В результате обновления условий оформления льготной ипотеки в июле число новых ипотечных заявок сократилось в 2,5 раза, по данным сразу нескольких крупных банков.
За первую неделю снижения максимальной суммы кредита и роста ставок по обновленной программе было подано около 10 тысяч заявок, за вторую — 11 тысяч. А за последнюю неделю действия прежних условий было подано 28 тысяч заявок, осенью 2020 года количество заявок насчитывалось 30–35 тысяч в неделю. Отметим, что июнь текущего года стал одним из пиковых месяцев по оформлению ипотеки для покупки жилья в новостройках: 82% сделок в этот месяц совершались с использованием ипотеки, основная доля пришлась на льготную ипотеку, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». Руководитель центра Ольга Трошева говорит о высоких показателях, которых удалось достичь в период действия льготной программы. Так, стандартное количество ипотечных сделок составляет 60–65%, а в указанном периоде цифра выросла до 75–80%.
Данные Банка России свидетельствуют об объеме выданных ипотечных кредитов в Петербурге общей стоимостью 180,86 млрд рублей. По сравнению с прошлым годом он вырос в 1,7 раза, тогда за аналогичный период результат составил 105,9 млрд рублей, а количество выданных ипотечных кредитов с января по июнь выросло в 1,4 раза по сравнению с 2020 годом и составило 44,8 тыс. единиц. Год назад эта цифра была равна 32,8 тыс. единиц. В конечном итоге совокупный кредитный портфель по ипотеке в Санкт-Петербурге по состоянию на 1 июля 2021 достиг 686,8 млрд рублей по сравнению с 593,1 млрд рублей в начале года. Рост составил 15,8%.
Приобретенная в ипотеку недвижимость обычно является жильем класса «масс-маркет». Более 80% сделок именно в этом сегменте в Петербурге и пригородах совершались с помощью ипотеки. Что касается бизнес-класс сегмента, то здесь доля ипотечных сделок немного ниже: за время действия льготной ипотечной программы она достигла 57%, то есть, четыре из семи квартир были приобретены с использованием ипотечных средств, по данным департамента жилой недвижимости Colliers. В период с января по март 2020 года доля ипотечных сделок составляла только 44%.
За прошлый год банками было выдано рекордное количество ипотечных кредитов — на 4,4 трлн руб. У аналитиков есть два основных возможных сценариев развития ипотечного кредитования в 2021 году: первая группа экспертов ожидает нового рекорда за счет успешной первой половины года и стремления покупателей успеть взять ипотеку по более низким ставкам на фоне ужесточения политики Центрального банка. Другая группа экспертов предполагает, что преодолеть максимум 2020 года не удастся, поскольку изменились условия льготного ипотечного кредитования и действия ЦБ, который работает на устранение возможного перегрева рынка.
Крупные банки в июле зафиксировали значительное снижение спроса россиян на льготную ипотеку после изменения условий государственной программы. Участники рынка отмечают, что теперь в высоком ценовом сегменте — бизнес- и элит-классах — использовать ипотеку с господдержкой при минимальном первоначальном взносе стало невозможно. Новые условия не подходят для покупателей жилья в Петербурге. Большинство крупных российских банков зафиксировали перемещение спроса на льготную ипотеку из крупных городов в регионы с более доступным жильем.
Директор по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко отмечает, что спрос теперь стал выше у более бюджетного жилья. Поскольку большинству заемщиков недоступно увеличение первоначального взноса, они рассматривают жилье дешевле за счет качества или местонахождения дома.
Безусловно, все это отразится на спросе на первичном рынке, на рынке новостроек. В качестве альтернативы в этой ситуации называют субсидированные ставки от застройщиков в партнерстве с банками. Также выгодными остаются условия “Семейной ипотеки” и рассрочки на длительный срок. Провала ипотечного кредитования специалисты банков не фиксируют. Жители Петербурга сейчас ориентированы на другие виды ипотеки — семейную и сельскую. Также потенциальным заемщикам интересно кредитование индивидуального жилищного строительства — загородных домов. Некоторые банки отмечают смещение спроса на льготную семейную ипотеку. За счет низкой ставки и выгодных условий ее доля на рынке может вырасти в три раза, таким образом составив около 12%, по оценкам ВТБ.
Снижение максимальной суммы кредита в ипотеке с господдержкой до 3 млн руб. сократит количество выданных ипотек, но в то же время предоставит поддержку нуждающимся слоям населения. Программа не спровоцирует агрессивный рост цен на жилье в ближайшем будущем, который в прошлом году был обусловлен повышенным спросом инвесторов именно на ипотеку, а не на покупку жилья.
В 2020 году был высок риск возникновения “мыльного пузыря”, который спровоцировали быстрый рост цен и высокий спрос на квартиры, за которым застройщики с трудом успевали. Эксперты предполагали, что пузырь лопнет в начале 2021 года, но этого не произошло. Как показала первая половина текущего года, рынок недвижимости уверенно сохраняет стабильность.
По итогам второй половины 2021 года снизится на 25–30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом эксперты не прогнозируют провала рынка, поскольку застройщики и банки подготовились к изменениям и разработали совместные программы субсидирования ставок.
Несмотря на падение спроса на льготную ипотеку, эксперты прогнозируют дальнейший рост цен. Правда, происходить это будет не такими решительными темпами, как в прошлом году. За счет популярности льготной ипотеки цены на квадратный метр в 2020 году выросли на 30%. Генеральный директор СРО «Объединение строителей» Алексей Белоусов отметил, что темпов роста, достигнутых в 2020 году, рынок не переживал как минимум пять лет. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», называет цифру 6–7% до конца года. Факторы роста тоже будут совсем другими. Раньше это были выгодные условия льготной ипотеки, сейчас же в их числе удорожание земли, стройматериалов и рабочей силы, а также увеличение числа объектов, продающихся по эскроу-счетам.
Ни застройщики, ни брокеры не ждут снижения цен в связи с замедлением спроса. По их оценкам, ожидается замедление темпов роста цен, который вернется в итоге к динамике на уровне инфляции. Вместе с этим факт замедления роста цен может быть нивелирован растущей себестоимостью строительства. Для застройщиков переход на эскроу-счета означает, что цены во многом будут зависеть не столько от спроса, сколько от финансовой модели проекта, утвержденной банком.
По данным аналитиков, за июнь 2021 года квадратный метр на первичном рынке стал дороже более чем на 3%, его стоимость сейчас составляет примерно 173 тысяч рублей. А вот на вторичном рынке стоимость жилья снизилась, правда, незначительно, всего на 0,1%. За квадратный метр просят около 175 тысяч рублей.
В этом году из всех выданных кредитов на приобретение недвижимости 43% приходятся на покупку квартир в новостройках, в прошлом году эта доля составляла 47%. В настоящее время петербуржцы все чаще делают выбор в пользу покупки жилья на вторичном рынке. Сразу несколько кредитных организаций наблюдают рост доли обращений за жилищным кредитом на 10–20 процентных пунктов. Интерес потенциальных заемщиков смещается в пользу вторичного рынка. В других регионах страны ситуация аналогична. В Райффайзенбанке зафиксировали 60% заявок на ипотеку за июнь, впервые спрос на вторичное жилье превысил спрос на другие программы. Эти изменения могут быть связаны с недостаточным количеством предложений на рынке первичной недвижимости, по словам экономистов.
РФМ