Цитата дня: "Программа семейной ипотеки действует до июля текущего года. Предлагаю ее продлить до 2030 года, сохранив основные базовые параметры".
Владимир Путин

Какие появились новые категории жилья?

27.01.2022 в 19:15 | время чтения: 5 мин.



В конце прошлого года на сайте нижней палаты парламента появилась информация о принятии закона, который вводит поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы.

Закон приняла Госдума России в третьем, окончательном чтении. Теперь в российском законодательстве появится новое понятие, описывающее категорию жилья —  «многоквартирный дом», а также станет более точным понятие «дом блокированной застройки». Разграничение этих двух понятий необходимы для того, чтобы более точно и полно можно было осуществлять правовое регулирование жилищных и градостроительных правоотношений и возникающих спорных вопросов. «Многоквартирный дом» — это жилое здание, которое состоит из двух и более квартир и включает в себя общее имущество собственников. Также многоквартирный дом может включать в себя принадлежащие некоторым собственникам нежилые помещения и/или машино-места. Данные помещения будут являться неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного дома.

«Дом блокированной застройки» — это жилое здание, которое соединено с другим домом или несколькими домами, стоящими в одном ряду, имеющими одну общую боковую стену или несколько общих боковых стен. При этом не допускается наличие каких-либо проемов. Кроме того, такое здание должно иметь отдельный вход и выход на земельный участок.

Нововведения должны вступить в силу в марте 2022 года. В настоящее время в законодательстве закреплены только три вида категорий жилья: жилой дом, квартира и комната. Чтобы установить правовой статус таких объектов блокированной постройки, как таунхаус, лейнхаус или дуплекс, собственникам сегодня необходимо обращаться в суд, поскольку хоть они и относятся к категории жилого дома, но имеют вместе с тем ряд особенностей, согласно которым дом не является ни частным, ни многоквартирным. А значит, их правовой статус не определен.

Таунхаус является относительно новым для России форматом жилья. Еще в прошлом веке такие коттеджи строили в Англии и считали городским жильем, а в нашей стране они появились только в 1990-х годах в Подмосковье, выступив своего рода компромиссом между городской квартирой со всеми удобствами и собственным жильем за пределами города.

Как правило, таунхаусы строятся в формате двух или трехэтажных зданий на несколько секций или на две семьи. Во втором случае они носят название дуплексы. На первом этаже таунхауса чаще всего размещается зона гостиной и кухни, а на втором обустроена приватная зона спален. Площади таунхаусов зависят от класса, но в настоящее время наиболее востребованы дома площадью до 120 квадратных метров. Также таунхаус имеет небольшую придомовую территорию, на которой размещаются зона отдыха и место для парковки автомобиля.

Само понятие “таунхаус” является в большей степени маркетинговым, не закрепленным в российском законодательстве. С юридической точки зрения таунхаусы сегодня являются жилыми домами блокированной застройки. Согласно Градостроительному кодексу РФ, жилой дом в составе блокированной жилой застройки — это дом для проживания одной семьи, имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами или квартирами. Его высота не должна превышать три этажа, допускается наличие мансардного этажа, а расположен он должен быть на отдельном земельном участке и иметь выход на территорию общего пользования.

Именно неопределенность правового статуса и устранит новый закон. После того, как он вступит в силу, блокированные дома можно будет поставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением «жилое». Согласно обновленному закону, дома блокированной застройки не будут принимать участия в программах капитального ремонта.

Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», считает, что таунхаусы в России останутся штучным товаром, не приобретет массовый характер, несмотря на их возрастающую популярность. Дело в том, что целевая аудитория подобных проектов довольно ограничена. Кроме того, стоимость таунхауса значительно выше, чем стоимость квартиры. 

Потенциальными покупателями таунхаусов являются относительно состоятельные клиенты, поскольку такие лоты предполагают большую площадь и наличие собственного участка. Таунхаус можно считать промежуточным вариантом между квартирой в многоквартирном доме и собственным домом. В России таких клиентов немного, большинство покупателей может себе позволить только квартиру в новостройке, а обеспеченные клиенты скорее предпочтут индивидуальное домовладение. В результате таунхаусы остаются штучным продуктом на российском рынке недвижимости.

Глава Госдумы Вячеслав Володин отметил, что в настоящее время создается понятный и прозрачный правовой механизм. С одной стороны, появление новых понятий будет способствовать развитию малоэтажного жилищного строительства, а с другой — поможет не допустить появления новых проблемных домов и обманутых дольщиков.

Мнения участников загородного рынка относительно введения новых категорий разделились. Так, Воронцова Наталья, директор юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, считает, что новые требования закона являются скорее минусом для застройщиков.

Законодательно требования для ввода индивидуальных домов в границах многоквартирного жилого комплекса закреплены только в его составе. Именно это требование закона эксперт считает минусом для застройщика, поскольку готовые дома будут дожидаться ввода в эксплуатацию всего состава МЖК или его этапа, возможно, без отопления, например, что может сказаться негативно на состоянии домов.

Передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком дольщику по этому закону происходит только в следующих ситуациях:

  1. После того, как завершено строительство имущества общего пользования;
  2. Если завершено строительство всех индивидуальных жилых домов МЖК, которые обозначены в проекте;
  3. после постановки земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом, на кадастровый учет.

По мнению Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского», с помощью нововведения закон стимулирует рынок загородного жилья. Он считает, что отсутствие определенной нормы в отношении таунхаусов , четко закрепленной законодательно, останавливало многих девелоперов от строительства таких домов.

Многие люди не имеют возможности тратить очень крупные суммы на строительство дома, но при этом собственный дом им необходим. Средний бюджет клиента, который планирует приобрести дом, сейчас составляет около 10 миллионов рублей. Поэтому большинство покупателей обращаются в банки, чтобы оформить ипотеку, поскольку приобретение готового дома требует большего бюджета.

С помощью закрепления новых понятий законодатели расширяют и стимулируют рынок загородного жилья, поскольку четкое определение дома блокированной застройки и порядка его ввода в эксплуатацию расширяет возможности домовладельца и закрепляет его обязанности и права.

Принятие законопроекта устранит неопределенность в отнесении здания к многоквартирному дому или дому блокированной застройки, которая существовала на протяжении долго времени. Теперь дом блокированной застройки является видом жилого дома. Также эксперты считают, что вступление закона в силу исключает вопрос включения жилых домов блокированной застройки в региональную программу по проведению капитального ремонта, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилые дома не подлежат включению в нее.

В конце ноября прошлого года председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин предложил включить дома блокированной застройки в программу расселения аварийного жилья. Таким способом можно создать более справедливые условия расселения, считает эксперт. 

РЕФ

Поделиться с друзьями