Недвижимость, купленная в ипотеку, сразу же переходит в собственность заемщика, оставаясь в залоге у банка. Соответственно, владелец квартиры приобретает три права: пользования, владения и распоряжения своей недвижимостью. В целом, квартира, купленная в ипотеку, — такая же собственность, как и квартира, купленная без кредита. Ипотечное жилье можно сдавать, ремонтировать, прописывать там всю семью или указать квартиру в завещании. Жилье становится собственностью с момента подписания договора купли-продажи. Вместе с этим банк, который выдал деньги в кредит, тоже имеет некоторые права относительно этой недвижимости.
В статье собраны основные правила для тех, кто уже взял ипотеку или только собирается это сделать. Речь пойдет именно о квартирах, поскольку они — наиболее популярный продукт на ипотечном рынке. Но для частных домов и земельных участков правила будут идентичными.
Итак, ипотечную квартиру можно продать или подарить, но с согласия банка. Эти процедуры возможны на основании ст. 346 п. 2 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 п. 1 Федерального закона «Об ипотеке».
Существует заблуждение, что ипотечная квартира — это собственность банка. Как мы уже упомянули, на самом деле собственник квартиры — заемщик. Это его имущество, которым он вправе распоряжаться. Вместе с этим, такое право для заемщика существенно ограничено.
Продать и подарить квартиру можно, но только с согласия банка. Отличие только в том, что право собственности перейдет к другому человеку: при продаже — за деньги, при дарении — бесплатно. Передать право собственности можно двумя способами:
- Продать квартиру с обременением. Невыплаченный долг перейдет новому владельцу жилья;
- Выплатить банку кредит, снять залог с квартиры и продать ее.
В первом случае, чтобы продать или подарить квартиру вместе с остатком долга, необходимо получить согласие банка. Когда процедура одобрена банком, заключается соглашение о переводе долга: в нем участвуют продавец, покупатель и собственно банк. При совершении сделки покупатель получает квартиру и обязанность выплачивать остаток долга по ипотеке.
Во втором случае есть также несколько способов погасить ипотеку и продать квартиру. Во-первых, можно оформить потребительский кредит, закрыть ипотеку с помощью этих денег, а сам кредит погасить за счет денег, полученных от покупателя квартиры. В таком случае одобрение банка заемщику не потребуется, но при этом необходимо будет выплачивать проценты по потребительскому кредиту.
Во-вторых, можно взять у покупателя деньги в счет аванса по договору купли-продажи, с помощью которых закрыть ипотеку. Остаток покупатель заплатит, когда обременение с квартиры будет снято. Необходимо будет найти покупателя, согласного на проведение такой процедуры и оформить с ним предварительный договор купли-продажи. Согласие банка понадобится, поскольку договор будет заключен раньше, чем снимут залог.
В-третьих, можно договориться с покупателем, чтобы деньги за остаток по ипотеке он не отдавал на руки продавцу, а перечислил прямо в банк. Такой способ требует участия и, соответственно, согласия банка, но при этом он надежнее предыдущего.
В договоре ипотеки с каждым конкретным банком могут быть свои особенности, но напрямую запретить собственнику продавать квартиру банк не может. Правда, может не одобрить сделку. Пока в Росреестре есть пометка о залоге квартиры, продать ее без разрешения банка не получится.
Сдать ипотечную квартиру внаем также возможно. Процедуру регулирует ст. 346 п. 3 ГК РФ и ст. 40 п. 1 ФЗ «Об ипотеке».
Законом не запрещено сдавать квартиру внаем без согласия банка. Но это правило работает не всегда. В гражданском кодексе содержится существенная оговорка: в договоре с банком могут быть прописаны другие правила — и действовать будут именно они. То есть, если договор включает в себя пункт о получении согласии банка — его нужно будет получить. Если ничего об этом в договоре речи не идет, квартиру сдавать на усмотрение только собственника.
Текст договора ипотечного кредитования может содержать различные формулировки: «временная передача в пользование», «пользование другими гражданами без согласия банка-кредитора». В случае нарушения условий договора банк может обязать заемщика погасить ипотеку досрочно, а закон будет на стороне банка.
Покупая квартиру, человек рассчитывает создать комфортные условия для проживания, обустроить все так, чтобы в квартире ему было приятно находиться. А для этого зачастую требуется сделать ремонт. В ипотечной квартире это также возможно на основании ст. 30 федерального закона «Об ипотеке».
Содержать квартиру в хорошем состоянии и проводить в ней ремонт — и право, и обязанность собственника квартиры, даже если она и в залоге у банка. В ней можно красить стены, клеить обои, менять окна и плитку на полу. Банк не имеет права определять, каким будет ремонт, выбирать цвет стен или тип напольного покрытия. Стоит отметить, что при этом дорогой ремонт и неотделимые улучшения тоже перейдут в залог банку.
В результате ремонта нельзя допускать ухудшения квартиры и уменьшения ее стоимости. Это условие стоит помнить при перепланировке квартиры, проведения любого серьезного ремонта. Перенос стен и объединение комнаты с кухней, скорее всего, повлияет на цену квартиры и усложнит ее продажу. Банк не воспримет это положительно, поэтому в договорах об ипотеке часто прописывают условие, согласно которому перепланировка квартиры возможна только с разрешения уполномоченных органов. Хотя проводить перепланировку без согласования не может по закону ни один владелец квартиру, а не только заемщики.
Перепланировка, совершенная по всем правилам, абсолютно законна, поэтому банк не может ее запретить, так как в этом случае он нарушит права потребителя. При этом банк все же может потребовать заранее согласовать с ним работы, на тот случай, если характеристики квартиры сильно изменятся. Этот нюанс тоже прописывают в договоре.
Перепланировка меняет технические параметры квартиры, формально меняется и объект залога. Например, двухкомнатная квартира становится трехкомнатной. Залог в этом случае не снимается, и ипотеку нужно платить дальше.
Наконец, собственник ипотечной квартиры имеет право прописывать в квартире других людей, что подтверждает ЖК РФ ст. 31 и приказ МВД России № 984 от 31.12.2017.
Каждый член семьи собственника квартиры имеет право пользоваться его жильем. Членами семьи считаются супруг, дети и родители. Других родственников тоже можно считать членами семьи, если собственник квартиры поселил их к себе в квартиру в этом качестве. Владелец квартиры также имеет право разрешать другим людям временно пользоваться его помещением. При этом человеку, временно или постоянно проживающему в помещении, необходимо зарегистрироваться по месту жительства или пребывания. Банк не может запретить членам семьи собственника зарегистрироваться по адресу ипотечной квартиры.
Сотрудники МВД не запрашивают согласие банка при регистрации гражданина. Но они просят подтвердить право проживания в квартире. Для этого обычно предоставляют договор между собственником и жильцом, свидетельство о рождении ребенка, письменное согласие собственника на вселение в его квартиру других людей.
В договорах об ипотеке встречается условие о запрете регистрировать в квартире любых людей, кроме близких членов семьи, без согласия банка. Однако в жилищном кодексе и законах о регистрационном учете таких правил нет. В целом, для банка главное — вовремя получать ежемесячные платежи. Если квартира заемщика — не место массовой регистрации, то проблем с пропиской членов семьи не возникнет.