Если вы любите загородный образ жизни, отдых на природе вдали от шума и высокого темпа жизни большого города, то наверняка задумывались о покупке собственной дачи. Как это сделать грамотно и комфортно — расскажем в статье.
Наиболее подходящее время для покупки дачи — осень и зима, поскольку в этот период цены снижаются, на рынке появляются много интересных предложений, а вам можно не торопясь сделать выбор в пользу оптимального варианта. Для начала важно определиться, хотите вы домик недалеко от города или большой огород, цветник и плодовые деревья. Здесь стоит отметить, что дача — это дом любого типа, который приспособлен только для летнего проживания. Она может находиться в деревне, поселке, садоводческом (СНТ) или дачном некоммерческом товариществе (ДНТ), а также в коттеджном поселке. Если же вы настроены переехать загород, стоит рассмотреть варианты приобретения загородного дома, так как именно они подходят для круглогодичного пребывания.
На что обращать внимание при выборе дачи?
В любом случае перед покупкой дачу нужно тщательно осмотреть:
1. Подъездные пути. Осень это делать лучше всего, поскольку именно так можно оценить, насколько возможно будет проехать здесь в межсезонье. Также проверьте доступность oбщecтвeнного тpaнcпopта, ocoбeннo, ecли y вac нeт мaшины.
2. Состояние дома. Естественно, это один из ключевых пунктов. Внимательно осмотрите здание снаружи и изнутри, при необходимости это можно сделать с помощью специалиста, который способен заметить недостатки и нюансы дома.
3. Отопление. Электрическое, газовое или дровяная печь. Первые два варианта можно проверить на месте, а печь необходимо затопить либо хотя бы осмотреть на предмет целостности.
4. Забор и надворные постройки. Осмотреть, в каком они состоянии и находится ли строго на территории участка.
5. Состояние огорода и сада. В период дождей можно заметить, застаивается ли влага на участке — это говорит о том, что грунтовые воды находятся слишком высоко. На такой земле трудно будет выкопать овощную яму, а еще может фундамент подмывать.
6. Наличие электричества. Низкая цена дачи довольно часто обусловлена отсутствием света.
7. Вода. Есть два варианта: собственная скважина или общее водоснабжение. Во втором случае нужно уточнить период подачи воды (как правило, с мая по сентябрь).
8. Возможность регистрации. Если участку присвоен адрес, на нем можно будет прописаться.
9. Если дача находится в СНТ, то следует уточнить его правила. Например, как подается вода, сумму ежегодных членских взносов, по каким тарифам придется платить за электроэнергию.
10. Соседи. Пообщавшись с ними, сможете выяснить, есть ли шумные компании и бывают ли кражи на участках, узнать о порядках в кооперативе.
Итак, когда вы определились с домом, можно начать сбор документов. Какие документы нужно запросить у продавца при покупке дачи?
1. Выписка ЕГРН. В ней указывается владелец участка и ограничения, если они есть. Документ стоит изучить особенно на предмет наличия залога, ареста, правопритязаний третьих лиц, особых условий использования земли.
2. Документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью — договор купли, свидетельство о наследстве и другие.
3. Кадастровые паспорта на землю и дом, в случае, если он зарегистрирован. Особенно важно обратить внимание на то, размежеван ли приобретаемый участок, то есть, есть ли у него границы. Если их нет, то сделку не зарегистрируют.
Кроме того, необходимо выяснить реальные границы земельного участка, чтобы избежать возможных споров с товариществом садоводов и соседями.
При осмотре на местности определите, где именно заканчивается данный участок, можно использовать виртуальную кадастровую карту: она бесплатная и позволяет в режиме реального времени сверить границы с данными со спутника. Для этого потребуется номер объекта недвижимости по кадастру и приложение на телефоне.
4. Технический паспорт на строение.
5. Нотариальное согласие супруга на продажу дачи или его подпись в договоре (при долевой собственности). Согласие необходимо в случае, если недвижимость куплена в браке.
6. Разрешение органов опеки на продажу, когда дача оформлена на ребенка.
7. Квитанции об оплате электричества, чтобы избежать выплаты чужих долгов. Также необходимо сверить данные счетчика и в платежных документах.
8. Если у собственника свидетельство о праве собственности старого образца, то запросите свежую выписку ЕГРН. Владение недвижимостью сейчас фиксируется только в электронной форме. Заказать выписку можно онлайн, через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра.
Если право собственности на дачу возникло до 1998 года, то продавцу необходимо сначала внести сведения об участке в ЕГРН, подав заявление в МФЦ. Затем уже регистрировать сделку купли-продажи.
Не соглашайтесь на сделку, если вам предлагают приобрести дачу, просто переоформив запись в «садовой книжке» кооператива, но не оформляя документы через Росреестр. Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Это лишь подтверждение, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе, а не документ, удостоверяющий собственность. Такая сделка не будет иметь юридической силы.
Еще одна возможная трудность – предстоящее изъятие участков для нужд муниципалитета. Это может быть строительство скоростной магистрали или железнодорожной ветки. Собственники дачи, которых не устраивает компенсация, стараются быстрее продать дачу. Узнать о проекте можно, ознакомившись с генпланом развития территории или обратившись в администрацию. И всегда есть возможность прояснить этот момент с соседями и председателем кооператива.
Итак, все документы в порядке, можно приступать к оформлению договора. На что обратить внимание на этом этапе?
Договор заключается в письменной форме, количество экземпляров соответствует числу участников сделки. Используется стандартная форма, которую можно найти в свободном доступе.
Обязательные пункты, которые должны быть включены в договор:
1. Данные продавца и покупателя: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес прописки. Сведения об объекте недвижимости: адрес, номер участка (при наличии), имеющиеся строения.
2. Цена, за которую вы приобретаете дачу. Она должна соответствовать реальности, не допускается ее снижение в договоре. Иногда так делают, чтобы не платить налоги. Если сделку не зарегистрируют или она будет аннулирована, вам вернут только сумму по договору.
3. Каким образом будут переданы деньги (на банковский счет, наличными) и сроки передачи.
4. Отсутствие правопритязаний со стороны третьих лиц.
5. Срок передачи ключи от дачного домика.
6. Подписи сторон и дата.
Также дополнительно должен быть составлен акт приема-передачи. Возможно вместо акта включить пункт о том, что дача принята в момент подписания.
Будьте внимательны при покупке дачи по доверенности. Лучше всего лично пообщаться с владельцем и убедиться в его желании совершить сделку. Выясните, почему он не продает участок лично и проверьте доверенность на подлинность у нотариуса.
Подведем итог. Какой алгоритм проведения сделки?
1. Подберите дачу, оптимально подходящие под ваши требования.
2. Закажите проверку правовой чистоты объекта в агентстве недвижимости или у юриста, проверьте все документы на дачу.
3. Составьте договор купли-продажи и подпишите его. Одновременно происходит оплата – деньги можно передать наличными или перевести на банковский счет. Наличные передаются под расписку, безналичная оплата подтверждается платежным поручением.
4. Подписать акт приема-передачи, если он предполагается в вашем случае.
5. Сдать подписанный договор сдается на регистрацию.Проще всего сделать это в МФЦ.
6. Забрать готовые документы в МФЦ: выписку ЕГРН на ваше имя и зарегистрированный договор)
Если покупаете дачу в ипотеку, необходимо сначала согласовать недвижимость с банком. Банк проводит собственную проверку и выносят решение, возможна ли покупка в кредит. Кредитный договор подписывается одновременно с договором купли, они оба сдаются на регистрацию в Росреестр.