Обычно ипотечный кредит воспринимается как основной, а чаще даже единственный способ приобретения собственного жилья. Но это утверждение справедливо только для бюджетного сегмента рынка. Люди с высоким достатком тоже иногда бывают заинтересованы в оформлении ипотеки. В премиальном сегменте рынка ипотека — альтернатива, которую используют, чтобы не выводить деньги из собственного бизнеса. Известно, что бизнесмен, предприниматель, изобретатель Илон Маск в 2019 году занял у банка Morgan Stanley 61 миллион долларов, чтобы стать собственником четырех домов в Калифорнии.
Ипотека в России пользуется большой популярностью у покупателей жилья массового сегмента. Но среди состоятельных заемщиков также наблюдается рост спроса на жилищные кредиты. Средний размер ипотечного кредита в России составляет 3 млн руб. Конечно, в дорогих сегментах это сумма увеличивается в десятки раз и может превышать миллиард рублей.
Зачем состоятельным людям нужна ипотека и в какие сроки они ее выплачивают, рассмотрим в этой статье.
Сначала выясним, какой спрос на ипотеку в дорогом сегменте. Снижение ипотечных ставок, произошедшее в 2020 году, повлияло на все сегменты рынка жилья, в том числе и на дорогие новостройки, где стоимость жилья начинается от 500 тыс. руб. за 1 кв. м. Доля ипотечных сделок на рынке премиальных новостроек в первом квартале 2021 года составила 26%, в июне 2021 достигла 37%. В первом квартале 2020 и 2019 годов этот показатель находился на уровне 18%. С каждым годом доля ипотечных кредитов в высокобюджетном сегменте увеличивается.
По данным пресс-службы Сбербанка, за январь — май 2021 года банк выдал втрое больше ипотечных кредитов от 50 млн руб., чем год назад: 2,5 млрд вместо 875 млн руб. Вместе с тем, доля таких кредитов в банке остается небольшой — 0,2%.
В дорогом сегменте количество сделок исчисляется десятками и сотнями, но не тысячами, как в бюджетном сегменте. По данным Московского агентства элитной недвижимости Savills, в первом квартале 2021 года было заключено 308 сделок в премиальных новостройках Москвы, из них около 80 — оформлены в ипотеку.
Как правило, максимальные суммы ипотечных кредитов достигают 50–75 млн руб, по данным бюро кредитных историй «Эквифакс». Обычно кредиты, выданные на сумму, превышающую среднюю ставку по рынку в несколько раз, встречаются нечасто, поскольку покупатели такой недвижимости способны обойтись без средств банка.
Максимальный ипотечный кредит из выданных в 2021 году был на сумму 390 млн руб., а исторический рекорд среди физических лиц составил 1,9 млрд руб., по данным Объединенного кредитного бюро. Около 63% ипотечных кредитов с залогом от 50 млн руб. выдается в Москве, около 7% — в Санкт-Петербурге.
На какую высокобюджетную жилую недвижимость берут кредит? Это и городская, и загородная недвижимость: квартиры и апартаменты, дома и таунхаусы). Многое зависит от суммы кредита. Запросы на суммы до 30 млн рублей рассматриваются банком в общем порядке, если нужна сумма значительнее – заявку рассматривает кредитный комитет. Он состоит из кредитных инспекторов, риск-менеджеров и начальников управлений, которые изучают конкретный объект недвижимости и возможности заёмщика.
В бюджетных сегментах рынка ипотека — это чаще всего необходимость. Заемщик со средним достатком не может накопить сумму, необходимую для приобретения жилья, но может собрать средства на первоначальный взнос. В премиальном сегменте заемщик оказывается вполне способным внести всю сумму за жилье сразу. Но зачастую ему просто невыгодно вкладывать в недвижимость собственные средства, например, если они используются у него в бизнесе.
Эксперт консалтинговой компании Knight Frank объясняет, что предпринимателям выгоднее купить жилье в кредит под низкий процент, чем вывести деньги из бизнеса, где доходность выше. Кроме того, статусные клиенты некоторых банков могут воспользоваться специальными условиями и программами, позволяющими снизить базовую ставку».
Есть и другие причины взять ипотечный кредит в высокобюджетном сегменте. Например, если квартира понравилась покупателю, но на момент покупки нет полной суммы свободными деньгами. «Часть покупателей прибегает к ипотеке, когда появляется интересное предложение, но в конкретный момент нет возможности совершить сделку со стопроцентной оплатой, хотя в будущем есть перспектива значительных денежных поступлений (закрытие крупных сделок или получение премий и бонусов). Такие ипотечные кредиты берутся на короткий срок и быстро закрываются», — рассказывает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, Ольга Широкова.
Или приобретается недорогое компактное жилье в инвестиционных целях — сдать в аренду или перепродать. В этом случае ипотека — это кредит с низкой ставкой. Игорь Ларин, руководитель ипотечного бизнеса «Тинькофф Банка», делит обеспеченных заемщиков на несколько категорий: первые рассматривают приобретение недвижимости в кредит как инвестицию и хотят, чтобы доходы от этой инвестиции покрывали расходы по ипотеке и приносили доход. Вторая категория считает невыгодным тратить на покупку недвижимости деньги от собственного бизнеса и тем самым уменьшать капитал компании или ее оборотные средства. Так они могут потерять больше, чем заплатят процентов за ипотеку.
Третьи выплачивают кредиты за счет средств компании, то есть оформляют недвижимость на свою фирму, а проценты каждый месяц возвращают из оборотных средств. Четвертые покупают множество объектов недвижимости одновременно и сдают их в аренду или позже перепродают по более высокой цене. А еще таким образом иногда страхуют валютные риски, поскольку цены на элитное жилье показывают наименьшие колебания.
Главная особенность ипотеки премиального сегмента — заемщи ее выплачивают намного быстрее, чем заемщики комфорт или стандарт сегментов. Средний срок погашения ипотечного кредита здесь — от двух до пяти лет, хотя выдается он, опять же в среднем, на 18 лет. В других сегментах средний срок погашения ипотеки в России — от семи до девяти лет.
Заемщики премиального сегмента, как правило, стремятся погасить кредиты досрочно, используя бонусы, премии или продажу другой недвижимости. Банки довольно гибки в выдаче таких ипотек и готовы предоставлять кредит под низкие проценты. Премиальным клиентам довольно просто получить ипотеку на специальных условиях в тех банках, где они обслуживают свой бизнес. В таких случаях с них требуют минимальный первоначальный взнос, компактный пакет документов, а также банк может установить для них сниженную ставку.
Заемщики крупных сумм обращаются в топ-5 банков России: «Сбер», ВТБ, «Альфа-Банк», «Открытие», «Промсвязьбанк».
Еще одна ключевая особенность — большая сумма первоначального взноса: от 30% и выше. Средний бюджет сделки в первом квартале 2021 года в новостройках премиум-класса составил 77 млн руб, а это на 24% больше за год, а в классе deluxe — до 197 млн руб. (+17%). То есть сумма первоначального взноса составляет от 20 млн руб.
Другая возможность для людей с высоким достатком приобрести недвижимость — оформить рассрочку от застройщика. Такой способ предлагают во многих высокобюджетных проектах. Рассрочка дают на срок до шести месяцев или на более длительный, но при условии внесения существенного первоначального взноса — до 50 процентов от общей суммы.
МС