Иметь собственный домик у реки — чем не мечта для городского жителя, уставшего от темпов жизни мегаполиса? И такая мечта может сбыться, поскольку в водоохранной зоне разрешено строить жилые дома, правда, на их строительство и эксплуатацию действует ряд ограничений.
Определение водоохранной зоны закреплено в статье 65 Водного кодекса Российской Федерации. Водоохранной зоной считается территория, которая примыкает к береговой линии водоема. В понятие “водоем” включены моря, реки, ручьи, каналы, озера и водохранилища. На этой территории действует специальный режим хозяйственной и иной деятельности, который вводится, чтобы защитить водный объект. Деятельность человека близ водоема не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод. Другая важная задача водоохранной зоны — сохранение среды обитания водных животных и растений.
Ширина водоохранной зоны отсчитывается от береговой линии, если охраняемая зона находится за пределами населенных пунктов. Если же водоем, например, река, ограничена набережной, то ширину зону отсчитывают от парапета набережной. Ширина водоохранной зоны морей рассчитывается особым образом — от линии максимального прилива.
Внутри водоохранных зон выделяют еще более строгие участки — прибрежные защитные полосы, которые примыкают к водоемам вплотную. Здесь вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности. Под запретом на территории прибрежных защитных полос оказываются: распашка земель, размещение отвалов размываемых грунтов, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей и ванн.
Водный кодекс допускает проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов в водоохранных зонах, если все эти объекты оборудованы сооружениями, которые будут обеспечивать охрану водных объектов.
Кроме того, статья 105 Земельного кодекса РФ характеризует зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, водоохранную зону и прибрежную защитную полосу как зоны с особыми условиями использования территорий.
Учитывая все существующие ограничения, приватизацию земельных участков в водоохранной зоне нельзя назвать простым процессом, о чем знает каждый владелец земли близ водоема. Земельное и водное законодательство за последние 10-15 лет претерпело изменения, которые коснулись непосредственно оформления имущественных прав на данный вид собственности.
Вокруг водозаборов питьевой воды закон устанавливает несколько поясов защиты. Сегодня землю нельзя приватизировать в первых двух, они находятся к источнику воды ближе всего. На территории первого пояса находятся собственно источник, насосная станция и другие инженерные сооружения. Сама зона ограничивается тридцатью метрами от скважины. Данная территория зачастую полностью закрыта для посторонних и используется только для забора воды.
Второй пояс существенно шире первого, его может составлять более двух километров для рек, каналов, водохранилищ и озер. Он обеспечивает безопасность объекта по бактериологическим показателям. Существует также и третий пояс ЗСО, который обеспечивает безопасность источника водозабора по химическому загрязнению. На этой территории санитарной зоны разрешено проведение некоторых видов хозяйственной и промышленной деятельности, таких, как строительство, бурение новых скважин, добыча песка, гравия, проведение дноуглубительных работ, но только после обязательного согласования с органами государственного санитарно-эпидемиологического надзора, учреждениями геологического и экологического контроля.
В начале 2021 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) разработала поправки, предполагающие передавать в частную собственность участки второго пояса ЗСО. Изменения были разработаны по поручению правительства в связи с обращением властей Московской области. Законопроект был опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов. В случае отмены запрета поступления от продажи земельных участков в местные и региональные бюджеты будут достаточно существенными Например, один только бюджет Подмосковья может пополняться на 4,5 миллиарда рублей каждый год за счет доходов от продажи и перераспределения земельных участков.
В октябре 2021 года Правительством Российской Федерации готовый законопроект об изменениях в Земельном кодексе был внесен в Государственную Думу. Предложено ввести в хозяйственный оборот участки второго пояса зон санитарной охраны (ЗСО) источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, что позволит оформлять такие участки в частную собственность. Вступление закона в силу предполагается в четвертом квартале этого года.
На сегодняшний день земельные участки, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ограничены в оборотоспособности законодательством: их нельзя выкупить, а можно только арендовать. Закон не допускает приватизацию участков, на них запрещено или существенно ограничено строительство. Данные ограничения связаны с санитарно-эпидемиологическими нормами, отмечается в пояснительной записке к законопроекту. Вместе с тем, санитарное законодательство не запрещает предоставлять в собственность земельные участки, которые расположены во втором поясе зон санитарной охраны. В этом случае на граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возлагаются равные обязанности по соблюдению санитарно-эпидемиологических требований вне зависимости. Вид имущественного права на земельный участок или объект здесь не играет роли.
Форма собственности на участки второго пояса ЗСО никак не повлияет на возможность загрязнения водоема. Авторы инициативы справедливо отмечают, что нанести ущерб источникам питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения может как собственник, так и арендатор земельного участка в равной степени. При этом собственников таких участков проще, чем арендаторов, привлечь к ответственности, в случае выявления нарушений, поскольку будет возможность взыскать сам участок или постройки на нем в счет уплаты штрафа.
Министерство имущественных отношений Московской области активно поддержало законопроект, мотивировав это тем, что внесенные изменения помогут жителям и бизнесу оформить права на свою недвижимость, а также обеспечить поступления в бюджет в виде налоговых и неналоговых доходов. Сегодня ограничения второго пояса охватывают 35% площади Московской области.
Приватизация земельных в первом и втором поясе санитарной зоны была запрещена еще 2007 году. Член комиссии по градостроительному и жилищному законодательству Ассоциации юристов России Шамиль Султанов, указывает, что к этому времени многие участки в границах второго пояса уже были приватизированы. Поэтому в судебной практике распространены споры, в которых надзорные органы оспаривают приватизацию тех земель, которые расположены во втором поясе, отмечает руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
На неприватизированных участках часто встречаются ветхие жилые дома, а также старые животноводческие комплексы без современных систем очистки стоков и многие другие объекты, которые оказывают негативное воздействие на охраняемые водные объекты. Возможность приватизировать эти строения усугубляет их положение и способствует дальнейшей деградации. В свое время запрет на приватизацию был введен с целью обеспечения охраны водных объектов. но сегодня эксперты приходят к выводу, что в действительности неэффективен и работает даже против цели, поставленной изначально.
ОЕФ