В апреле 2021 года группа депутатов во главе с руководителем думской фракции партии «Справедливая Россия» Сергеем Мироновым внесла в Государственную Думу проект закона о строительных сберегательных кассах.
Подобные кассы, по замыслу депутатов, могут стать для россиян новым способом накопить на собственное жилье, будь это квартира или дом. В проекте закона для этой цели предусматривается создание специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций. Вкладчик в течение определенного периода времени вносит денежные взносы, а когда накопленная сумма составит 30-50 процентов от стоимости квартиры, он приобретает право на получение в этом банке кредита на покупку жилья на 7-15 лет. Сберкасса обязана предоставить кредит, в то же время она имеет право контролировать его целевое использование.
«Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам. В проекте настоящего федерального закона определено, что процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по вкладам более чем на 3% годовых», – так записано в пояснительной записке к законопроекту.
В проекте также есть пояснения, согласно которым люди, у которых не хватает средств на первый взнос, смогут положить то, что у них уже есть, на специальный счет. Помимо процентов по этому депозиту они смогут получать дополнительную помощь от государства – до 30 000 руб. в год. А чтобы еще больше ускорить этот процесс, предполагается разрешить гражданам направлять на счет средства материнского капитала. Сергей Миронов считает разумным установить первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. «Да, это больше, чем сейчас предлагают многие коммерческие банки. Но когда человек покупает квартиру за 10%, он на долгие годы попадает в долговую кабалу, выплачивая огромную сумму с процентами. Как правило, все это время он вынужден серьезно себя ограничивать. Мы предлагаем: меньше кредит – меньше переплаты и больше экономии средств для граждан», – говорит Миронов. Он и его соратники готовы к тому, что банковское лобби будет блокировать их инициативу.
Новое – это хорошо забытое старое
Эксперты вспоминают, что в России разговоры об строительно-сберегательных кассах как альтернативе ипотеке периодически идут еще с 90-хгодов, но запустить этот механизм до сих пор не удалось.
И дело не в сопротивлении банков, а в том, что цены на рынке недвижимости меняются непрогнозируемо. Пока человек копит деньги на свою будущую квартиру, стоимость этой квартиры вырастает. В этом основные сложности работы ССК – в России нет долгосрочной стабильности, поэтому любые попытки спрогнозировать ситуацию на 10-15 лет вперед обречены на провал.
Изначально инициатива со строительно-сберегательными кассами пошла из Татарстана, который известен своими новациями в экономической и общественно-социальной жизни республики. Развивать неипотечные формы кредитования граждан с низкими доходами, в том числе распространенную в Европе накопительную систему приобретения жилья через строительные сберегательные кассы, предложил еще в 2007 году президент Владимир Путин во время заседания Госсовета в Казани.
В том же году в Госдуму был внесен проект закона о строительных сберегательных кассах, которые должны были помочь россиянам накопить средства на жилье. Кассы должны были фактически стать специализированными банками. Тогда планировалось, что при накоплении 20 процентов от стоимости квартиры гражданин сможет получить льготный долгосрочный кредит под 2-3 процента годовых на оставшуюся сумму (в 2007 году ставки по ипотечным кредитам составляли в среднем 9-12% годовых). Кроме того, государство было готово начислять премию в размере 20% на ежегодные взносы вкладчика. Ожидалось, что развитие системы стройсберкасс приведет и к понижению процентных ставок. Первые сберкассы планировались открыть уже в январе 2008 года, а первые кредиты выдавать в 2010 году. Но закон, «благодаря» банковскому лобби был дважды отклонен, а в итоге так и не принят.
Когда закон о стройсберкассах проходил активное обсуждение, тогдашний министр строительства Республики Татарстан Марат Хуснуллин заявлял, что «в Татарстане уже есть инструмент, который решает подобную задачу, — это программа социальной ипотеки». Коммерческие банки в ней так же не участвуют, и по такой же схеме, как в предполагаемых сберкассах, происходит аккумулирование средств государства, граждан и организаций. На тот момент, в 2007 году, рассрочка платежей на 28,5 лет давалась под 7% годовых. По мнению Хуснуллина, она была сопоставима с условиями, на которых могли бы работать стройсберкассы. «Опыт Татарстана отмечен, в том числе, и Владимиром Путиным и рекомендован к применению по России в целом», говорил тогда Хуснуллин.
Однако уже к концу 2011 года в Татарстане признали нехватку в регионе системы сберкасс. Отмечали, что социальная ипотека работает примерно так, как и стройсберкассы –но это не ипотечная программа в чистом виде, а именно сберегательная, по большому счету, контролируемая пирамида. Тогда поняли, что со стройсберкассами в республике «недоработали», обещая, тем не менее, заняться ими в будущем. С тех пор — тишина.
Как это работает за границей?
Эксперты признают, что система сберегательно-строительных касс (ССК) хорошо работают в Европе, там они помогли решить возникшие после второй мировой войны жилищные проблемы.
И российский проект, скорее всего, взял за образец систему в Германии. В ФРГ примерно треть жителей имеют договоры с ССК. В Австрии в подобной системе участвует около 60 процентов населения. Но Россия уже прочно встала на американский путь приобретения жилья – через ипотеку, и сейчас, по мнению многих, необходимости в новых механизмах не испытывает.
Первые строительно-сберегательные кассы появились в Германии еще в конце XVIII века в шахтерских поселках. Работало это следующим образом. Например, если для строительства одного дома требуется 10 тысяч марок, а каждый желающий обзавестись собственным жильем может сэкономить за год только тысячу, следовательно, он может построить жилье лишь через 10 лет.
Если же 10 человек объединят свои сбережения, то первый из них сможет приобрести жилье уже через год, второй — через два и так далее. В итоге по срокам выигрывают все участники за исключением последнего вкладчика. Однако это компенсируется тем, что первый построивший внесет в погашение долга чуть больше тысячи, а каждый последующий — чуть меньше. В итоге тот, кто строит позже, получает жилье несколько дешевле.
Для большинства населения России (90%) сегодня единственный вариант приобретения жилья — это система жилищного кредитования. По оценкам авторов старого-нового законопроекта, доходы населения в сочетании со стоимостью жилья позволяют накопить на среднюю квартиру семье со средними доходами в течение 12 лет. Для сравнения: в США этот срок составляет 3 года, в Германии — 8 лет. Однако при дорогом ипотечном кредите, по мнению авторов законопроекта, решить жилищную проблему практически невозможно.
Объем ипотеки в России по отношению к ВВП, как указывают депутаты, остается одним из самых низких в мире: он составляет всего 4%. При этом в США он оценивается в 80%, в Германии — в 26%, а в среднем по странам Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) — 34%.
Подводных камней превеликое множество
Многие эксперты связывают основные недостатки ССК со сложностями регулирования финансов.
«Авторы проекта фактически предлагают выделить внутри банковской системы некую новую юридическую сущность, и не совсем понятно, зачем это нужно, – отмечает председатель правления банка «Фридом финанс» Геннадий Салыч. – Вклады и накопительные счета, в том числе жилищные, успешно существуют и сейчас. Ипотеку, совмещенную с депозитом на первый взнос, можно оформить во многих банках. Субсидии от государства в виде софинансирования этих взносов тоже существуют в отдельных регионах» По мнению Салыча, можно просто расширить действие этих инструментов на всю страну и не заниматься излишним законотворчеством. «Надо просто дать населению те самые +20% к первому взносу на жилье, чтобы они взяли кредит в надежном банке, а не загонять их в сомнительные конторы», – говорит он.
Кроме того, сегодня помимо вкладов есть и другие финансовые инструменты, позволяющие быстрее накопить на первоначальный взнос. «Можно вложить денежные средства под 7–10% годовых в относительно безрисковые облигации, а не открывать вклады в только что созданных сберкассах. И ипотека берется именно потому, что жилье нужно сегодня, а не завтра. И эти 30% первоначального взноса часто под рукой не оказывается, поэтому банки и соглашаются на 10–15%», – отмечает Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями. Кроме того, период ожидания в 2–6 месяцев ставит в неоднозначное положение тех, кто покупает жилье на вторичном рынке. «Объект, который они хотят приобрести, может легко уйти раньше этого времени, а авансировать и оттягивать продажу будет накладно. Фиксировать стоимость новостроек тоже никто не позволит», – предупреждает Кричевский.
Представители банковского сектора указывают на специфические риски ССК. Например, при снижении платежей со стороны одного вкладчика возникнут просрочки с покупкой жилья для следующих очередников. На это накладывается отсутствие разграничения прав собственности: не исключено, что кассы будут держать купленные квартиры на балансе, пока покупатель не погасит кредит. «Квартира обычного ипотечника, хотя она и находится в залоге у банка, является его собственностью и может быть продана и передана по наследству. Здесь же вкладчик никаких гарантий не получает. Я думаю, это основная причина, почему Минюст, ЦБ и ряд других ведомств прохладно относятся к идее стройсберкасс», – говорит Геннадий Салыч.
Наконец, экспертов смущает, что проценты по кредиту не могут превышать банковские вклады на 3%. «Выглядит пустовато, потому что в таком случае это не бизнес. Почему именно вклады, а не ключевую ставку ЦБ? Тогда это звучало бы более приемлемо», – отмечает Кричевский.
Наконец, слабым местом законопроекта эксперты считают недостаточную защиту прав вкладчиков, которым ССК имеет право отказать в кредите, если не будет уверена в его платежеспособности. «При этом вытащить деньги из нее можно будет не просто без прописываемых в проекте госбонусов, но и, судя по всему, без процентов. Какой тогда в этом смысл? Фактически вкладчик просто дает взаймы кооперативу деньги без процентов, заранее соглашаясь на их обесценивание из-за инфляции», – удивляется Кричевский.
АЗ