Рынок загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти, как и прочие сегменты, на некоторое время застопорился в конце сентября. Эксперты полагают, что всеобщее недоумение продлится до ноября. А затем рынок продавца, который стартовал с начала локдауна, начнет переформатирование, превращаясь в рынок покупателя.
Несколько лет на загородном рынке царило затишье. За это время с рынка ушли компании, для которых этот сегмент был либо не основным, либо просто случайным. Когда началась пандемия, граждане устремились за город. Тенденция продолжилась и в 2022 году, но с момента объявления частичной мобилизации рынок насторожился. Пока спрос кардинально не упал – сделки на загородном рынке готовятся долго. Но застройщики и риэлторы уже приготовились и к падению спроса, изменению структуры предложения, возможно, цен тоже.
Волнистый спрос
Согласно совместным расчетам Управления Росреестра по Ленобласти и журнала «Пригород», всего в третьем квартале 2022 года зарегистрировано 5,3 тыс. договоров на покупку индивидуальных домов и домов в садовых товариществах, 16,7 тыс. договоров приобретения земельных участков, более 7,5 тыс. домов на участках ИЖС, СНТ, ДНП.
Максим Хансон, владелец АН Insiders, указывает на «некую нерациональность» в поведении покупателей: каждый раз, когда наступает кризис, случается всплеск спроса. «После 24 февраля начался всплеск спроса, примерно, как в пандемию. Ждал, что он будет коротким, но он продержался до сентября. А после 21 сентября в течение пяти дней спрос еще поднялся», — рассказывает он.
При этом, по общему мнению, спрос сокращается. «Активность низкая, по некоторым оценкам спрос просел на 30-50%. Затишье наступило, звонков стало меньше. Это затишье продлится до ноября точно», — комментирует Хансон.
Эксперты отмечают довольно ровный спрос в течение лета, однако уже в августе количество звонков стало сокращаться, говорит Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости», но количество просмотров осталось прежним.
Продажи тоже пока не упали. «В этом году сдвинулись отпуска, поэтому основная часть клиентов пришла в компанию в сентябре», — поясняет Роман Филиппов, управляющий партнер компании «Славные просторы».
Спрос остался в дорогом сегменте. По данным АН «Невский простор», идут сделки в диапазоне 50-100 млн рублей.
По мнению Новосельцева, если спрос и дальше будет проседать, есть смысл выводить на рынок проекты с готовыми домами – такие объекты можно без проблем приобретать с помощью ипотечного кредита.
Перелицовка предложения
По словам специалистов, предложение на загородном рынке растет с февраля, и рост продолжится. В частности, отметил Хансон, сейчас на рынке много земельных участков, приобретенных с инвестиционными целями в пандемию, – владельцы стремятся выйти в кэш.
Филиппов указывает на желание граждан приобрести качественный объект. Даже если речь идет о земельном участке, требуется полный набор коммуникаций. Однако, по его словам, далеко не все девелоперы обеспечивают участки целым набором коммуникаций – это дольше и дороже, чем просто распродать размежеванную землю.
С начала года на рынок стали выходить новые поселки. С наступлением локдауна подобные объекты пользовались повышенным спросом, но девелоперы заранее не начинали новые проекты, потому успели с ними только сейчас.
Параллельно структура предложения меняется. По словам Новосельцева, интересных предложений – участков под строительство поселков в интересных местах, без подводных камней, в прилегающих к Петербургу районах все меньше. Девелоперы ищут подходящие участки, но строительство начинается уже в 70-80 км от города. «Поэтому меняется формат коттеджных поселков. Дома для постоянного проживания на таком удалении от города не нужны, но можно строить дачные поселки», — рассуждает Новосельцев.
Стойкие ценники
В третьем квартале, отметил Филиппов, компания успела поднять цены и не намерена их снижать.
Новосельцев солидарен с такой позицией: «Даже если продажи упадут в разы, это будет картина допандемийного периода, которую мы уже изучили. Поэтому мы не собираемся снижать цены и даже будем их поднимать», — заявил он.
В среднем по рынку, по словам Хансона, цены начали снижаться с марта. Но лето было посвящено по больше части просмотрам, а в сентябре начался сезон сделок.
При этом в хороших локациях и на интересных объектах цены не снижались, утверждают эксперты.
Спрос будет падать, это вынудит кого-то из девелоперов снижать цены – если есть кредиты, которые надо вовремя погашать, «долговые обязательства вынудят», полагает Новосельцев.
«Ноябрь покажет»
Пока загородный рынок пребывает в неопределенности. Нет твердых прогнозов и у экспертов рынка. С одной стороны, рассуждает Филиппов, люди сняли много наличных средств, которые надо куда-то пристроить; идет много ипотечных сделок; продолжат некоторые граждане уезжать и продавать свои объекты – появится дополнительное предложение на вторичном рынке. «Ноябрь покажет», — заключил он.
Пока продажи не упали, говорит Новосельцев, но по итогам октября-ноября ситуация будет значительно хуже.
Эксперты ждут хоть какой-то стабилизации на рынке. По их мнению, рынок вернется к допандемийным показателям – с невысокими показателями спроса. Тем не менее, Хансон оптимистичен: «До нуля рынок не сожмется».
А пока нам обещают переформатирование рынка продавца в рынок покупателя, который будет диктовать свои условия.
Елена Зубова.