На сегодняшний день в российском законодательстве нет отдельного нормативного правового акта, в котором были бы изложены правила деятельности гаражно-строительных кооперативов. Вместе с этим не существует юридических определений «гараж», «гаражный кооператив». Тем не менее, на территории страны построено около 3,5–4,5 млн незарегистрированных объектов недвижимости, которые являются гаражами. Их точное количество неизвестно и не учтено в Росреестре, поскольку для них официального определения. Оценка числа таких построек осуществляется только по косвенным показаниям. В такой ситуации реальное число неоформленных объектов гаражного назначения может быть гораздо больше.
Поскольку большое количество гаражей в настоящее время не оформлено в собственность, владельцы практически не имеют на них прав, они не могут продать или передать по наследству эту недвижимость. По словам председателя Госдумы Вячеслава Володина, новый закон позволит гражданам в упрощенном порядке стать полноценными собственниками таких объектов. Закон о «гаражной амнистии» вступил в силу в России совсем недавно, президент Владимир Путин подписал соответствующий документ 6 апреля 2021 года. Закон поможет урегулировать рынок частных гаражей, деятельность кооперативов, кроме того, позволит гражданам в упрощенном порядке оформить в собственность как сами гаражи, так и землю под ними.
Множество гаражей не имеют правового статуса, поскольку они были построены в советское время или до введения современного градостроительного регулирования, то есть, до 2005 года. Эти объекты не являются самовольными постройками. Часто правоустанавливающие документы на них утеряны, поэтому правовая неопределенность не позволяет официально оформить постройку. Конечно, при таком статусе объекта граждане не могут противостоять сносу гаража, оформить его в собственность, продать или передать по наследству.
Новый закон будет регулировать правовой статус таких машино-мест и деятельности гаражных или гаражно-строительных кооперативов, в том числе в целях безопасности обслуживания. Авторы законопроекта считают, что к современным нормам права на объекты гаражного назначения необходимо привести также и земельные участки под ними.
Амнистия будет действовать на объекты, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса, то есть, до 31 декабря 2004 года. Исходя из текста закона, сооружения должны быть одноэтажными, без жилых помещений. Гаражи могут входить в состав гаражно-строительных кооперативов или быть отдельно стоящими капитальными постройками. Гараж как капитальная постройка должен иметь стены и фундамент. Земельный участок под постройкой должен находиться в ведении государства или муниципалитета.
Поскольку большинство гаражей не являются капитальными постройками, амнистию планируют распространить на все гаражные сооружения, которые входят в гаражные кооперативы. Таким образом некапитальными гаражами остаются только сваренные металлические конструкции. Новый закон не будет распространяться на них, поскольку такие объекты признают самостроем. Другие самострои также не попадут под амнистию, как и подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах. Перед тем, как начать оформление прав собственности, необходимо будет проводить соответствующую проверку.
Однако здесь предусмотрено исключение — льготные условия для инвалидов. Они смогут размещать некапитальные сооружения бесплатно. Инвалиды получат внеочередное право на получение участков из государственной и муниципальной собственности для строительства капитальных или некапитальных гаражей поблизости от места жительства или для обустройства стоянки около дома без предоставления участка. Для этого органы местного самоуправления должны утвердить схему размещения таких гаражных объектов.
“Гаражной амнистией” смогут воспользоваться, в первую очередь, владельцы гаражей, а также их наследники и те, кто купил гараж у первоначального владельца.
Закон о “гаражной амнистии” вступил в силу с 1 сентября 2021 года. Он будет действовать на протяжении пяти лет, до 2026 года. Возможно, “гаражная амнистия”, наряду с “дачной”, будет продлена.
Уже сегодня оформить гараж в собственность можно, обратившись в орган местного самоуправления с заявлением на регистрацию этого объекта, кроме того, можно написать сразу и заявление о предоставлении участка под существующим гаражом. Госпошлина с граждан не взимается. Планируется также предоставить гражданам возможность оформить собственность и через МФЦ «Мои документы».
Поскольку амнистия подразумевает упрощенный порядок оформления собственности на гаражи и землю под ними, для совершения процедуры достаточно предоставить документ о предоставлении или выделении гражданину земельного участка. Если у владельца нет необходимого документа, к заявлению прилагают один или несколько из следующих документов:
- Документы о подключении гаража к сетям, которые были заключены до дня введения в действие Градостроительного кодекса;
- Договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, счета по оплате коммунальных услуг;
- Документ государственного технического учета и технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года. В этом документе должно быть указание на правообладателя гаража и на год его постройки.
Чтобы подтвердить собственность, заявителю могут пригодиться следующие документы:
- Документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства и (или) размещения гаражей;
- Документ, подтверждающий приобретение указанным кооперативом либо организацией права на использование такого земельного участка по иным основаниям;
- Решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража и (или) указанного земельного участка либо иной документ;
- Документ об оплате паевых взносов кооперативу;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о гаражном кооперативе, членом которого является заявитель.
Кадастровые работы для объектов, подпадающих под гаражную амнистию, выполняют региональные власти и муниципалитеты. Такими полномочиями их наделил закон, поскольку это позволит снизить финансовую нагрузку на население.
Существуют и сложности при государственной регистрации прав на гаражи и на земельные участки под ними,находящиеся отдельно от другой недвижимости.
Если право на собственность не зарегистрировать, то существует риск признания объекта самовольным. А самовольные объекты недвижимости подлежат сносу органами местной власти. При это земельный участок будет изъят государством или внезапно возникшими прежними собственниками.
Бывают ситуации, когда прежний собственник участка неизвестен. В этом случае возможно оформить право на землю под постройку гаража путем приобретательной давности. Сделать это проблематично, но реально: для этого необходимо в течение 15 лет непрерывно, открыто и добросовестно владеть участком как своим собственным. После приобретения участка на нем нетрудно построить гараж и оформить на него право собственности. В таких случаях Градостроительный кодекс не требует получения разрешения на строительство, если гараж не планируется использовать для занятия бизнесом.
Но бывают и обратные ситуации, в которых действовать уже сложнее. Если собственность на землю изначально принадлежит государству, а у потенциального покупателя есть право на владение уже построенным гаражом как строением. В этом случае получить землю в собственность практически невозможно. Сложность заключается в том, что статус гаражей в законодательстве является достаточно неопределенным и у владельцев, как правило, нет никаких документов, подтверждающих их права на объект.
Поэтому, с помощью нового нормативно-правового акта, с 1 сентября 2021 года граждане смогут бесплатно приобрести гараж и участок под ним в собственность при предоставлении любых доказательств владения гаражом.
РМФ