоторых проектах класса «бизнес». Чистовая отделка часто встречается в московских проектах премиум-сегмента, в то время как в Петербурге квартиры обычно передаются покупателям без отделки или с предчистовой отделкой.

Под надзором властей
В Москве и Петербурге выстроены несколько разные системы реализации проектов. Например, в Петербурге застройщику крайне сложно получить разрешение на возведение жилого дома в историческом центре, даже если находится лакуна.
Требования в части Госстройнадзора примерно одинаковы. И сегодня в обеих столицах есть жесткие требования по социальным объектам. В то же время считается, что в Москве проще возвести и передать на баланс городу объекты социальной инфраструктуры, уточнил Логачев.
«Также стоит отметить, что в Москве ответственность строительных компаний находится под пристальным вниманием мэра города, что, безусловно, сказывается на формате работы девелоперов», — указывает Коротаевская.

Ценовая разница

Наверное, всей стране известно, что Москва – самый дорогой российский город, а разница в ценах на недвижимость в столице выше на 40-50%, чем в Петербурге.
При этом в рамках международного рейтинга NUMBEO, который ранжирует 510 крупнейших городов планеты, в текущем году Петербург признан самым дорогим российским городом. И это при огромной разнице в покупательской способности: 39,28 пунктов в Петербурге и 55,39 в Москве.
«Стоимость жилья по районам в Петербурге распределяется гораздо равномернее, чем в Москве. В столице невозможно представить ситуацию, при которой стоимость квартиры в центре была примерно равна стоимости в спальном районе. В Петербурге такие варианты встречаются: квартира в старом жилом фонде в центре, требующая ремонта, может быть сопоставима по цене с квартирой в спальных районах, но с качественным ремонтом», — рассуждает Логачев.

Требовательные покупатели
В портрете покупателей жилья в Москве и Петербурге есть общие черты, но есть и различия. Например, по данным Группы «Аквилон», в обоих городах больше половины покупателей квартир – женщины: 56% в Петербурге, 58% в Москве.
Но уже в возрасте покупателей есть отличия: основная масса покупателей в Москве – 36-45 лет, в Петербурге – 26-35 лет.
Для дольщиков в обеих столицах важна эргономичность, отмечают эксперты. Поэтому все чаще в предложении встречаются квартиры-трансформеры, smart-планировки, с набором опций в виде мастер-спальни, гардеробной и проч., отмечает Базаева.
По словам Коротаевской, и в Москве, и в Петербурге покупатели желают иметь инфраструктурный набор прямо на территории комплекса, а также комфортный, безопасный, зеленый двор.
Логачев указывает на заметные различие предпочтений в отдельных сегментах рынка. Например, в Москве апартаменты – более доступная по стоимости альтернатива жилью. В Петербурге – в первую очередь выгодное инвестиционное вложение. Поэтому в Петербурге более востребован формат сервисных апартаментов.

В высокобюджетном сегменте, отмечает Логачев, квартиры в Петербурге чаще приобретают жители СЗФО, которые менее требовательны к наличию чистовой отделки и готовности проекта. Больше внимания они обращают на другие критерии: статусная локация, окружение, качественные характеристики проекта.
«В Москве велика доля сделок с иногородними покупателями и инвесторами. Поэтому запрос на лоты с финальной отделкой всегда выше, чем в Петербурге», — добавил Логачев.
Кроме того, по его словам, в премиальном сегменте Петербурге проходит больше сделок с привлечение ипотечных средств, а в Москве покупатели предпочитают рассрочку или 100-процентную оплату.
По словам Логачева, есть еще одно различие: петербуржцы чаще при выборе квартиры в новостройке обращаются к риэлторам, в столице большим доверием пользуются отделы продаж застройщиков.
У этого различия длинная история – оно появилось еще в 1990-х. Впрочем, как многие другие различия рынка двух столиц.

Елена Зубова.

Поделиться с друзьями