Цитата дня: "Программа семейной ипотеки действует до июля текущего года. Предлагаю ее продлить до 2030 года, сохранив основные базовые параметры".
Владимир Путин

Риски, связанные с покупкой дачи

20.06.2022 в 18:59 | время чтения: 6 мин.

Летом приобретение загородного дома, дачи особенно актуально для многих людей. Такая крупная покупка – непростая процедура, которая требует тщательной подготовки. Необходимо определиться с локацией, найти подходящий дом с земельным участком и коммуникациями, проверить все документы на собственность и самого владельца. Однако скрытые трудности у этой процедуры все же есть.

1. Наличие всех необходимых документов и регистрация собственности.

Одно из ключевых условий успешного приобретения дачи — проверка документов. Возможно, с ними возникнут проблемы. Например, наличие у продавца неполного комплекта документов. У него может не быть права собственности на земельный участок. Юрист Жанна Колесникова рассказала, что покупатели чаще всего осуществляют только минимальную проверку документов — получают выписку из ЕГРН, которая подтверждает регистрацию права собственности продавца на дом. Но проверять следует не только текущую запись в реестре, но и законность приобретения права собственности.

Продавец предоставляет свой паспорт, а также правоустанавливающие документы на дачу. Причем первый — на земельный участок, а второй — на дом. А договор купли-продажи будет общий, куда включают как земельный участок, так и дом. Кроме того, важно запросить у продавца справку об отсутствии долгов по взносам в СНТ, ДСК и другие объединения. Если же категория участка или вид разрешенного использования менялись, то у продавца на руках также должны быть соответствующие документы.

2. Задолженности предыдущего владельца дачи

Наличие задолженностей по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом, не станут препятствием для продажи этого дома, поскольку эти долги не переходят к новому собственнику, но все же могут доставить некоторые неудобства. Так, руководство СНТ может попытаться создать новому владельцу неудобства, чтобы получить от него долг предыдущего собственника, с которым уже не связаться. Например, препятствовать подключению газа или электричества, а также пользованию общими коммуникациями или общей территорией. Чтобы этого не произошло, следует запросить у продавца справку об отсутствии долгов, которую ему выдаст руководство СНТ. Покупая дачу важно принимать во внимание не только стоимость самого дома, но и размер ежегодных взносов.

3. Риск банкротства продавца

Кроме проверки документов на недвижимость, стоит осуществить проверку самого продавца. В числе вопросов, которые лучше сразу прояснить — наличие долгов у продавца или судебных разбирательств. Кроме того, если объекты являются общей совместной собственностью, то проверять необходимо и супруга собственника, даже если право зарегистрировано на имя самого продавца. Существование у продавца крупных долгов может помешать покупателю приобрести дом или вовсе лишить его приобретенной собственности. Это произойдет в том случае, если предыдущего собственника признают банкротом. У покупателя есть право оспорить сделку, совершенную за три года до наступления банкротства. Однако чем меньше этот срок, тем выше риски лишиться купленного дома.

4. Покупка дома вместе с прописанными в нем людьми

После подписания договора новый владелец может обнаружить прописанных в доме людей, о которых он не знал до совершения сделки. На дачах людей прописывают в домовой книге, которую владелец хранит у себя. Иногда случается так, что, продавая дом, собственник не передал книгу покупателю, поэтому новый владелец получает дом с прописанными в нем людьми. Зачастую дачные и садовые дома не являются жилыми юридически, поэтому зарегистрироваться в подобном доме нельзя. Для этого нужно будет перевести его из садового или дачного в жилой, и тогда уже зарегистрироваться в нем.

5. Отсутствие межевания участка

Другой скрытый риск при покупке дома — отсутствие межевания земельного участка, где расположена купленная дача. Заключить договор купли-продажи возможно и без межевания, будет осуществлен переход права собственности. Но в случае, если объект приобретается в ипотеку, банк запросит полный пакет документов. Согласно действующему законодательству, перед продажей земельного участка необходимо выполнить межевание. Если в выписке из ЕГРН обозначены границы участка на кадастровой карте, то вопросы межевания будут минимальными. Чтобы снизить риск возникновения этих споров, можно пригласить кадастрового инженера, чтобы он помог определить реальные границы земельного участка. Следует убедиться, что данные, указанные в выписке, соответствуют параметрам дома и запросить у собственника градостроительный план земельного участка, который покажет, какие объекты можно строить на участке, каким образом законно его использовать. Важно, что план имеет право заказать исключительно собственник.

6. Наложение границ

Вероятно, новый собственник столкнется с наложением границ земельного участка на соседние границы участков или общего пользования. В частности, границы купленного участка могут быть наложены и на границы лесного фонда, что будет препятствовать строительству на этом участке. Для предотвращения этих сложностей следует обратиться к кадастровому инженеру, он сверит координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность, используя геодезическое оборудование. Если будет обнаружено наложение границ, но необходимо попросить продавца исключить его перед совершением сделки. Чаще всего такую процедуру проводят в упрощенном порядке в течение нескольких дней.

7. Дом не предназначен для проживания на протяжении всего года

Дача является домом для сезонного проживания, как правило, с мая по сентябрь включительно. Затем дом закрывают и консервируют до наступления следующего летнего сезона. Перед покупкой необходимо учесть, какой формат проживания у конкретного объекта, можно ли там жить весь год. Так, для круглогодичного проживания в доме необходимо наличие хорошего утепления, наличие всех коммуникаций и отопления, а у дач это не предусмотрено.

8. Неузаконенные постройки

Другим риском может стать покупка земельного участка с размещенными на нем неузаконенными постройками. Если продавец обладает правом собственности только на земельный участок, а не на жилой дом и хозяйственные постройки, то они будут считаться незаконными. Не будет трудностей с приобретением права собственности, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем вместе с землей. Но проблема может возникнуть в том случае, если покупатель будет регистрировать свое право собственности на них, а это необходимо, например, для подключения газа. Именно на этом этапе собственники обычно узнают, что их новый дом был возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что помешает поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Именно поэтому лучше покупать уже оформленные объекты недвижимости.

9. Старые коммуникации

Неприятным сюрпризом для нового владельца могут стать изношенные коммуникации, которые вовремя не передали на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Например, изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным. Перечисленные объекты объединяет одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. По этой причине сетевая организация вряд ли будет ремонтировать этот трансформатор, а муниципалитет не возьмется за расчистку проблемного моста. Сложно полностью избавиться от этой проблемы, но можно снизить риски при покупке дома. Например, поговорить с потенциальными соседями, которые могут рассказать о всех существующих в поселке проблемах и сложностях.

РЕФ

Поделиться с друзьями