Жизнь за пределами города в последние пару лет имеет особенную популярность. Но она включает в себя не только значительные преимущества, такие как хорошая экология, спокойная обстановка и наличие собственной территории, но и определенные расходы. Жители коттеджного поселка оплачивают не только коммунальные услуги, но и содержание этого поселка. Во многом величину данной статьи расхода собственников определяет класс малоэтажного жилого комплекса. Так, минимальные суммы находятся на отметки в 10 тысяч рублей, а максимальные могут составлять более 150 тысяч рублей.
Эта сумма складывается из двух следующих составляющих:
Во-первых, обеспечение эксплуатации инженерной инфраструктуры поселка и ее содержание, мест общего пользования и других объектов, находящихся на территории. В этой статье расхода можно найти вывоз мусора, услуги охраны, благоустройство территории поселка и ее уборку.
Во-вторых, плата газа и электричества согласно показаниям счетчиков, а также центрального водопровода и канализации при условии их наличия в поселке. Если канализации нет, то расходы на ее обслуживание заменяют расходы на услуги вывоза септика.
В поселках комфорт-класса ежемесячные коммунальные платежи включают в себя услуги охраны, чистку дорог, вывоз мусора, уличное освещение, поддержание общественных зон в ухоженном виде.
В законодательстве, которое действует сегодня, не утвержден правовой статус имущества, которое находится в коттеджных поселках и не закреплены правила пользования этим имуществом. Это заметил Конституционный суд и поручил Министерству строительства РФ разработать документ, который закрепил бы механизм регулирования оплаты содержания общей собственности жильцов коттеджных поселков, а также правила управления этой собственностью. Минстрой уже подготовил соответствующий законопроект.
В последние несколько лет активно велась застройка малоэтажных зданий, которые в результате образовали коттеджные поселки, обособленные от деревень, сел и поселков. Обычно территория подобных жилищно-земельных комплексов огорожена, охраняема и включает в себя контрольно-пропускные пункты. Коттеджные поселки имеют обособленную инфраструктуру, отремонтированные дороги на территории комплексов, ливневую канализацию, сети инженерно-технического обеспечения, наружное освещение, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, стоянки для автомобилей и общественные пространства, например, спортивные и детские площадки. Но при этом комплексы не представляют собой отдельные населенные пункты, а все их инфраструктура является частной собственностью.
Содержание всей инфраструктуры обеспечивают жители коттеджей. Но иногда их ожидания размеров платежей за пользование инфраструктурой не совпадают с установленными тарифами. Специалист юридического сервиса аmulex.ru Андрей Еремин рассказал, к чему нередко приводили такие ситуации. Так, собственники мест общего пользования, чтобы взыскать задолженность с проживающих в коттеджах людей, ограничивали возможность пользоваться инфраструктурой. Например, они устанавливали шлагбаумы и иные преграды, чтобы жители, которые не платят согласно тарифам, не могли проехать или пройти на территорию комплекса.
Собственники домов настаивали на предоставлении органами местного самоуправления услуг по тарифам, прокладке коммуникаций и дорог за счет бюджета. Когда возникали споры о содержании имущества, обслуживающего более одного домовладения в коттеджном поселке, которые доходили до суда, он разрешал их путем применения норм Жилищного кодекса. Таким образом, ежемесячные платежи за содержание общего имущества с жителей поселка взыскивались в том размере, который был установлен собственником объекта инфраструктуры.
Позже в постановлении Конституционный Суд указал, что это неподходящий способ. Нормы Жилищного кодекса не вполне применимы для коттеджных поселков, поскольку коттеджи и многоквартирные дома, к которым их приравнивает существующее законодательство, имеют разный статус. Необходимо было определить правовой режим имущества, которое предназначено для общего использования в коттеджных поселках. Поэтому в ближайшем
появится новый федеральный закон, в котором будут закреплены правила управления общим имуществом коттеджных поселков. Собственники коттеджей уже давно настаивают на том, чтобы правовой статус коттеджей был урегулирован на уровне законодательства.
В законопроекте сказано, что владельцы коттеджей будут иметь возможность обратиться к собственникам общего имущества, чтобы те передали его в общую долевую собственность. Также в документе закреплен правовой статус коттеджных поселков. Так называют поселки, которые сформированы ранее и поделены на улицы, но при этом не имеют общедолевой собственности. Вместо этого в поселке есть государственная, муниципальная или частная собственность. Процедура передачи общего имущества в общедолевую собственность была предусмотрена и ранее, но раскрыта не до конца. Поэтому нововведения внесут в законопроект и в этой части тоже.
К общему имуществу, находящемуся в коттеджном поселке, относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, которые используются для обслуживания жилого комплекса, а именно:
1. Котельные, водонапорные башни и тепловые пункты;
2. Проезды, велосипедные и пешеходные дорожки, переходы;
3. Тротуары, объекты благоустройства;
4. Детские, спортивные площадки и места, предназначенные для отдыха;
5. Парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
Этот перечень также закреплен в законопроекте. Все владельцы домов в границах коттеджного поселка имеют в общей долевой собственности перечисленное выше имущество. Право собственности на общее имущество переходит от одного владельца к другому точно так же, как право собственности на жилой дом и на земельный участок, где расположен этот дом. Все собственники коттеджей имеют право на неограниченный проход и проезд к своим земельным участкам. Никто не вправе ограничивать в этом жильцов требовать плату за пересечение границ поселка.
Нововведения коснулись также и способов управления коттеджными поселками. Собственники домов теперь вправе выбрать форму управления общим имуществом малоэтажного жилого комплекса, в котором они проживают. Ранее у них не было этой возможности. Управлять общим имуществом могут непосредственно собственники жилья, но только в том случае, если в их коттеджном поселке не более тридцати малоэтажных домов. Существуют и другие формы: управление товариществом собственников жилых домов или пользование услугами управляющей организации. Форму управления владельцы будут определять на собрании собственников, правила проведения которого также теперь устанавливает закон. На нем жильцы также будут определять размер расходов на обустройство коттеджного поселка и их цели, выбирать энергоснабжающие организации, с которыми лучше заключать договоры и устанавливать ограничения, действующие внутри их жилого комплекса.
Многие положения законопроекта основаны на нормах управления общим имуществом многоквартирного дома. После того как будет принят новый закон, покупателям земельных участков и домов в коттеджном поселке будет гарантировано право собственности на объекты общего пользования и право беспрепятственного проезда к участку. Кроме того, жители коттеджных поселков смогут самостоятельно устанавливать величину расходов, которая необходима, чтобы содержать общее имущество. А потенциальные покупатели, в свою очередь, будут заранее знать, сколько им необходимо будет заплатить за коммунальные услуги и смогут спланировать свой бюджет.
РЕФ