Если госпрограмма льготного ипотечного кредитования завершится в конце текущего года, как ранее планировали власти, банки намерены ужесточать условия проектного финансирования для застройщиков. Причина – растущие риски банков. В то же время застройщики утверждают, что часть рисков банки создают сами.
Разговор между застройщиками и финансистами инициировала Группа компаний SRG на площадке «Девелоперы и банки: диалог 22/23», в ходе сессии «Взаимодействие банков и застройщиков в рамках кредитования».
Обсуждение отменять – не отменять льготную ипотеку идет на фоне снижения спроса на первичном рынке. По данным Клуба инвесторов Москвы, в 2020 году доля проданных на стадии строительства квартир составляла 43%. По итогам 2022 года она будет в районе 30%.
При этом, отметил Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, по программе льготной ипотеки приобретено 45% жилья в 2020-2021 годах, а с учетом совместных субсидированных программ банков и застройщиков – свыше 50%.
Отмена льготной ипотеки может обернуться катастрофой для рынка.
Сейчас возможны два шока – отмена льготной ипотеки и ограничение субсидированной, заявил Владимир Швецов, начальник управления финансирования недвижимости кредитного департамента – вице-президент Банка ВТБ (ПАО). «Мы рассчитываем, что одновременно два шока не произойдет», — надеется он.
По словам Швецова, финансисты рассчитывают на продление льготной ипотеки на год-другой.
Новые опасности
В современной ситуации уже достаточно рисков, но, утверждает Преображенский, на проектное финансирование влияет и льготная ипотека. В любом договоре проектного финансирования есть график реализации помесячно – в штуках, площадях, размерах выручки. Если льготная ипотека не продлится, вполне вероятно, LLCR (Loan life coverage ratio, коэффициент покрытия долга денежными потоками, доступными для обслуживания долга, в период до погашения долга) не сможет соответствовать графику, и банки потребуют доплатить живыми деньгами. Застройщик встанет перед выбором: дофинансировать – как требует банк, строящиеся проекты, или начать новые.
По мнению Преображенского, в случае отмены льготной ипотеки у застройщиков возникнут новые риски. Во-первых, это остановка проектного финансирования. Во-вторых, появление новых проблемных объектов. А поскольку большая часть ДДУ заключена с участием ипотечных займов, уплаченные по ним проценты дольщики потеряют. Далее следует банкротство застройщика, образование в банках непрофильных активов. Все это подорвет доверие к механизму эскроу.
Но и это еще не все. Далее следует цепочка: с учетом сокращения спроса застройщики будут замораживать вывод на рынок новых проектов, что повлечет за собой сокращение строительных объемов, поставит под угрозу исполнение стратегических планов правительства РФ. Следом вырастет стоимость ипотечных кредитов, снизится предложение и увеличатся цены. Целевая аудитория, способная приобрести жилья, сократится.
Швецов добавил к перечню рассуждения о строительной отрасли как о мультипликаторе, который дает рабочие места не только в строительстве, но также в большом количестве смежных отраслей. Замедление строительного процесса означает потерю рабочих мест во всех смежных отраслях тоже.
В то же время Максим Марков, директор по управлению проектами и инвестициями, соучредитель Корпорации «ЁЛКА» (Новосибирск), полагает, что целый ряд рисков для застройщиков создают именно банки, которые изначально выстраивают неверную финансовую модель. Судя по всему, работающие в регионах, но имеющие головной офис в Москве банки и региональные девелоперы ориентируются на разную аналитику. В результате «15-20-процентный разрыв по цене» возникает сразу, указывает Марков. Это приводит к занижению цены продаж.
Кроме того, по его словам, банки не берут во внимание промышленную инфляцию, ориентируясь больше потребительскую, которая ниже промышленной. Но для застройщиков она важна, поскольку от нее зависят цены на стройматериалы и проч. «То есть, мы сразу должны занизить цены, а банки сразу занижают расчет себестоимости», — комментирует Марков.
А поскольку цены продаж занижены, уже на начальном этапе строительства очевидно: проект невозможно реализовать за счет кредита, необходимо дополнительное финансирование. И это с учетом «усушки» проекта. Но дополнительное финансирование требует создания самостоятельного фонда, куда застройщик все равно должен вносить собственные средства.
Кроме того, банки используют одинаковые модели расчетов для совершенно разных проектов – с разным количество квартир, разными схемами продаж, разным маркетингом. «Нам с трудом удается побеждать», — резюмировал Марков.
Новые тренды кредитования
С одной стороны, банки уверяют, что у них с застройщиками общие риски, однако соломку подстилать уже начали. «На растущем рынке можно закрывать глаза на некоторые риски. Сейчас мы не можем перегревать рынок, нужен консервативный подход», — заявил Антон Вовк, руководитель департамента залогов – старший вице-президент Банка ВТБ (ПАО).
Банки ожидают падения продаж, но рассчитывают, что проблемы коснутся небольших компаний, которые начнут покидать рынок: крупных девелоперов это не коснется. «Большие должны выстоять, за ними большие банки, есть где перехватить и продержаться сложные полгода-год», — надеется Швецов.
Финансисты готовы выдавать бридж-кредиты (предпроектное финансирование) на покупку земельного участка, подготовку документов. Бридж плавно перейдет в проектное финансирование. Но пока на будущую доходность проекта, подчеркнул Вовк, банк не смотрит: не факт, что проект вообще состоится. Важна стоимость залога: банк не хочет остаться с непрофильным активом на руках.
В новой реальности банк намерен более пристально следить за графой застройщика «непредвиденные расходы», отметил Швецов.
Кроме того, по его словам, у банков нет желания в ближайшие два года кредитовать элитные проекты – там уже наблюдается затоваривание. Зато все внимание достанется проектам эконом-класса (современная классификация – «стандарт» — ред.), где, по мнению финансистов, сосредоточится основной спрос.
Также банки будут обращать особое внимание на запас прочности по каждому проекту, подчеркнул Швецов.
Поводы для оптимизма
В то же время участники диалога не потеряли веры в светлое будущее. Хотя все ждут дальнейшего сжатия спроса, сойти на нет он не может. Одна из причин, отметил Швецов, низкая обеспеченность жильем российских граждан – 27 кв. м на человека. При этом в Европе показатель составляет 43 кв. м, в Америке – 72 кв. м. Московский показатель – 20 кв. м. Но есть целевой – 34 кв. м, для чего, по словам Швецова, необходимо построить 170 млн кв. м. Строить придется долго, зато нет угрозы затоваривания.
А пока девелоперы продолжают придерживать вывод новых проектов на рынок – ожидают решения властей в надежде на продление льготной ипотеки.
Елена Зубова.