В Санкт-Петербурге соотношение цен первичного и вторичного рынка жилья с начала года изменилось радикально: если в январе средний «квадрат» в новостройках был на 9% дешевле «вторички», то в ноябре уже цена строящегося жилья стала на 17% выше.
По данным аналитиков ЦИАН, ситуация в Петербурге коррелирует с общероссийской – в большинстве городов цены на квартиры в новостройках заметно обогнали стоимость квартир на вторичном рынке. Хотя есть исключения.
«Вторичка» сдает позиции
По наблюдениям аналитиков, общая тенденция динамики цен на новостройки и вторичное жилье обозначилась еще летом и продолжилась осенью. Цены стагнируют по обоим сегментам, но при этом в новом жилье растут несколько быстрее. Если с января «вторичка» в среднем подорожала на 7%, то цена в новостройках увеличилась на 13%.
Особняком в общем списке городов стоит Сочи — это единственная локация, где с начала года цены сократились в обоих сегментах. При этом снижение средней цены на строящееся жилье эксперты отмечают еще в двух городах – Оренбурге и Омске.
«За счет опережающего роста цен на первичном рынке с начала года количество локаций, где готовое жилье дешевле строящегося, сократилось с 12 до 5», – говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика.
Абсолютным лидером по разрыву в цене на готовое и строящееся жилье стала Астрахань, где новостройки в среднем дороже готового жилья на 58%. Далее идет Сочи с разницей в 35%. Сразу несколько городов – Казань, Пермь, Томск и Набережные Челны – демонстрируют ценовой разрыв от 28% до 24%.
Сразу в восьми городах отстававшая еще в начале года по цене квадратного метра «первичка» к ноябрю обогнала готовое жилье, причем в Санкт-Петербурге — значительно. Если в январе стоимость метра в новостройках в среднем была ниже на 9%, то сейчас эксперты фиксируют превышение в 17% над «квадратом» вторички. Также в список этих городов вошли Хабаровск, Иркутск, Самара, Барнаул, Кемерово, Ставрополь и Воронеж.
Единственным городом, где в начале года новостройки были дороже «вторички» (на 30%), а в ноябре ситуация изменилась в обратную сторону (вторичный рынок уже дороже на 5%), стал Оренбург.
Лидирующие ценовые позиции готовое жилье удерживает лишь в пяти городах: Владивостоке, Севастополе, Оренбурге, Саратове и Махачкале. При этом, по словам экспертов, в денежном выражении «квадрат» вторичного рынка там дороже новостроек не более чем на 3 тыс. руб. — 9 тыс. руб., тогда как в остальных локациях цены метра на первичном рынке могут превышать показатели «вторички» на 40 тыс. руб. — 80 тыс. руб.
Ипотека поднимает цены
Как отмечают эксперты ЦИАН, первичный рынок поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, тогда как в сегменте готового жилья эти программы не работают, собственники ограничены в принятии решений о повышении цен.
На сегодняшний день для покупателя, имеющего на руках полную стоимость квартиры, выгоднее приобретать ее на вторичном рынке, тем более, что в экспозиции сейчас находится много «свежих» объектов, сданных совсем недавно.
Но для ипотечного покупателя первичный рынок по-прежнему остается наиболее выгодным, поскольку только здесь есть льготная ипотека и программа дополнительного субсидирования ставки от застройщиков, так что «первичная» ипотечная квартира обойдется дешевле «вторичной».
Как подсчитали аналитики ЦИАН, при первоначальном взносе 25% и сроке в 23 года ежемесячный ипотечный платеж за новостройку составит 24,4 тыс. рублей, а за готовое жилье — 35,6 тыс. рублей. Итоговая же цена квартиры будет равна 6,7 млн рублей и 9,8 млн рублей соответственно.
Нужно отметить, что в исследованиях ЦИАН рассматривается цена предложения объекта. Т. е. – заявленная в экспозиции и (как правило) открытая для торга цена продавца на «вторичке» и «ценового меню» на «первичке» (для покупателей с разными условиями оплаты).
Но этот фактор, по мнению экспертов, не влияет на общую тенденцию соотношения цен.
Так в отчете, опубликованном сегодня аналитическим центром Домклик, отмечается, что максимальный дисконт продавцов жилья на вторичном рынке в октябре 2022 года зафиксирован в Башкортостане, Москве, Тюменской области и Краснодарском крае. При этом значительным скидку не назовешь – самый высокий показатель Башкортостана составляет лишь 2,1% от заявленной цены объекта. В Краснодаре и Тюмени продавцы не готовы уступать более 2%. В Москве сбить цену на квартиру можно в среднем на 1,3% – это же и средний показатель по России. Эксперты отдельно отмечают, что продавцы активно снижают цену объекта на стадии экспозиции, до продажи и закрытия сделки, однако в процессе закрытия добиться дисконта уже очень сложно. Санкт-Петербург находится примерно в середине списка – здесь в результате торга с продавцом готового жилья в среднем удается получить дисконт в 1,4%.
А самыми неуступчивыми (как и по итогам сентября) аналитики называют продавцов Челябинской области, где средняя скидка составляет не более 0,4% от стоимости квартиры, Свердловской области (0,6%) и Красноярского края (0,8%).
Андрей Стен