Процесс купли-продажи квартиры, в силу своего крупного масштаба и больших затрат ресурсов, содержит в себе риски не только для покупателя, но и для продавца. Но обычно больше говорят о рисках покупателя, считая, что их положение более уязвимое. Но при неудачном совершении сделки продавец рискует лишиться не только денег, но и недвижимости. Безопасное и грамотное совершение сделки требует внимательности и ответственности всех ее участников.
Сначала продавец и потенциальный покупатель обсуждают условия оформления договора и передачи аванса или задатка. Задаток отличается повышенными рисками для продавца, поскольку в том случае, если продавец не совершит сделку в определенные сроки, то он должен будет вернуть покупателю сумму в два раза больше суммы задатка, согласно действующему законодательству. Размер задатка может составлять до полумиллиона рублей. Возвращение двойного задатка справедливо в том случае, если продавец пообещал заключить сделку с покупателем на конкретных условиях, но позже передумал это делать. Но недобросовестные покупатели могут попробовать добиться выплаты двойного задатка путем обмана продавца. Например, если покупатель изначально не собирался покупать жилье, но планировал заработать на продавце. Он может в устной форме перенести подписание договора на другую дату, а затем обратиться в суд с иском о взыскании с продавца двойной суммы задатка, поскольку сделка не была своевременно оформлена, договор не подписан в то время, которое было обозначено в соглашении о задатке. Тогда суд может обязать продавца вернуть несостоявшемуся покупателю в два раза больше денег.
Чтобы избежать таких выплат, Иван Суворов, советник по правовым вопросам юридической группы «Совет», предлагает продавцу устанавливать задаток в договоре только когда он уверен, что сделка состоится именно с этим покупателем и на конкретных условиях, указанных в договоре. В остальных случаях в договоре лучше указывать аванс, который не нужно будет возвращать в двойном размере. Так, аванс является предоплатой покупки, а задаток выступает залогом выполнения договора, поэтому их необходимо различать.
Другой риск для продавца также напрямую связан с деньгами. В договоре купли-продажи всегда необходимо указывать только реальную сумму сделки. Если сделка по каким-то причинам будет аннулирована, а суд признает ее недействительной, то сумму удастся вернуть только ту, что прописана в договоре. И все же стоимость недвижимости в договорах достаточно часто занижают специально для того, чтобы уменьшить налоговые выплаты с продажи жилья. Покупатель может предложить указать стоимость в договоре меньше реальной, но после заключения договора и регистрации права собственности отказаться платить всю реально оговоренную стоимость объекта. Продавец же не будет иметь возможности юридически взыскать эту сумму с покупателя.
Существует и другая схема. Потенциальный покупатель предлагает заплатить большую сумму за квартиру, а потом через суд будет пытаться снизить стоимость и вернуть себе часть денежных средств, в результате купив жилье по более низкой стоимости. Именно поэтому, продавая квартиру, следует ориентироваться на стандартный договор, не принимая предложений покупателей изменить его содержание. Самым надежным вариантом станет регистрация сделки с помощью специальных банковских сервисов. В этом случае вырученные деньги собственник получит только после государственной регистрации.
Стадия расчетов является наиболее важной для продавца недвижимости. Если покупатель не оплатит или оплатит покупки только частично, пострадает от этого только продавец. Неоплата может повлечь за собой разные риски, от обратимых, но очень нежелательных, до неустранимых. Нежелательным, но предотвратимым риском можно считать зафиксированную неоплату, которую покупатель не отрицает. Оформив право собственности на квартиру и заехав в нее, недобросовестный покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею, пока продавец через суд будет возвращать свою собственность. Одним из ключевых условий для регистрации собственности является фактическая передача квартиры, а не полная уплата денежных средств за нее. Выполнение обязательств по договору подтверждает акт приема-передачи, который является определяющим документом в сделке. Юристы рекомендуют использовать продавцу жилья договор и акт, подготовленные юристами с его стороны, а не предложенные покупателем.
Лучший вариант оплаты для правда тот, в котором объект оплачивается сразу после подписания договора. Так, если оплата производится наличными деньгами, то они пересчитываются и передаются теперь уже бывшему собственнику, после чего нотариус или покупатель самостоятельно регистрирует совершенную сделку в ЕГРН. Но покупатели не всегда согласны на такие условия. И тогда возникают риски, например, покупатель ограничивает доступ продавца к банковской ячейке или по разным причинам затягивает перевод средств.
Следующая опасность, с которой могут столкнуться продавцы — составление нескольких расписок о получении средств. Так, покупатель может запросить подписи сначала акта приема-передачи и договора, а затем еще и расписки о получении средств. Таким образом, покупатель получает два документа о передаче денег, и, если он решит обратиться в суд, то продавца могут обязать вернуть сразу две суммы.
Сделка с недобросовестным покупателем может стать недействительной. Суд может признать такую сделку недействительной, если покупатель или продавец находился в состоянии, когда он не способен отдавать отчет своим действиям и руководить ими. Чаще всего справку из психоневрологического диспансера с целью удостовериться в отсутствии препятствий к совершению сделки запрашивает покупатель у продавца. Однако важно помнить, что удостовериться в адекватном состоянии друг друга необходимо обеим сторонам сделки.
Адвокат Олег Сухов отмечает, что необратимые последствия наступают, когда покупатель получает документы о подтверждении оплаты без фактической оплаты. В таком случае продавец недвижимости может остаться без своего жилья и без денежных средств.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не лишиться собственности и денежных средств, следует внимательно присмотреться к потенциальному покупателю. Так, если он торопится заключить предварительный договор сразу после осмотра квартиры и без проверки объекта, на это стоит обратить внимание. Другой подозрительный признак —- настойчивое предложение покупателя непрозрачных схем оплаты, будто бы предназначенных для получения выгоды продавцом и для более простой регистрации права собственности. В числе таких схем — занижение цены, выведение условий оплаты в отдельный договор. Чтобы избежать существующих рисков, необходимо собрать информацию о покупателе в доступных источниках, тщательно проработать схему сделки и использовать механизмы расчетов, которые защитят обе стороны сделки.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, рассказывает, что периодически находятся такие покупатели, которые не планируют на самом деле совершать сделку, а покупка квартиры для них — своеобразный досуг, способ пообщаться, выйти в люди. Такие покупатели обычно отказываются от сделки в последний момент, используя разные предлоги. Они не преследуют цель совершить покупку, возможно, у них даже нет на это денежных средств. Агенты недвижимости со стажем хорошо знают эту категорию псевдопокупателей, поэтому могут выявить ее на начальных этапах, чтобы сэкономить и собственное время, и время реальных покупателей, а также продавцов. Нельзя сказать, что псевдопокупатели (или “туристы”, как их называют в профессиональных кругах) имеют злой умысел, но они тратят большое количество ресурсов других участников рынка.
РЕФ