Цитата дня: "Программа семейной ипотеки действует до июля текущего года. Предлагаю ее продлить до 2030 года, сохранив основные базовые параметры".
Владимир Путин

Рынок жилья упал некритично

21.12.2022 в 15:07 | время чтения: 5 мин.

По итогам года покупательская активность просела во всех сегментах рынка жилья России. Но аналитики полагают, что ситуация некритичная – рынок научился быстро переходить от падений к росту.

Эксперты Циан подвели итоги 2022 года на рынке новостроек, готового жилья и аренды 37 крупнейших российских городов.

Вторичка показала устойчивость

Спрос на рынке готового жилья по итогам года снизился лишь на 12% по сравнению с 2021 годом. Эксперты отмечают два пика падения потенциального спроса (число просмотров объявлений на Циан) – в начале весны и во второй половине сентября. В осенний период (октябрь-ноябрь) рынок готовых квартир потерял пятую часть спроса (19%) в сравнении с прошлым годом. Но сейчас разрыв сокращается: в ноябре спрос оказался ниже всего на 8%, чем в прошлом году. В целом вторичка в этом году продемонстрировала высокую устойчивость, хотя и при отсутствии господдержки.

Рост покупательской активности по итогам года отмечен в восьми из 37 городов, в трех из них она оказалась довольно существенной – это Омск, Новосибирск (плюс 19%) и Красноярск (плюс 32%). Самое радикальное падение интереса к недвижимости отмечено в Краснодаре, где спрос за год рухнул на 53%, а также Ульяновске, Набережных Челнах и Липецке (минус 37-39%).

Цены на вторичке крупных городов в среднем прибавили 10%, увеличившись в январе-декабре с 97 до 107 тыс. руб./кв. м. При этом с апреля на рынке отмечается стагнация, и стоимость «квадрата» с тех пор прибавила лишь 1,3%. Для сравнения: в 2021 году рост цен составил 26%.

Обострение конкуренции обернулось ростом предложения. Если весной, по причинам неопределенности и недоступности ипотеки, продавцы снимали объекты с продажи, то с мая число объявлений в листингах начало расти. За год объем предложения увеличился на 27% по сравнению с 2021 годом. Сейчас динамика пополнения стабилизировалась за счет роста активности покупателей.

Новостройки: спрос падает, выбор растет

Спрос на первичном рынке жилья российских городов в начале года был сопоставим с прошлогодними показателями, а в марте даже отличался повышенной активностью за счет инвесторов и заемщиков с кредитами, одобренными на прежних условиях. После весеннего провала на рынке началось восстановление спроса, но частичная мобилизация вновь привела к резкому сокращению просмотров. Во второй половине октября спрос вновь начал подрастать. Итог 11 месяцев на рынке российских новостроек – потенциальный спрос просел в среднем на 26% по сравнению с 2021 годом.

Статистика продаж в новостройках России представлена данными за 10 месяцев: число сделок составило 393 тыс., это в среднем на 13% меньше, чем за аналогичный период 2021 года. В ряде крупнейших городов продажи упали выше среднего – Москва (минус 18% за 11 месяцев), Санкт-Петербург (минус 29%), Новосибирск (минус 25%), Краснодар (минус 23%), Екатеринбурге (минус 15%) и др.

Цены в российских новостройках за год выросли в среднем на 10%, это втрое меньше, чем в 2021-ом. С апреля цены демонстрируют околонулевую динамику.

Сокращение спроса и усиление конкуренции ведут к усиленному пополнению рынка новостроек – за год ассортимент квартир в активной продаже вырос на 37%. В московском регионе выбор стал больше на 39%, в петербургской агломерации – на 14%, в остальных крупнейших городах – на 28%.

Долгосрочная аренда: ставки снова вниз

Спрос на рынке долгосрочной аренды в 2022 г снизился на 14%. Весной, на фоне удорожания ипотеки, в сегмент пришли несостоявшиеся покупатели жилья. Пик спроса пришелся на конец лета- начало осени, но с конца сентября интерес к съемным квартирам вновь пошел вниз. Среди крупных городов больше всего потеряли потенциальных нанимателей Казань, Санкт-Петербург, Москва и Уфа.

По сравнению с прошлым годом ставка аренды выросла в среднем на 3,4-6%. Но частичная мобилизация и миграционные процессы развернули тренд: с осени стоимость долгосрочной аренды продолжает идти вниз. В декабре съемные квартиры стали доступнее на 4% по сравнению с сентябрьскими ценами. Этому способствует и рост предложения: за год ассортимент арендных квартир на рынке увеличился на 80% по сравнению с прошлым годом.

Посуточная аренда: рост для избранных

Рынок посуточной аренды крупных городов демонстрирует самое большое падение спроса – минус 40% по сравнению с 2021 годом. Это объясняется закрытием авиасообщений с европейскими странами и рядом городов на юге России. Традиционные южные направления теряют востребованность, а потенциальные арендаторы стали проводить отпускной сезон, выбирая местные локации или экскурсионные города. На фоне всеобщего падения спроса отдельные российские регионы показали рост выше прошлогоднего. Это – Карелия, Дагестан и Алтай (плюс 10-14% просмотров). В Краснодарском крае число просмотров уменьшилось на 60%, в Крыму – 80%. Москва и Санкт-Петербург, лидировавшие по числу бронирования туристов, за год потеряли 30-40% спроса.

В десятке самых популярных по числу летних бронирований регионах ставка посуточной аренды за год выросла в среднем на 19%, увеличившись с 2,63 тыс. до 3,14 тыс. руб./сутки. В этот список входят Санкт-Петербург, Москва, Краснодарский край, Калининградская область, Московская область, Крым, Ростовская область, Нижегородская область, Татарстан и Дагестан. Популярность трех последних регионов существенно увеличилась в 2022 году, что отразилось на резком подъеме ставок – в пределах 31-37%. В десятке самых востребованных среди туристов локаций предложение «посуточных» квартир за год выросло в 3,5 раза.

Рынок научился восстанавливаться

Все сегменты рынка жилья по итогам 2022 года продемонстрировали снижение спроса в разной степени. Но при этом цены на жилье или ставки аренды до сих показывают, хотя и минимальный, рост. Эксперты объясняют это инертностью рынка и его неспособностью мгновенно реагировать на внешние изменения. «Не стоит забывать, что текущие продажи сравниваются с рекордно успешным 2021 годом, поэтому наблюдаемое снижение спроса нельзя назвать критичным для рынка. К тому же в конце года мы видим восстановление активности аудитории после сентябрьского падения спроса», – добавляет руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов. По его словам, весной разным сегментам понадобилось 2-5 месяцев для перехода от падения к стабильному росту, а текущей осенью восстановление рынка жилья началось уже через месяц.

Александр Смирнов.

Поделиться с друзьями