Минфин предполагает, что программа льготной ипотеки в России в 2023 году не будет продолжена. Об этом на пресс-подходе в Госдуме журналистам сообщил замглавы министерства Алексей Моисеев. Одни эксперты поспешили заявить, что это нанесет серьезный удар по рынку, а другие допускают, что слова чиновника – попытка немного подогреть рынок.
По словам г-на Моисеева, в новых мерах поддержки первичного рынка жилья также нет необходимости. Что касается действующего субсидирования ипотечных заемщиков на приобретения жилья в новостройках, то чиновник сообщил: «Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря».
Ставка о двух концах
На заявление представителя Минфина быстро отреагировали профильные эксперты и представители профессиональных объединений. Так генеральный директор ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» заявил о намерении обратится в правительство с просьбой о продлении программы, поскольку в случае отмены это крайне негативно повлияет на отрасль в целом.
«Позиция у всех застройщиков в России однозначная и единая – отменять льготную ипотеку нельзя, это мощнейший инструмент поддержки нашей отрасли», – отметил он в своем комментарии РБК.
Некоторые эксперты полагают, что слова г-на Моисеева, которые были сказаны в кулуарных беседах и не являются официальным заявлением ведомства, могут быть лишь попыткой подогреть рынок перед новогодними праздниками. В частности, это допускает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Тем более, что до этого момента с самого начала введения господдержки заемщиков все шаги Минфина на протяжении нескольких лет были направлены на стимулирование льготного ипотечного кредитования и облегчения для граждан условий входа в программу.
Так, в 2020 году Минфин России внес в Правительство проект постановления по снижению первоначального взноса по льготной ипотеке до 15%, в том же году ведомство выступило с инициативой о продлении льготной ипотеки до конца 2021 года, позже предложило распространить льготную программу «Семейная ипотека» на строительство частных домов. Одной из последних инициатив Минфина стал внесенный 17 июня 2022 года в Правительство РФ проект постановления, предусматривающий изменение условий льготной ипотеки на новостройки. Документ предусматривал снижение ставок с 9% до 7% годовых, которые действуют и сейчас.
Драйвер рынка
Ранее мы рассказывали, что в прошлом месяце Банк Дом.РФ опубликовал очередной отчет о динамике льготного ипотечного рынка. Всего с начала года льготной ипотекой от Банка воспользовались 22 000 семей на общую сумму в 107,6 млрд рублей – почти вдвое больше, чем за весь 2021 год. Как отметили представители Банка, за все время действия ипотечных продуктов с господдержкой ими уже воспользовались более 60 тысяч семей на общую сумму 235 млрд рублей.
В Петербурге в III квартале текущего года средневзвешенная ставка по выданной ипотеке достигла исторического минимума, опустившись ниже 3,5%, всего было заключено 9200 договоров долевого участия на приобретение более чем 392 тыс. кв. м жилья.
На днях свою статистику развития ипотеки на первичном рынке опубликовала «Петербургская Недвижимость» – по данным компании доля сделок с ипотекой в октябре составила 93% от всего объема, и стала самой высокой за всю историю наблюдений.
Аналитический центр Домклик, наоборот, считает, что интерес к льготной ипотеке в октябре несколько снизился.
При этом отмечается и другой тренд – заметного перетекания спроса с первичного на вторичный рынок. Так, доля сделок на первичном рынке в целом по России за месяц сократилась на 3%, тогда как на вторичном рынке увеличилась на 3,4%.
Эксперты объясняют это притоком выгодных предложений на «вторичке» за счет желающих продать квартиру, зачастую — с тем или иным демпингом.
«Изменение структуры ипотеки в пользу вторичного жилья также может быть следствием снижения инвестиционной привлекательности новостроек на фоне оттока значительной части состоятельного населения», – предполагают аналитики.
По их данным, на фоне общего снижения интереса к первичной недвижимости доля сделок по льготной ипотеке также снижается – октябрьский спад составил 3,3% по сравнению с сентябрем.
Сильнее всего доля сделок по льготной ипотеке снизилась в таких активных регионах, как Москва (-8,1%), Московская область (-7,2%) и Краснодарский край (-5,6%).
При этом эксперты констатируют, что программа «Господдержка» по-прежнему является доминирующей по отношению к другим льготным программам, на нее приходится почти 16% всех кредитов, вторая по востребованности – «Семейная ипотека» с долей в 6,4%.
Центробанк предупреждает
Позиция властей и представителей профильных ведомств в отношении дальнейший перспектив льготного ипотечного кредитования неоднозначна, а иногда и несколько противоречива. К примеру, если летом глава ДОМ.РФ Виталий Мутко намекал, что этот механизм лишь антикризисная мера, и рано или поздно должен завершиться, то уже осенью на встрече с Президентом Владимиром Путиным отмечал, что без льготной ипотеки рынок мог остановиться полностью.
Чаще всего с критикой субсидируемых программ выступает руководство Центробанка. В прошлом месяце ЦБ опубликовал доклад для общественных консультаций «Программы «льготной ипотеки от застройщика».
В числе прочего документ содержит раздел «Гипотетический сценарий реализации системных рисков и роль субсидируемой ипотеки». В нем, в частности, отмечается, что практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования «пузыря» за счет «технического» разгона цен на жилье с последующим его схлопыванием.
В стрессовом сценарии, по прогнозам экспертов ЦБ, возникнет спираль снижения цен, из-за чего банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование.
«Однако наиболее чувствительные потери будут нести граждане. В случае реализации данного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что в свою очередь приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса», – отмечается в документе.
Андрей Везин