Цитата дня: "Программа семейной ипотеки действует до июля текущего года. Предлагаю ее продлить до 2030 года, сохранив основные базовые параметры".
Владимир Путин

Поможет ли новый закон в расселении питерских коммуналок?

04.02.2022 в 16:40 | время чтения: 6 мин.

Санкт-Петербург знаменит своими коммунальными квартирами. Такой формат проживания тянется еще с послереволюционных времен, когда модными были уплотнения и подселения. Прошло 100 лет, но, к сожалению, с проблемой этой в Питере не справились до сих пор, несмотря на миллионы сдаваемых каждый год квадратных метров жилой недвижимости.

В последние десятилетия появилась новая уродливая форма собственнических взаимоотношений в сфере недвижимости. Это когда владелец доли в коммунальной квартире продает свою часть посторонним лицам, а те создают невыносимые условия для остальных жильцов квартиры, вынуждая их за бесценок продавать свои доли.

В Госдуму недавно внесли законопроект, накладывающий запрет на продажу долей в квартирах посторонним лицам. Приобретать их смогут только близкие родственники. С инициативой запрета на продажу долей в жилых помещениях посторонним людям выступила Мосгордума, где комиссия по городскому хозяйству и жилищной политике уже рекомендовала столичному парламенту принять документ в первом чтении.

Как говорит один из авторов законопроекта депутат Наталия Метлина, он два года разрабатывался рабочей группой по решению проблем регулирования риелторской деятельности. «Выкуп долей стал формой социального терроризма, — пояснила Метлина. — Он порождает протестные настроения, недоверие к власти, судебной системе и президенту РФ и, я убеждена, стал главной угрозой для российских семей. Если мы не урегулируем вопрос отношений собственников долей, мы заложим бомбу под каждую российскую семью! Ибо почти все мы уже сегодня являемся участниками долевой собственности».

Коммуналки были, есть и будут?

Новый законопроект предполагает внести изменения в первую и вторую части Гражданского кодекса РФ. Согласно им, собственник доли в жилом помещении (квартире, комнате в коммунальной квартире или общежитии) не сможет продать ее третьим лицам, которые не являются собственниками данного помещения. «Продажа постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недви­жимости, не допускается», — говорится в документе. Продать или подарить в таком случае свою долю можно только «близкому родственнику». Однако, как справедливо указывают юристы, законодательного определения «близкий родственник» не существует.

«Первая мысль, которая возникает при изучении данного законопроекта: «Что делать с известными коммунальными квартирами Петербурга?» — негодует Станислав Исаков, старший юрист «ССП-Консалт». На это указывает и руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее словам, инициаторы законопроекта не вдавались в региональные нюансы. «Взять, например, Санкт-Петербург, где проблематика расселения коммуналок, где объектом недвижимости является доля, никуда не ушла. Очевидно, что данный законопроект требует доработки», — сказала она.

В городе с 2008 года действует программа «Расселение коммунальных квартир». За 12 лет чиновники расселили более 50 тыс. коммуналок, в которых жилищные условия были улучшены у 122 тысяч семей. В настоящий момент нерасселенными остаются свыше 60 тысяч подобных квартир. На заседании парламентского бюджетно-финансового комитета в конце минувшего года бывший глава комитета финансов Алексей Корабельников признал, что расселить все коммуналки в Петербурге просто невозможно.

Коммуналки переделывают в студии

«В городе складывается такая ситуация, что покупать, инвестировать в комнату в коммунальной квартире выгоднее, чем покупать студию. И, исходя из этого, будет всегда находиться достаточно много людей, которые именно в инвестиционных целях в эти квартиры вкладываются», — говорил он. К тому же, как уже отмечали в Смольном, помощь проживающим в коммуналках оказывается властями при условии, что все собственники или наниматели помещений в квартире на это согласны. Если один из обладателей комнаты не согласен, то расселения не видать всем.

Все жилые комнаты в коммуналке находятся по одному кадастру. То есть комнаты — это доли в одной большой квартире. Из-за медленных сроков по расселению у собственников, которые хотят улучшить свои жилищные условия, есть по сути два выхода. Продать свою комнату кому-то другому и переехать, либо ждать так называемого инвестора. Раньше коммуналки выкупали под отели, теперь в них стали обустраивать студии. Еще пару лет назад подобных вариантов среди многочисленных предложений на рынке недвижимости была пара сотен, сейчас уже переваливает за тысячу. Пока одни годами ждут своей очереди на расселение по городской программе, к другим приходит бизнес и выкупает у каждого по доле, «захватывая» впоследствии всю площадь. Так, к примеру, на Литейном, 61, подобные конторы «избавили» от жизни в коммуналках почти всю четырехэтажную парадную. Только из трех бывших коммуналок там делают более 60 студий. Перепланировки оказались незаконными, сейчас ими заинтересовалась прокуратура.

Из-за обустройства студий в квартирах появляется новый тип все тех же коммуналок, считает заместитель председателя общественного совета ЖКХ при вице-губернаторе Петербурга Владислав Воронков. По его словам, такой бизнес нередко разрушает уже сложившуюся квартиру. «В какой-то степени законопроект может повлиять на процессы сокращения коммуналок, как минимум не будут создаваться новые. Они появляются именно там, где появляется постороннее лицо. Выдел в натуре и запрет на продажу посторонним лицам прекратит практику создания коммунальных квартир», — сказал он.

Денег нет, но вы расселитесь

Власти Петербурга готовы выделить на расселение коммунальных квартир за 3 года 9,6 млрд руб. «Это позволит ликвидировать 5146 коммунальных квартир, где достигнуто согласие всех жителей на расселение. За три года смогут разъехаться 7000 семей»,  – сообщила пресс-служба губернатора в итоговом пресс-релизе.   

Однако с такими темпами финансирования решение проблемы растянется на 40 лет. В пресс-службе жилищного комитета сообщили, что в Петербурге остается примерно 64 000 коммунальных квартир. С 2008 г. действует программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», за это время было расселено более 52 000 коммуналок.

По словам депутата законодательного собрания Бориса Вишневского, если город будет расселять около 5000 коммунальных квартир каждые три года, то программа будет реализована лишь через 39 лет, на что потребуется около 130 млрд руб. Вишневский считает, что нынешние темпы расселения недопустимы. По его мнению, бюджет города позволяет ежегодно выделять на решение вопроса около 10 млрд руб., а расселить все квартиры можно примерно за 10 лет. По мнению депутата, деньги можно попросить из федерального бюджета по примеру действующей господдержки реставрации памятников. В Петербурге сохраняется самое большое количество коммунальных квартир, и эта проблема выходит за пределы полномочий региона, уверен он.

Некоторые эксперты считают, что к расселению коммунальных квартир можно привлечь частных инвесторов. С одной стороны, это позволит девелоперам получить новые площади под застройку, с другой – жильцы смогут претендовать на новые квартиры от застройщиков или достойные выплаты.

Генеральный директор строительной компании «Стройкрафт» Николай Большаков говорит, что небольшие застройщики могут заинтересоваться выкупом коммунальных квартир у собственников с их переселением на новые места. После этого на объекте можно провести капитальный ремонт и повысить его качество. Однако крупным застройщикам эта схема мало интересна, потому что у нее низкая маржинальность. «Если бы государство выделяло субсидии, то эта программа могла бы существовать», – считает Большаков. 

А тем временем в Петербурге процветает бизнес по созданию новых коммунальных квартир. Свежий пример — дом №37 на Гороховой улице, где многокомнатную квартиру переделали в несколько небольших студий и продавали под видом доли в одной большой. Получается, что город, с одной стороны, борется за расселение коммунальных квартир, а с другой стороны, люди делают на этом бизнес и создают новые коммунальные квартиры, как на конвейере.

ОАЗ

Поделиться с друзьями