С февраля 2022 года поменялись многие установленные порядки, в том числе и на рынке недвижимости. Например, появились дополнительные процедуры при продаже недвижимости, если в сделке участвует иностранец. По общему правилу, у иностранцев не было дополнительных ограничений на приобретение недвижимости в России. Исключение составляли только несколько видов участков земли. Их нельзя продавать гражданам или компаниям других стран. Граждане других государств имеют почти идентичные права на приобретение жилья. Несмотря на возможность свободного приобретения российской недвижимости, сделки с участием иностранцев все же имеют особенности оформления. При этом владение недвижимостью тоже не лишено своих нюансов.
Со 2 марта сделки с недвижимостью, заключаемые резидентами России с некоторыми иностранцами должны были оформляться только после получения разрешения на проведение таких сделок. Однако уже 22 марта Минфин опубликовал пресс-релиз, из которого понятно, что в получении разрешения больше нет необходимости, если иностранец является физическим лицом.
Особый порядок касался всех сделок по приобретению недвижимости, а именно: продажа, дарение, рента, мена, участие в долевом строительстве и в жилищном кооперативе. Разрешение на сделку необходимо было получать в Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями в РФ. Оно требовалось, если сторона договора была иностранным лицом, связанным с государством из перечня недружественных стран. Для того, чтобы получить данного разрешение, одной из сторон договора необходимо было обратиться в подкомиссию, созданную для рассмотрения таких дел, и предоставить заявление вместе с комплектом документов.
Начиная с 17 марта 2022 года иностранные граждане больше не обязаны получать разрешение для того, чтобы совершить сделку по приобретению недвижимости с резидентами РФ. Обновление в процедуру внесла сама подкомиссия Правительственной комиссии, которая ранее и выдавала разрешения. Ключевое условие таких сделок — ее участники должны быть физическими лицами. Кроме того, если резидент приобретает недвижимость у нерезидента, государство которого включено в список недружественных, то денежные средства, вырученные от этой сделки, необходимо перечислить на банковский счет типа «С». Счета данного типа для нерезидентов открывают в рублях, в тех банках, у которых есть разрешение на открытие, а также ведение счетов данного типа.
На использование денег со счетов типа “С” также есть ограничения. В этом случае средства разрешено использовать только для некоторых целей. Так, с этого счета можно совершить перевод в рублях на расчетный счет клиента банка, который не является резидентом России. Кроме того, можно обязательные платежи в российский бюджет, в числе которых налоги, пошлины и сборы. Еще есть возможность на деньги со счета приобрести облигации федерального займа, их на аукционах размещает Министерство финансов. Нельзя с этого счета снять денежные средства, приобрести валюту и расплатиться, приобретая российские товары и услуги.
Физические лица, являющиеся резидентами страны, имеют право заключать с гражданами стран, включенных Россией в список недружественных, безвозмездные сделки. После того, как сделка будет заключена, право собственности на недвижимость переходит к иностранцу, однако здесь есть дополнительная оговорка. Стороны этой сделки обязательно должны являться близкими родственниками либо супругами. Разрешение на проведение безвозмездных сделок действует без ограничений по сроку.
Определение понятия резидент можно найти в Федеральном законе «О валютном регулировании и валютном контроле». Резидентами России являются:
1. Все граждане РФ вне зависимости от того, в какой стране они находятся.
2. Иностранные граждане, а также лица, не имеющие гражданства, но получившие вид на жительство в России.
3. Российские организации, их зарубежные представительства и филиалы.
Нерезидентами, в свою очередь, принято считать иностранных граждан и иностранные организации, которые постоянно находятся в другой стране и зарегистрированы там же.
Иностранными гражданами считаются люди, связанные с государством, которое Россия внесла в список недружественных. В их числе граждане этих государств, а также те, у кого в данной стране есть место регистрации или основное место ведения хозяйственной деятельности либо получения прибыли. Кроме того, в этот перечень включены те люди, которые находятся под контролем перечисленных иностранных лиц независимо от того, где они зарегистрированы или ведут свою деятельность.
Если участник сделки имеет как российское, так и иностранное гражданство, то в данном случае он выступает гражданином РФ.
Например, если продать квартиру планирует гражданин Норвегии, то ему не понадобится разрешение на сделку, поскольку он является физлицом. Но если недвижимость реализует норвежская организация как юридическое лицо, то она обязана получить разрешение. Кроме того, оно необходимо в случае, когда иностранная компания зарегистрирована в стране не из перечня, но ведет деятельность и получает прибыль в одной из «недружественных» стран.
Для получения разрешения на проведение сделки с иностранной организацией следует направить заявление в подкомиссию. Кроме заявления предоставляют следующий комплект документов:
1. Учредительные документы иностранной организации.
2. Документ о государственной регистрации компании в своей стране. Необходимо, чтобы юридическое лицо было создано с соблюдением законов этой страны.
3. Сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лице, контролирующее иностранное лицо из «недружественного» государства.
4. Бухгалтерский баланс резидента. Он может находиться в государственном информационном ресурсе бухгалтерской отчетности, но если его там нет, то необходимо дополнительно предоставить документ.
5. Сведения о балансовой стоимости активов резидента на последнюю отчетную дату, которая предшествовала дате подачи заявления.
Если попытаться осуществить сделку с иностранной компанией без разрешения комиссии, то Росреестр ее не зарегистрирует, затребовав разрешение. Сайт Росреестра включает в себя сервис, на котором можно проверить этап регистрации сделки, прошли ли проверку поданные документы. Полученное разрешение направляется в Росреестр, специалисты которого проводят правовую экспертизу, после чего регистрируют сделку.
Иногда люди предпочитают оформлять через нотариуса. В таком случае он проверяет участников сделки, поскольку ни один из них не должен оказаться компанией, зарегистрированной и действующей на государств, включенных в перечень недружественных. При обнаружении этого факта нотариус не сможет удостоверить сделку. Участники будут обязаны получить разрешение Правительственной комиссии.
Приобретать квартиру на территории России иностранцы могут, не имея практически никаких ограничений, главное, чтобы их нахождение в стране было законным. Иностранный гражданин может подтвердить законность своего пребывания в стране несколькими документами, такими как действующая виза, миграционная карта, разрешение на временное проживание или вид на жительство. При этом вид на жительство, родственников или супруга, проживающих в России, иметь не обязательно. Факт проживания в стране не связан с наличием собственности в ней. Например, гражданин другого государства может купить жилой объект в России, а затем сразу вернуться в свою страну.
Необходимо помнить о действующем правиле 90 на 180, которое закреплено в Федеральном законе No115. Гражданин иной страны может находится на территории России без визы не более 90 суток на каждые 180 календарных дней. Если это правило нарушить, то можно получить запрет на въезд в Россию. При этом не будет иметь значения, есть ли недвижимость у иностранца в России.
РЕФ