Несмотря на стремительную автомобилизацию населения Петербурга, близость к станциям метро по-прежнему остается значимым фактором, определяющим стоимость жилья. Квартиры в доме, находящемся в шаговой доступности от подземки могут быть на 15%, а иногда и на 20% дороже недвижимости в аналогичном объекте, но находящемся на удалении от транспортной инфраструктуры.
Для большинства застройщиков близость их объекта к метро является одним из «якорей» при маркетинговом продвижении, а шаговая либо транспортная доступность до станций подземки наиболее часто фигурирует в рекламных сообщениях.
В условиях Петербурга, где метро есть далеко не в каждой локации, пешей доступностью до метро считается около 2 км. В среднем они равны 20-25 минутной прогулке, что комфортно для большинства людей. Все, что больше 2 км, зачастую преодолевается на наземном общественном транспорте. «Поэтому фактор метро, конечно, играет большую роль при выборе жилья, особенно в массовых сегментах – эконом и комфорт. Так же близость к метро важна при покупке квартиры под сдачу – она более ликвидна и интересна потенциальным арендаторам. Спрос на квартиры у метро всегда высок, в комфорте это может давать прирост к стоимости до 10%», — отмечает Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group. В классе «бизнес» близость к метро – скорее, дополнительный бонус, полагает она. Гораздо важнее покупателям в этом сегменте, считает эксперт, – близость качественной инфраструктуры, парков, а также возможность быстро добраться на личном транспорте до нужных точек города.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers добавляет: «Метро — это главный элемент транспортной доступности объекта, и его близость к дому, конечно же, напрямую влияет на стоимость квадратного метра. Расположение станции метрополитена в пешей доступности от проекта может добавить к цене жилой недвижимости 15-20%. Но близость метро — это не только ценообразующая характеристика, но еще и показатель ликвидности и привлекательности проекта в целом».
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» также говорит о том, что «метро рядом» подразумевает, что станция находится на расстоянии 2 километров.
Он говорит, что наличие поблизости метро особенно важно для региональных покупателей. Например, родители, которые покупают квартиру своему ребенку-студенту для учебы в Петербурге. «Это вид транспорта для них наиболее понятен», — поясняет он. Андрей Кириллов, представитель «Мегалит – Охта Групп» слова коллеги подтверждает: «Особенную важность наличию метро у новостройки уделяют иногородние покупатели, нередко они прямо выбирают ЖК прямо по карте метро». Он также добавляет, что шаговую доступность до подземки учитывают инвесторы, которые планируют сдавать жилье в аренду.
Сохранять дистанцию
«Оценить влияние этого критерия на стоимость недвижимость довольно сложно, поскольку на цену влияет много других факторов. Но в среднем цена «квадрата» может отличаться в пределах 10-15%. Также на увеличение прайса может повлиять и анонсирование открытия новых станций в ближайшие 2 года. Такая новость всегда подогревает интерес покупателей к проекту и положительно сказывается на продажах. При этом люди понимают, что планы – это только планы, и нередко станции метро не открываются в заявленные сроки. Поэтому сегодня фокус смещается именно на качество продукта в целом, его другие преимущества. Например, наличие вблизи крупных автомагистралей и удобный выезд на них, а также развитая маршрутная сеть наземного транспорта», — рассуждает господин Фельдман.
Кроме того, замечает эксперт, ряд покупателей, наоборот, предпочитают новостройки, которые находятся в достаточном удалении от метро. «Некоторым не нравится большой трафик людей, крупные ТРК с яркими неоновыми вывесками и рекламой, которая светит в окна близлежащих домов, промоутеры с громкоговорителями и уличные музыканты. Такое соседство менее привлекательно, чем парковая зона или благоустроенный двор с цветниками», — отмечает эксперт.
С ним согласен господин Кириллов: «Расположение вплотную к станции метрополитена, наоборот, может скорректировать цену вниз из-за суеты, недостаточного благоустройства и сложности с парковкой у таких объектов».
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management при этом замечает: «Как показывает практика, срок окупаемости для частных инвесторов квартиры не у метро меньше, чем квартиры, расположенной в непосредственной близости. При этом в случае сдачи квартиры на короткий срок, большей популярностью уже пользуются квартиры у метро, особенно в центральных районах города. В данном случае основной целевой аудиторией являются туристы», — замечает она.
Господин Фельдман полагает, что постепенно важность критерия близости метро снижается. «Людям сегодня доступен каршеринг и сервисы такси по доступным ценам. На первый план выходит в целом комфорт проживания, гармоничная среда, где можно с удовольствием отдыхать, жить, работать», — полагает эксперт.
Но здесь Андрей Кириллов с коллегой не соглашается: «Близость к метро по-прежнему очень важна для большой категории покупателей новостроек, и автомобилистов в том числе, ведь метрополитен сегодня остается самым оперативным городским транспортом, а парковка в центре Петербурга все ограниченнее. Жители новостроек у метро не зависят от пробок, работы транспорта, наличия автомобиля или уборки дорог от снега».
Два десятка проектов у метро
В «Мегалит – Охта Групп» проанализировали все жилые новостройки (не включая апартаменты и гостиничные комплексы, или объекты бизнес-класса) у метро. Всего в Петербурге в комфорт-классе реализуется жильё в 23 проектах класса «комфорт», расположенных в 10-20 минутах ходьбы от действующих 69 станций метрополитена.
Новостройки, которые позиционируются в шаговой доступности от метро, можно поделить на две категории, говорит господин Кириллов. «Первую категорию назовем условно «у КАД» – это активно застроенные земли недалеко от станций Парнас и Девяткино (последнее – уже Ленобласть, но тоже недалеко от метро). В основном здесь предлагаются самые доступные по цене варианты. Вторая категория «в городе» – это, как правило, территории редевелопмента. Три таких ЖК строятся относительно недалеко от станции «Обводный канал»; по два – в районе «Лесной», «Выборгской» и «Ломоносовской». И единичные объекты – у «Московской», «Звездной», «Волковской», «Ладожской» и «Академической», — перечисляет он.
Самые доступные студии, площадью 19-22 метра на Парнасе и в Девяткино обойдутся минимум в 4,4 млн рублей. Строящиеся студии «в городе» с площадью от 25 кв. м. стоят в среднем 7 млн. рублей.
«Однокомнатные компактные (около 31-36 кв. м.) квартиры на Парнасе или в Девяткино стартуют с 5,1 млн. рублей. В Калининском, Фрунзенском или Московском районе однушки стоят не менее 8 млн. рублей, хотя площади в них сравнимые», — рассказывает господин Кириллов.
Двухкомнатные квартиры «у КАД» с площадями от 50 до 60 кв.м. оцениваются в 7,7–8,5 млн. А «в городе» аналогичные метражи стремятся к 12 млн. за квартиру (11,2 – 12,7 млн.) и все они сдаются в 24-25 гг.
«Трехкомнатных квартир в шаговой доступности от метро в Петербурге предлагается немного. У КАДа трешки 68-80 кв.м. обойдутся в 10,5 – 11,5 млн. рублей минимум. Семейные квартиры относительно недалеко от «Лесной», «Обводного канала» или «Московской» от 68 до 95 квадратов предлагаются за 14,9–17,5 млн», — приводит данные господин Кириллов.
Наталья Кутовая.