Совет Федерации разработал, а затем внес в Государственную думу законопроект о запрете плавающих ставок по потребительским кредитам. Ограничения будут касаться также и ипотечных кредитов. Такой сложный инструмент, как плавающая ставка, не был очень популярен на жилищном рынке, поскольку подразумевал высокие риски, но иногда заемщики все же пользовались возможностью снизить переплату по кредиту. Авторы нового законопроекта объясняют, что запрет распространяется на кредиты, срок выплаты которых менее одного года либо превышает 20 лет. Согласно этой задумке, подобные меры помогут снизить риски для заемщиков.
Для начала разберемся с тем, что такое ипотека с плавающей ставкой, она же ипотека с переменной ставкой. Переменная ипотека — один из видов ипотеки, при которой процентная ставка по кредиту зависит от заранее определенного индикатора. Индикатором может стать ключевая ставка, ставки на межбанковском рынке кредитования, денежном рынке или другие ставки. Существует два вида такой ипотеки и разделяют в зависимости от степени изменения ставки. В первой разновидности ставка «плавает» с начала получения кредита. Вторая предполагает, что она фиксируется на определенный срок, а когда он истечет, начинает меняться. Во втором случае жилищный кредит называют ипотекой с комбинированной ставкой.
“Плавать” в ипотеке может не только ставка, но и график погашения кредита, а также срок кредитования. Есть несколько вариантов:
- Размер ежемесячного платежа изменяется в зависимости от изменения ставки, но срок кредита при этом не меняется;
- Срок кредита изменяется в зависимости от изменения ставки, а платеж остается неизменным;
- Комбинированный вариант.
Пределы изменения каждого из этих параметров может задавать банк в рамках каждого заключенного кредитного договора. Кроме того, параметры могут быть зафиксированы законодательно на уровне всего банковского сектора или совсем не иметь пределов.
На сегодняшний день плавающие ставки при кредитовании физических лиц в России используются очень мало, но не запрещены законами. Доля задолженности по займам с использованием плавающих ставок в объеме всех выдаваемых ипотечных кредитов составляет менее 0,1%, по данным Банка России. Программу с плавающей ставкой можно было встретить среди предложений госкорпорации «ДОМ.РФ» около двух лет назад, она предполагала пересмотр процентной ставки в зависимости от уровня инфляции раз в квартал. В Петербурге сейчас нет массовых программ с подобными условиями.
Однако несколько банков в базе портала banki.ru все же выдают своим заемщикам ипотеку с комбинированной ставкой. Например, банк «Центр-инвест» предлагает следующий вариант: ставки по базовым ипотечным программам действуют в первые десять лет после заключения кредитного договора, после истечения этого срока рассчитываются исходя из размера ключевой ставки по состоянию на 1 октября предыдущего года + 3,5 процентного пункта. НС Банк предусматривает фиксированную ставку по программе первые два года, а с третьего года ставка составляет размер ключевой ставки, увеличенной на 2 п. п., при этом существует ограничение минимального уровня в зависимости от программы.
Подобные условия предлагались при введении в России семейной ипотеки. Когда ее запустили, ставка до 6% годовых устанавливалась на первые три-пять лет кредита, а затем планировалось ее изменение в зависимости от значения ключевой ставки. Позже от этой идеи отказались, поскольку кредитные риски для заемщиков были достаточно высоки.
Главный риск кредитов с плавающей ставкой заключается в том, что заемщик лишен возможности заранее точно рассчитать размер ежемесячного платежа. В этом преимущество кредитов с фиксированной ставкой: размер ежемесячных платежей сразу известен заемщику, а меняться может исключительно в меньшую сторону при соблюдении хорошей платежной дисциплины. При применении плавающей ставки размер ежемесячного платежа будет меняться каждый раз, когда изменится индикатор, к которому привязана ставка. Если индикатор резко увеличится, то ставка также вырастет существенно. В этом и заключается большой кредитный риск как для заемщика, так и для банка.
Другие плавающие параметры, например, срок кредита (при фиксированном платеже) тоже несут риски для заемщика: здесь повышен риск неопределенности, практически невозможно верно спрогнозировать размер будущей финансовой нагрузки в момент оформления кредита.
Выгода от оформления этом ипотеки все же существует, но только если кредит оформлен на небольшой срок, в экономике наблюдается макроэкономическая стабильность, а также отсутствуют предпосылки для роста индикаторов, к которым привязана ставка по плавающей ипотеке.
На сегодняшний день чем больше срок кредита, тем выше процентный риск при одном и том же постоянном изменении ставки. Как это работает: при изменении процентной ставки по 15-летнему кредиту с 7 до 9% ежемесячный платеж вырастет на 13%, а суммарная переплата увеличится на 34%. При росте ставки до 10% ежемесячный платеж увеличится на 20%, а общая переплата увеличится уже на 51%.
При фиксированном ежемесячном платеже, но изменяющемся сроке кредита, процентная ставка, увеличившись на 2 п. п., влечет за собой увеличение срока погашения кредита на треть — до 20 лет. А если ставка вырастет на 3 п. п., то срок увеличится в 1,8 раза и будет составлять уже 26 лет.
Переменная ставка в ипотечном кредитовании применяется уже давно, она существовала еще до возникновения программ с господдержкой и акций по субсидированию ставок от застройщиков. Первый вице-президент GloraX Александр Андрианов считает, что плавающие ставки по ипотеке в настоящее время уже неактуальны, поскольку полностью зависят от изменений ключевой ставки ЦБ. Эксперт уверен, что существуют на рынке намного более стабильные и эффективные инструменты.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов тоже считает ипотеку с переменной ставкой непопулярной из-за ее привязки к ключевой ставке ЦБ. Сейчас ключевая ставка имеет тенденцию расти, возможно, скоро стоит ожидать ее нового повышения. В кризисные периоды ставка ЦБ достигала отметки 15-16%. Разумеется, для заемщика, который оформил ипотеку с плавающей ставкой, ежемесячный платеж бы значительно увеличился. Поэтому переменная ставка больше актуальна в сегменте потребительского кредитования, где условия более разнообразны.
Маргарита Грибова, руководитель офиса ГК «Колвэй», напоминает, что кредитные программы с плавающей ставкой несколько раз появлялись на ипотечном рынке, но при этом всегда пользовались крайне низким спросом. Массовых запросов на такие ипотечные условия не существовало. Несмотря на всю непопулярность плавающей ставки по ипотеке, Маргарита Грибова не поддерживает ее полного запрета, поскольку любая законодательная инициатива, направленная на какой-либо запрет, вряд ли приведёт к положительному результату.
Эксперт находит такую ипотеку выгодной для узкого круга заемщиков. Для них разница до 1,5% годовых в сравнении с аналогичной ипотекой с фиксированной ставкой значительно снижает переплату на в течение всего кредитования, поэтому этот вид ипотеки мог бы повысить доступность ипотечного рынка для части заемщиков. Они бы и смогли приобрести собственное жилье.
Крупные российские банки также не поддерживают полный запрет на такой вид ипотеки, несмотря на отсутствие у них единого подхода к вопросу регулирования ипотеки с плавающими ставками. В качестве одного из вариантов регулирования предлагается установить предельные значения по росту процентной ставки или срока погашения кредита, ограничить круг потенциальных клиентов «квалифицированными заемщиками» и привязать условия выдачи ипотеки с плавающими ставками к предельной долговой нагрузке заемщика.
Если закон, направленный 14 июля 2021 года на изучение комитета нижней палаты парламента по финансовому рынку, будет одобрен, то вступит в силу с 1 апреля 2022 года.
ОФМ