То, что сейчас происходит на рынке недвижимости нельзя сравнить не с 2014м не с 2018 годом. Мы столкнулись с ситуацией, когда в одной точке сошлись сразу и геополитика и экономика – это абсолютно новая кризисная ситуация. Согласно данным Росеестра продажи в Петербурге упали на 56%, а по некоторым регионам падение составило 90%. Май вселил надежду, что до дна рынок уже дошел и оттолкнулся для подъема вверх. Сейчас тренд уже положительный, но темпы роста оставляют желать лучшего.
Сегодня в подавляющем большинстве жилье приобретают исключительно для себя. Квартира – это товар первой необходимости. Жить где-то нужно всем, поэтому жилищная в любой экономической ситуации остается востребованной. Вот именно за этих клиентов сейчас и ведется конкурентная борьба девелоперов.
Среди клиентов рынка недвижимости можно на сегодня выделить два типа покупателей.
Первые – это те, кто хочет, продав старую квартиру на вторичном рынке получить деньги на первый взнос и переехать в новостройку, поменять район или город проживания, или просто увеличить жилую площадь. Весной рынок вторички при этом остановился полностью. Люди боялись продешевить с продажей, т.к. не было ясности, что будет с ценами на новостройки. Многие лоты на вторичном рынке были сняты с продажи, а те что висели в списках продавать тоже не спешили. Участники рынка и аналитик говорят в мае и июне ситуация начала исправляться и это позитивный сигнал для тех, кто работает с первичкой.
Второй тип клиентов – это клиенты, которые ждут. Ждут позитивных новостей с экономических полей: снижения ключевой и ипотечной ставок, снижения цен на недвижимость и бог знает, чего еще. Причем это та группа клиентов, у которых деньги на первоначальный взнос уже есть. К сожалению масса клиентов, относящихся к ждунам, не учитывают уровень инфляции и скорость с которой она поглощает их накопления. В добавок из-за выдерживания паузы, зачастую самые перспективные лоты уходят с рынка.
Третий тип – клиенты, которые ничего не ждут, а уверено идут на сделку. Они постоянно следят за актуальными предложениями и программами господдержки: льготная ипотека, госпрограммы, субсидированная ставка, семейная или военная ипотеки. Застройщики говорят уже начали оформляться сделки с использованием ипотеки для IT специалистов.
Год назад основных клиентов рынка недвижимости тоже делили на три группы, но они все были инвестиционные.
Инвесторы – искали точку входа в проект подходили к сделке с точными экономическими расчетами для получения максимальной прибыли.
Сомневающиеся инвесторы – клиенты подвластные истерике или хайпу на рынке. Эта группа хватала первые попавшиеся варианты по приемлемым условиям с целью перепродажи или сохранения накоплений.
Третья группа как-бы инвесторы. Те, у кого не было не накоплений ни свободных денег на первый взнос, но было желание во что-то вложиться, например, продав автомобиль для первого взноса и вписаться в ипотеки, чтобы потом сдать жилье в аренду и попытаться ее окупить таким образом или хотя бы отбить ипотечные платежи.
Сегодня рынок апартаментов также сильно просел. Хотя еще год назад на волне пандемии и всеобщей самоизоляции он рос как на дрожжах. Аналитики уверяют, что падение спроса на программы доходности произошло из-за роста цен на апартаменты и отсутствие в этом сегменте льготной ипотеки. Также отмечают, что в городе сильно упала арендная ставка для апартаментов из-за отсутствия туристического потока. В итоге окупаемость вложений сильно растянулось во времени и может достигать 15 лет. При всем вышеуказанном стоит отметит, что спрос на апартаменты для личного проживания остался. Помимо этого, повысился спрос на апартаменты в курортных зонах с оздоровительной инфраструктурой. Особенно привлекательным стал Курортный район Петербурга. Апартаменты в зеленой зоне приобретают и для личного проживания и инвесторы для сдачи в аренду. Спрос на этот вид жилья позволяет поддерживать высокие арендные ставки. Эксперты рынка говорят, что даже для самого пессимистического сценария такие вложения окупятся за 12 лет, а в среднем срок окупаемости составляет 7 лет.
Сегодня апарт-отель в центре уже не является тем ноу-хау как 10 лет назад. Покупателю нужна инфраструктура, которая поманит к нему арендаторов.
На спрос влияет не только не стабильность рынка, но и цена на квадратные метры. Одной из причин роста которой стало введение эскроу-счетов. Но при этом их введение успокоило потенциальных покупателей, которые ранее боялись остаться на долгие годы с недостроем. Теперь неблагонадежных застройщиков должен заменить банк на того, кто в состоянии достроить объект. Но дополнительная финансовая нагрузка побудила девелоперов поднять цены.
Ко всем проблемам рынка стоит отнести и ипотечные ставки. Как только они становятся двузначными – тут же происходит замедление или остановка рынка. – это можно сказать психологических барьер для покупателя. На Петербургском экономическом форуме Владимир Путин объявил о снижении ставки по льготной ипотеке до 7%. Это очень позитивная новость, которая должна серьезно подстегнуть рынок недвижимости. Клиенты из группы ждунов должны обязательно прейти за квартирами.
Помимо госпрограмм конечно и сами девелоперы должны бороться за клиентов и придумывать программы и скидки для их привлечения. Это могут быть и краткосрочные субсидированные ипотеки на время строительства с гарантией сохранения цены лота и скидки на прямые сделки и возможные бонусы в виде парковочных мест. Да что угодно – считают эксперты рынка.
Что касается прогнозов на конец года, то аналитики стараются не делать никаких заявлений. Ситуация меняется в режиме нонстоп. Это и введение новых пакетов санкций от недружественных партнёров, и ответные меры государства для сглаживания ситуации. Решения в правительстве о поддержании строительной отросли принимаются еженедельно. В этих реалиях что-то спрогнозировать очень сложно. Эксперты сходятся во мнении, что если нужна квартира сейчас, то ее нужно купить.
Стоит отметить, что на рынке недвижимости учувствуют не только покупатели, но и застройщики. И на рыночную ситуацию влияет помимо вышеуказанных факторов и предложение. А такого бума как был в прошлом и предыдущих годах в 2022м точно ждать не стоит. По состоянию на начало мая на рынок вышло всего 700 тыс. кв. м. на волне взлета прошлых лет в 2021 м году стартовали многие крупные проекты. Эксперты говорят, что старты будут и в этом году, т.к. без развития рынок существовать не может, но темпы будут значительно ниже. Руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева в комментарии Фонтанке.ру сообщила: «Стартовала масса интересных проектов, многие из них — на периферии, где началось развитие крупных территорий, освоение которых продолжится многие годы. Текущий год, безусловно, отличается от прошлого: таких высоких показателей мы не ожидаем, всё будет развиваться в спокойном русле, как и всегда в те годы, когда рынок приходит в нормальное, равновесное состояние. Поэтому новые старты, безусловно, будут — без этого рынок не может развиваться, это необходимое пополнение предложения».
Сегодня многие застройщики вынуждены корректировать планы по новым объектам и по завершению предыдущих. Все отталкиваются от спроса. Объем новых проектов в 1 квартале 2022 года по сравнению с предыдущим годом упал в 2,5 раза. При этом стоит отметить, что общий объем предложения составляет порядка 3 млн. кв.м. – это меньше годового спроса. Некоторые компании, планировавшие в этом году ввести свои проекты, вынуждены по некоторым из них перенести сроки ввода на следующий год.
ОМС