Жизнь стремительна, отменяются старые планы, создаются новые, достигаются поставленные цели, возникают свежие. Это касается не только мелочей, но и долгосрочных планов.
Вы решились на важный шаг — приобрели квартиру в ипотеку для себя и своей семьи. Но иногда бывает так, что возникает необходимость продать это жилье в связи и переездом, желанием увеличить жилую площадь, повысить комфорт. Возможно ли продать квартиру в ипотеке? Да, но с согласия банка. Как это сделать, рассмотрим в этой статье.
Квартира, которая на время выплаты ипотеки находится в залоги у банка, может быть продана так же, как и другие объекты недвижимости. Такая квартира является объектом гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником, но только с согласия банка. Поэтому, до того, как начать искать покупателя, необходимо обратиться в банк за снятием обременения с недвижимости.
Заемщик обращается в ипотечный отдел, где пишет заявление с указанием причины продажи квартиры. Банк рассматривает оставшуюся сумму кредита и начинает контролировать сделку. Сроки, стоимость жилья и обстоятельства сделки согласовывают с кредитором, затем с покупателем. На решение банка влияют: вариант погашения долга, общее состояние жилья, его рентабельность, а также процентная ставка по кредиту.
После одобрения сделки необходимо выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких способов существует несколько:
- Досрочное погашение ипотеки;
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- Сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведет банк..
Далее рассмотрим эти варианты более подробно.
- Досрочное погашение ипотеки
Этот способ довольно популярен и в то же время прост. Происходит такая сделка таким образом: заемщик за счет собственных средств погашает долг, получает подтверждение банка о погашении и оформляет с покупателем обычный договор купли-продажи. Что делать, если нет возможности погасить долг самостоятельно? Можно предложить покупателю оплатить долг до оформления договора по предварительному договору и уже после этого сообщить банку о досрочном погашении ипотеки.
Есть определенная схема досрочной оплаты:
- Потенциальный покупатель отдает собственнику часть денег для погашения ипотеки в качестве задатка за квартиру;
- Между сторонами заключается предварительная сделка, которая предусматривает продажу жилья после снятия обременения. В договоре должна быть указана сумма сделки, алгоритм передачи денег и сроки оплаты долга.
- После подписания договора задатка, продавец оплачивает долг, получает в банке документ о полном погашении задолженности и через Росреестр снимает обременение с недвижимости.
- Собственник жилья заключает стандартный договор купли-продажи с покупателем, учитывая задаток за ипотеку.
Такой способ удобен и популярен, но в то же время связан с определенными рисками для обеих сторон сделки.
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки.
Этот способ предполагает непосредственное участие банка в сделке. В этом случае покупатель передает деньги не продавцу, а банку. Риски также снижаются за счет оформления соглашения, согласно которому продавец после снятия обременения обязан довести сделку до конца.
Сотрудник банка предоставляет справку об актуальном размере долга. Покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка в две отдельные ячейки в банке. Затем происходит снятие обременения с недвижимости, заключение договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности в Росреестре.
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом.
Вариант применяться особенно часто в случае отсутствие свободных средств у заемщика. В этом случае он находит покупателя, готового приобрести квартиру с условиями ипотеки. Банк здесь может помочь улучшением условий для новых собственников квартиры и рефинансировать ипотеку. Новый владелец квартиры выплачивает остаток займа согласно графику. Основной этап сделки — поиск покупателя, согласного на такие условия. Покупатель сначала оформляет стандартную ипотеку в банке, получает согласие танка и выбирает обремененный объект. Переоформление ипотеки проходит быстрее, чем другие варианты.
- Сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведет банк.
Наименее рискованный вариант продажи недвижимости. Собственник продает квартиру с согласия банка. Банк самостоятельно полностью курирует сделку и снимает с квартиры обременение. Есть две возможности совершить такую сделку:
- Покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец, и выплачивает его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.
- Переоформление ипотечного кредита на другое лицо. В результате переоформления покупатель становится собственником объекта и одновременно новым ипотечным заемщиком. Таким образом происходит перекредитование с участием банка, продавца и покупателя.
Минус такой сделки — банк не будет держать цену, которую назначит продавец, поэтому можно потерять в стоимости квартиры.
Как найти покупателя ипотечного жилья?
Квартиру с ипотекой часто предлагают со скидкой до 20% с целью компенсировать для покупателя те сложности, которые предполагает сделка. При поиске покупателя необходимо учесть, что он должен отвечать требованиям банка — быть платежеспособным и с хорошей кредитной историей, если квартира продается вместе с ипотечным долгом. Также у покупателя должно быть достаточно средств для задатка, если продавец планирует погасить ипотеку до полной продажи квартиры.
Продавать ипотечную квартиру — выгодно? Как правило, нет, особенно если рассматривать выгоду для самого заемщика (продавца). Стоимость квартиры при выставлении на продажу будет ниже, чем ее стоимость изначально и с учетом выплаченных процентов.
Кроме того, продавец будет обязан заплатить НДФЛ, если квартира находилась в собственности менее пяти лет. Если объект недвижимости был унаследован или подарен, то продать его без налога можно уже через три года. В то же время доход от продажи квартиры может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму выплаченных по кредиту процентов. Так и получается, что зачастую налоги при продаже ипотечной квартиры не платятся независимо от срока владения. Стоит отметить, что расходы, связанные с покупкой квартиры и ее переоформлением, несет покупатель.
Плюсом покупки ипотечной квартиры становится безопасность сделки. Снижаются риски мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Кроме того, банк контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.
Еще один плюс — продажа квартиры в ипотеке поможет, если нет денег на оплату долга. Можно переоформить кредит на нового владельца или выплатить долг из суммы, вырученной за продажу жилья.
А вот минусом процедуры продажи ипотечной квартиры является увеличение срока продажи квартиры. В случае, если квартиру необходимо продать срочно, с ипотечным обременением это сделать довольно трудно. Кроме непосредственного поиска покупателя, понадобится время и для подготовки документов к заключению договора, оценочных работ. Для сбора всех документов потребуется минимум несколько недель. Перерегистрация квартиры в Росреестре также займет некоторое время, поэтому банк не перечислит деньги продавцу сразу после заключения договора.
Какие шаги нужно совершить, чтобы продать ипотечное жилье?
- Обратиться в банк, получить согласие на сделку и уточнить сумму задолженности;
- Выставить квартиру на продажу, подробно описать условия сделки.
- Если в качестве способа продажи выбран вариант с досрочным погашением за счет покупателя: стороны обращаются в банк, подписывают трехстороннее соглашение, раскладывают сумму в ячейки и забирают свои деньги после перехода права собственности. Если квартира продается вместе с долгом, то стороны перезаключают кредитный договор в банке.
- Снять обременение, если долг погашен в ходе сделки. Если долг переводится на покупателя, то обременение перерегиструют.
- Заключить договор купли-продажи.
- Зарегистрировать передачу прав в Росреестре.
С помощью такого алгоритма продать жилье с обременением сложно, но при необходимости вполне реально.
МС