Объем выданных ипотечных кредитов в Петербурге в августе 2022 года составил 25,95 млрд рублей против 20,4 млрд рублей в июле. Однако по итогам года динамика едва ли будет положительной, считают эксперты.
В объем выданных в Петербурге кредитов 13,536 млрд рублей пришлось на приобретение жилья на первичном рынке и 12,414 млрд рублей на вторичном. Как сообщает ЦБ, в течение августа в городе было выдано 4,414 тыс. кредитов, из которых 2,007 тыс. кредитов на приобретение жилья на первичном рынке и 2407 кредитов на вторичном рынке. В июле, по данным ЦБ было выдано почти 3,5 тыс. кредитов. Таким образом количество выдач выросло в августе на 26%. Если же сравнивать с августом 2021 года, то количество выдач сократилось на 29%, а общая сумма – снизилась на 1%.
«На наш взгляд, ключевыми факторами восстановления ипотечного рынка в июле-августе 2022 года стали реализация отложенного спроса на фоне продолжающегося снижения ставок по рыночной ипотеке вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, а также рост спроса на «Льготную ипотеку» после снижения ставки по программе до 7% и субсидируемую застройщиками ипотеку», — говорит Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом». По ее словам, объемы кредитования населения практически вышли на докризисный уровень. Увеличилась доля выдач ипотечных кредитов на первичном рынке недвижимости, оживляется и вторичный рынок.
Официальных данных за сентябрь еще нет, но динамика роста количества выданных ипотечных кредитов с момента снижения ключевой ставки рефинансирования до однозначных значений в конце мая указывает на рост показателя, отмечает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. В июне количество выданных кредитов было на 59% больше, чем в мае, в июле еще на 22% относительно прошлого месяца, а в августе еще на 28% месяц к месяцу, добавляет он.
Если в первые три недели сентября динамика роста темпов выдачи сохранилась, то за девять месяцев 2022 года в Санкт-Петербурге могло быть выдано порядка 36,5-37 тыс. ипотечных кредитов, считает Владимир Чернов.
Рынок сейчас неплохо себя чувствует: статически объемы за девять месяцев 2022 года практически соответствуют тому же периоду прошлого года, говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Однако он обращает внимание, насколько сильно изменилась структура выдач. «Во-первых, первичка катастрофически отрывается от вторички — 32% про отношению к прошлому году, когда действовала господдержка. Во-вторых, серьезно увеличились срок и сумма кредитов. Так что весь рост был обеспечен увеличением цен, суммами кредитования, а также программами субсидирования со стороны застройщиков», — говорит Максим Ельцов.
Отложенный удар
По данным ЦБ, средневзвешенная ставка в августе немного подросла и составила 5,45%, в том числе на первичном рынке – 3,29%, на вторичном – 8,27%. В июле средневзвешенная ставка была на уровне 5,4% годовых (с учетом льготных программ).
Средняя сумма кредита также продолжила расти и достигла 5,879 млн рублей. По сравнению с августом прошлого года сумма кредита выросла на 40%, констатирует Максим Ельцов. Средний срок кредита по сравнению с августом 2021 года вырос на 15% и составляет 24,3 года. По словам Максима Ельцова, рынок сейчас идет по пути увеличения доступности ипотеки, но не жилья. Несмотря на рост объемов кредитования и удержание структуры. приобретать больше недвижимости люди не стали, поскольку доходы не растут.
Наибольшее воздействие на рынок ипотеки сейчас оказывает фактор ключевой ставки ЦБ (особенно для вторичного рынка жилья), государственные программы льготной ипотеки, экономические ожидания населения (стабильный заработок, инфляция и т.п.) и с недавних пор геополитические риски, перечисляет Владимир Чернов.
«Мобилизация и миграция населения приведут к снижению количества запросов на выдачу ипотеки, а также к падению цен на жилье, так как на этом фоне не только упадет спрос, но и увеличится предложение на рынке. Больше всего можно ожидать падения цен на аренду жилой недвижимости», — говорит Владимир Чернов. Он полагает, что количество запросов на выдачу ипотеки в третьем квартале может сократиться на 20-30%.
Слабая позиция чиновников в части мобилизации, которую можно сформулировать как «спасение утопающих – дело рук самих утопающих», становится негативным фактором для рынка, считаем Максим Ельцов. «Учитывая, что государство не собирается поддерживать мобилизованных граждан, имеющих ипотеку, и компенсации банковских потерь ожидать не приходится, вся нагрузка ложится на заемщиков и на банки. Очевидной реакцией станет повышение банковских ставок, ужесточение требований к заемщикам, рост доли отказов и допограничения в виде страховок и так далее, что повышает маржинальность и снижают риски для банков. Мы поучим двойной остужающий ипотечную систему удар», — считает Максим Ельцов.
Так же, по словам Максима Ельцова, стоит обратить внимание на заявление ЦБ о готовящихся мерах в связи с рисками субсидированных ставок по ипотеке. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в сентябре отмечала, что программы застройщиков со ставками 0,1% годовых несут высокие риски для банков. При инфляции в 4% ставки по ипотеке не могут быть ниже уровня в 6%, подчеркивала она.
«ЦБ видит, что стоимость жилья по программам субсидируемым застройщиками завышена. Платить на 25% и более неразумно. Если меры будут приняты, банки также начнут повещать ставки. Прекращение выдач субсидируемой ипотеки серьезно скажется на рынке. С помощью таких программ сегодня реализуется значительная часть жилья на первичном рынке», — говорит Максим Ельцов. Если рынок просядет по итогам года на 30% – это будет неплохим результатом, считает он.
По словам Ирины Илясовой, в «Росбанк Дом» с середины сентября процент одобрений по сравнению с первыми неделями месяца вырос. «Это не связано с заявлением ЦБ, а результат постоянных улучшений — в практике выдачи», — уверяет она.
Что будет со спросом?
Ирина Илясова ожидает, что до конца года спрос на ипотеку продолжит восстанавливаться, однако на рынок будет оказывать давление экономическая неопределенность, и в таких условиях граждане будут более осторожно подходить к наращиванию своей долговой нагрузки. Государственные программы останутся основными драйверами восстановления ипотечного рынка. При дальнейшем снижении ключевой и ипотечных ставок вероятно оживление на вторичном рынке и в сегменте апартаментов, на которые не распространяются льготные и субсидированные ипотечные программы, надеется Ирина Илясова.
Наметившееся в августе оживление на рынке ипотечного кредитования продолжится, и на волне традиционного роста спроса на рынке недвижимости в ноябре-декабре банки будут также активно, как и в прошлом году, выдавать ипотечные кредиты, считает пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО Иван Макаров. При этом, он полагает, что акцент также будет делаться на совместных акциях с застройщиками, в рамках которых процентная ставка по кредиту составляет около нуля, но банки ужесточат выдачу кредитов с первоначальным взносом менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры.
Начало частичной мобилизации граждан, по мнению Ивана Макарова, пока не окажет серьезного влияния на рынок ипотечного кредитования. Этот фактор, скорее, повлияет на выдачи ипотеки, а вслед за этим и на рынок недвижимости, уже в следующем году. «Никак не изменится и просрочка по ипотечным кредитам. Поскольку законодательно уже закреплены специальные ипотечные каникулы, которые распространяются не только на заемщиков, призванных на военную службу, но и на их близких, юридически являющихся плательщиками по ипотечным кредитам», — говорит собеседник.
В августе доля просроченных платежей, по данным ЦБ, составляла 0,3% от общей кредитной задолженности (общая кредитная задолженность на начало сентября достигла — 858 млрд рублей) . По словам Владимира Чернова, концу года доля просрочки может возрасти, но незначительно. Сам рынок ипотеки, по мнению эксперта, будет сокращаться, а цены на жилье падать. «Миграция и мобилизация снижает процент экономически активного населения, которое обеспечивает наибольший объем ипотечных займов. На этом фоне упадет спрос на ипотеку, что может привести к снижению стоимости квадратных метров», — говорит Владимир Чернов. Также на рынке может увеличиться предложение вторичного рынка жилья на фоне миграции населения, что тоже будет давить на цены, добавляет он. Объемы нового строительства могут замедлиться на фоне падения спроса.
Любовь Викторова.