Рынок первичной недвижимости оказался на распутье: Маячащая отмена “льготной ипотеки” и ужесточение требований к “субсидированной ипотеки” не оставляет застройщикам иного пути как снижать цены или уходить с рынка.
До конца действия государственной программы субсидирования ипотечных ставок остается чуть — больше месяца. По закону, 31 декабря 2022 года может быть выдан последний кредит по сниженной ставке. Дальше, — неизвестность. Хотя федеральные власти, пока официально и не определились, но, все же рассматривают разные варианты. Впрочем, каждый раз придумать правильный ход становится все сложней. Например, завершающаяся программа не только поддержала рынок, а даже больше, всколыхнула его так, что спрос поднял цены.
Спустя три года стало понятно, по числу участников программа начала давать сбой. Из данных Министерства Финансов РФ следует, показатель прогнозируемого числа участников в 2020 — 2022 годах надо снизить на 27 тыс, с 960 тыс до 933 тысячи займов. Однако запланированные государством 3,6 трлн руб будут израсходованы полностью. Два этих факта могут свидетельствовать о противоположных тенденциях: Люди готовы покупать недвижимость даже по высоким ценам, или люди не готовы покупать, а недвижимость так подорожала, что даже деньги закончились.
ОТЛИЧНЫЙ РОСТ
Несмотря на факт снижения числа взявших кредиты, у покупателей квадратных метров госпрограмма остается востребованной. В компании “Петербургская Недвижимость” (Setl Group) подсчитали , в октябре 2022 года с использованием ипотечных кредитов в городе было совершено 93% сделок. Необходимо добавить, что для Санкт-Петербурга это абсолютный рекорд.
“Льготная ипотека остается наиболее популярной программой, в прошлом месяце на нее пришлось 72% от всех ипотечных сделок. Такая востребованность ипотеки объясняется ее доступностью наиболее широкому кругу потенциальных покупателей”, — говорит руководитель консалтингового центра “Петербургская Недвижимость” Ольга Трошева.
Становится очевидным: сокращение числа участников программы, также связано с ростом стоимости строящегося жилья. По словам Ольги Трошевой, по сравнению с началом текущего года, в ноябре усредненная цена квадратного метра выросла на 17%. К этому надо добавить еще 40% повышения цены в прошлом году.
СУРРОГАТНЫЕ КРЕДИТЫ
Стоит признать, в этом году показатели по числу участников “ипотеки” с госфинансированием могли бы быть хуже, если бы застройщикам и банкам не удалось расшевелить часть покупателей, за счет новых, “суррогатных, программ”.
Как говорить директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, главным образом речь идет о субсидированных платежах банку от застройщиков. Строительные компании были готовы буквально доплачивать за покупателя, только бы банк снизил ставку. Хотя делалось это абсолютно не бесплатно, а за счет повышения стоимости приобретаемого жилья. Иногда повышение цены могло было достигать 20%, зато ежемесячный платеж значительно сокращался.
«В какой-то момент главным конкурентным преимуществом застройщики стали считаться размер ежемесячного ипотечного платежа, а не стоимость квартиры», – добавляет Максим Ельцов.
Однако в середине ноября руководитель Банка России Эльвира Набиуллина, выступая перед депутатами Государственной Думы, сообщила о намерении регулятора ввести серьезные ограничения для финансово-кредитных учреждений при “ипотеке от застройщика” с начала 2023 года.
Логика ЦБ вполня понятна. Во-первых, социальная ответственность, так как переплата оказывается больше самих процентов, которые мог заплатить заемщик по ипотечному кредиту. Однако главное, что банки берут на баланс переоцененный залог, а это уже может поставить ставит под сомнение финансовую устойчивость банка.
Нельзя сказать, что для банкиров заявление Эльвиры Набиуллиной стало чем-то неожиданным. Возможно поэтому, осенью потенциальные покупатели стали активно интересоваться новой схемой, — “траншевой ипотекой”. В этом случае “входной билет”в ипотечную сделку намного ниже.
Это возможно стало только после того как заемщик получал первый, небольшой, кредит на весь срок строительства. аяся часть выдавалась поздней. Выгода заемщика — небольшой платеж по первому кредиту. Как говорит Ольга Трошева, схема уже завоевал популярность у покупателей квартир.
Однако сколько бы схем не выдумывали застройщики проблемы со спросом очевидны. Просмотров становится больше, а сделок меньше.
“При первом звонке покупатель настроен решительно, подтверждает, что цена, характеристики квартиры и дома его устраивают, на просмотре говорит, что ему нравится и вскоре будет готов к предметному разговору. Однако уже через пару часов сценарий меняется и покупатель говорит, что ему вообще не интересно и он никуда не спешит”, — рассказывает Максим Ельцов.
В результате ситуация доходит до того, что для потенциальных покупателей стали брать плату за просмотры, — до 5 тыс рублей.
Эксперты рынка недвижимости полагают, отмена госпрограммы увеличит ежемесячный платеж заемщика до 40%. Очевидно в такой ситуации желающих приобрести жилье будет еще меньше. По данным консалтинговой компании Nikoliers, доля не проданных квартир в новостройках уже превышает 12%. Хотя еще несколько лет назад к моменту сдачи дома в эксплуатацию уже все квартиры были проданы. Впрочем, строители утверждают, с переходом отрасли на проектное финансирование с продажами можно не торопиться, так как готовая квартира стоит дороже строящейся.
В свою очередь аналитики NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg) подсчитали, что за первые три квартала инвестиции в покупку земельных участков в регионе упало на 48%. Это может свидетельствовать о выжидательной позиции застройщиков.
СЛОЖНАЯ ВОЛАТИЛЬНОСТЬ
В свою очередь уже появляются эксперты которые стали отмечать локальное снижение цены новостроек. По данным АН “Прайд групп” в октябре в 13 из 18 районов цены падали. Хотя на общегородскую статистику это повлияло в рамках “статистической погрешности”. Больше всего потеряла в стоимости строящаяся недвижимость в Кировском районе. Здесь она опустилась на 16,32% или на 53,4 тыс. рублей.
«Если говорить о причинах резкого снижения цен в Кировском районе, то сейчас в целом спрос упал, и эта локация первой приняла удар на себя. Мы видим, как покупатели смещают свой интерес на более востребованные районы. Иногда в ущерб своему комфорту», – отметил генеральный директор “Прайд Групп” Алексей Бондарев.
Менее заметное падение было отмечено в Курортном и Центральном районах города. Однако продолжала дорожать недвижимость в Невском и Приморском районах.
О незначительном, минусовом, колебании цены квадратного метра говорит и эксперт рынка недвижимости в сегменте новостроек Ольга Эбель. По ее мнению, застройщики продолжат публичные попытки повышать цены, при этом будут активно предлагать различные скидки и проводить дисконтные акции.
ЭЛИТНАЯ ИПОТЕКА
Как рассказала старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева, запуск льготной ипотечной программы привел к повышенному интересу к ипотечным продуктам не только со стороны покупателей массового сегмента, но, и премиум сегменте.
“Если в 2019 году доля ипотечных сделок в общем количестве зарегистрированных ДДУ в премиум-классе была менее 20%, в 2020 гг. увеличилась до 32%, а в 2021 г. – до 41%. В премиальном классе ипотека позволяла зафиксировать стоимость квартиры на время продажи своей или же использовать «ипотечное плечо» в случае спекуляционных инвестиций, не вкладывая в покупку всю сумму, а только первоначальный взнос и ряд платежей. Как правило, такие клиенты брали кредит на непродолжительное время — 2-4 года”, — поясняет эксперт.
В этом году доля ипотечных сделок вновь начала сокращаться, концу третьего квартала достигла своего минимума в 21% от числа всех сделок с недвижимостью в этом классе.
“Ипотека перестала быть интересной на фоне динамичного роста рыночной ипотечной ставки вслед за ростом ключевой ставки ЦБ, что очень разогнало размер ипотечного платежа при покупке высокобюджетной недвижимости, тем самым убрав напрочь инвестиционный потенциал сделки.
Поэтому покупатели все чаще делают выбор в сторону рассрочек”, — рзюмировала Алина Базаева.
Федор Резкин.