Иногда потенциальные заемщики опасаются оформлять ипотеку из-за риска не справится с регулярными выплатами банку и потерять квартиру. Банк имеет право забрать квартиру за долги и не вернуть уже выплаченную часть кредита.Имеет ли это правило исключение? Да, такое исключение действительно есть. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ пояснила, в каких случаях банк не может забрать жилье в ипотеке за долги.
Возможно, ознакомившись с материалом, вы сможете справится с возникшей и трудной ситуацией или примите решение в вопросе оформления ипотечного кредита.
Рассмотрим пример, когда заемщикам удалось сохранить квартиру за собой. Молодая семья приобрела однокомнатную квартиру в ипотеку за 1,2 миллиона рублей. Кредит был обеспечен залогом этого жилья в соответствии с законом. Соответственно, после выплаты всей суммы кредита, супруги становились собственниками квартиры.
С тех пор прошло десять лет, в течение которых супруги выплачивали необходимую ежемесячную сумму банку, но несколько раз допускали просрочку платежа.
Случилось так, что за это время у заемщиков изменилась кредитная организация: местный банк передал права по закладной обществу с ограниченной ответственностью.
Новый кредитор принял решение потребовать от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность, а также выставить жилье наших героев на торги. Последнее решение было аргументировано тем, что заемщики имеют просроченные платежи по этой квартире. Организация требовала определенную сумму, а именно 458 379 рублей. Здесь же были учтены проценты по кредиту — более 80 тысяч рублей, а также плата за пользование займом в размере 14% годовых. Плюс к этим суммам
в иске было требование выплатить пеню за просроченные платежи — 115 992 рубля. Помимо всех требований было и ключевое для нас — забрать у семьи заложенную квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью установило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей. Кредитор подал иск в районный суд с данными требованиями. Но суд посчитал требование необоснованным и решил, что ответчики обязаны выплатить организации только 145 584 рубля, но не забирать почти выплаченную квартиру. В решении районного суда говорилось о «несоразмерности» оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Это решение было обжаловано организацией в вышестоящей инстанции.
Вышестоящая же инстанция согласилась с доводами и аргументами истца и отменила решение районного суда. Здесь ответчика обязали выплатить 298 811 рублей. Но на этом история не закончилась. Республиканский Верховный суд заявил, что у суда нет оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, поскольку платеж был просрочен.
Для погашения долга кредитор потребовал выставить квартиру на торги. Тогда сами заемщики подали заявление в Верховный суд РФ, чтобы обжаловать вердикт. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила материалы дела. Здесь аргументы должников были приняты, а вынесенный им вердикт признали неверным. Как объяснили в Верховном суде РФ, забирать жилье не стоит, так как нарушение было незначительным, а размер требований залогодержателя очевидно несоразмерен стоимости заложенного жилья. Кроме того, разрешая эту ситуацию, местному районному суду необходимо было «точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры», а не брать за основу расчеты, представленные заинтересованным истцом.
Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело на пересмотр с учетом его разъяснений. Но пересмотра не было, поскольку истцы, узнав о таком решении Верховного суда по их делу, отказались от своего иска, а семья не потеряла жилье.
Не каждая просрочка влечет за собой досрочное обращение взыскания на залоговое жилье. Закон об ипотеке устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга: предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, если только не доказано обратное.
Судебная практика запрещает банкам отнимать кредитную квартиру, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера стоимости заложенного имущества и если период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если заемщик нарушает обa ycлoвия oднoвpeмeннo, то cyд paзpeшит банку зaбpaть квapтиpy дoлжникa. Но пока cyммa просроченных платежей мeнее 5% oт cтoимocти квapтиpы, бaнк нe мoжeт oтcyдить квapтиpy. Процент необходимо считать по следующей формуле: сумма пpocpoчки*100/cтoимocть квapтиpы. Важно помнить, что по закону заложенное жилье могут взыскать и продать, даже когда оно у человека единственное. Также законом не ограничен круг выселяемых из ипотечного жилья людей: это могут быть и дети, и пенсионеры, и инвалиды. Банк может забрать квартиру без суда. Если все-таки банк обратился в суд, то оценивается размер долга и серьезность нарушений: насколько уважительными были причины для невыплат и насколько должник был заинтересован урегулировать спор, вносил ли посильные суммы в счет ежемесячных выплат. После этого суд выносит решение.
Что делать, если вы попали в трудную жизненную ситуацию, а выплачивать ипотеку все равно необходимо? Вы имеете право воспользоваться ипотечными каникулами. Закон об ипотечных каникулах действует с 31 июля 2019, он помогает заемщикам, которые оказались в тяжелой жизненной ситуации и не могут выплачивать кредит. Заемщикам предоставляется отсрочка на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту, что снижает финансовую нагрузку на время и позволяет не потерять заложенное по кредиту жилье.
Закон предусматривает два вида льгот: сокращение размера ежемесячных платежей или полное их отсутствие в фиксированный период. Заемщик сам выбирает вариант, исходя из собственных финансовых возможностей. Максимальный срок, на который банк предоставляет каникулы — 6 месяцев. Пролить его нельзя. Ипотечные каникулы предоставляются только один раз в жизни, только на один ипотечный кредит. Важно, что ипотечное жилье должно быть единственным для заемщика.
Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что человек действительно оказался в трудной ситуации, закон предполагает следующие случаи: граждане, получившие инвалидность I или II группы; зарегистрированные в качестве безработных; признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев; член семьи заемщика стал инвалидом, из-за чего сократились доходы семьи; в семье родился ребенок или появился приемный ребенок. Также разрешено воспользоваться каникулами, если ваш доход снизился на 30%, а размер ежемесячных выплат при этом превысил 50% от дохода.
В период ипотечных каникул проценты по основному долгу продолжают начисляться, а само тело кредита не гасится. А также необходимо понимать, что срок договора ипотечного кредитования увеличится: из-за отсрочки договор автоматически будет продлен. Банк начисляет проценты за пользование ипотекой по обычной ставке, за полугодовую отсрочку банк начислит половину годовой ставки ипотеки.
Если финансовое положение не восстановится полностью, то есть возможность обратиться в банк, оказывающий услуги реструктуризации ипотечного кредита. Таким способом можно изменить сумму ежемесячного платежа, график выплат. В 2020 и 2021 годах особенно актуальны такие программы: за счет снижения годовых процентов по ипотечным кредитам становиться возможным осуществить выгодное изменение условий кредитования. Средняя ставка по рынку по состоянию на май 2021 года составляет 7,95%. Программу рефинансирования предлагают многие крупные банки: банк ДОМ.РФ, ТрансКапиталБанк, Росбанк, ВТБ, Металлинвестбанк, Открытие, Сбербанк, АК Барс, Альфа-Банк и другие.