Банк России отчитался о сокращении числа кредитов, выдаваемых на покупку жилья. В Петербурге в июле 2021–го по сравнению с июлем 2020 года оно снизилось на 14%.
Наиболее заметное сокращение произошло на рынке кредитования на покупку строящегося жилья: оно рухнуло в 1,5 раза, в Ленобласти — в 1,6 раза. По отношению к июню 2021 года количество оформленных займов также сократилось в 1,5 раза, до 1,9 тыс. кредитов за месяц, в Ленобласти — на 51%, до 382 кредитов.
В то же время совокупное число выданных в Петербурге ипотечных кредитов за 7 месяцев текущего года показывает устойчивый рост: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в количественном выражении рынок ипотеки вырос на 25%, в том числе на покупку строящегося жилья — на 6%.
Итоги полугодия были ожидаемы для всех участников рынка: с 1 июля были изменены условия госпрограммы субсидирования ставок на первичном рынке жилья.Максимальная сумма кредита по ним снижена до 3 млн рублей и до 7% годовых увеличена ставка. Эксперты отмечают интересную статистику: доля ипотеки на стройку в июле сократилась до 31% — минимального значения за все годы ведения статистики. Пиковые значения, 51%, были зафиксированы в апреле–мае 2021 года, когда и была введена программа субсидирования ставок.
Ипотека стала дороже из-за повышения ставок
Вторым фактором, который повлиял на сокращение рынка, стало начавшееся повышение ипотечных ставок вслед за ростом ключевой ставки Банка России.
В конце июля регулятор повысил её сразу на 1 процентный пункт, до 6,5% годовых. По оценке «ДОМ.РФ», средневзвешенная ставка в июле по всем ипотечным программам в Петербурге выросла на 0,44 п.п. по сравнению с предыдущим месяцем, поднявшись до 7,7% годовых, в том числе на рынке строящегося жилья — на 0,3 п.п., до 6,44%. Последнее значение как раз и связано с повышением ставки по госпрограмме с 6,5 до 7% годовых.
При этом о повышении ставок банкиры заговорили ещё в апреле текущего года: изменения коснулись стандартных программ на вторичном рынке жилья.
Вместе с тем летнее падение спроса банкиры связывают с госпрограммой лишь косвенно, объясняя сокращение сезонностью, так как заёмщики из–за отпусков якобы перестали подавать заявки на покупку квартир. И по итогам 2021 года ожидают как в количественном, так и в денежном выражении достижения результатов на уровне рекордного 2020 года. Тогда в городе за 12 месяцев было выдано 86 тыс. ипотечных займов, за 7 месяцев текущего года — 51 тыс.
Главная причина – рост цен
Фактической причиной падения спроса оказался рост цен на недвижимость.
По данным Restate.ru, в июле–августе текущего года цена 1 м2 жилья на первичном и вторичном рынках в городе выросла на 5%, с начала года стоимость жилья в городе увеличилась на 16%. Это повлияло на среднюю сумму кредита: по итогам июля она превысила 4,2 млн рублей, снизившись на 3% по сравнению с июнем. Рост с начала года составил 15%, или 23% в годовом выражении.
По оценке Росстата, реальная начисленная заработная плата с учётом индекса потребительских цен в Петербурге за год с июня 2020–го по июнь 2021 года выросла всего на 4,9%. Правда, номинальная зарплата увеличилась за тот же период на 12,2%, что всё равно втрое ниже темпов роста цен на жильё (35%, по данным Restate.ru).
По итогам августа (ЦБ РФ публикует оперативные данные с задержкой в один месяц) рынок ипотеки также показал падение спроса. На фоне удорожания стоимости кредитов доходы потенциальных заёмщиков растут медленнее.
Более того, с 1 августа Банк России ещё больше ужесточил требования к кредитным организациям, возобновив временно отменённые из–за пандемии коронавируса так называемые надбавки риска. Они заставляют банки нести дополнительные расходы по выдаче ипотеки заёмщику с первоначальным взносом менее 20% стоимости покупаемой недвижимости. Эксперты подсчитали, что в среднем расходы банка вырастут на 13%, что трансформируется для заёмщика в один дополнительный процентный пункт к ставке.
Особую надежду банкиры возлагают на госпрограмму «Семейная ипотека».
К октябрю текущего года выдачи по ней могут компенсировать потери июля.
Изменение её условий (оформить ипотеку под 6% годовых теперь могут семьи с одним ребёнком, родившимся после января 2018 года) потенциально может дать банкам до 55 тыс. кредитов в год (столько детей родилось в городе в 2020 году). Это две трети от всего количества ипотек, оформленных в городе в прошлом году. Застройщики, несомненно, попытаются компенсировать дорогую ипотеку собственными рассрочками.
«Количество сделок с ипотекой действительно уменьшилось. С другой стороны, мы запускаем совместные программы с банками, когда девелопер компенсирует часть процентной ставки. Такой инструмент в масс–маркете показывает себя более эффективно, поскольку период оплаты в разы больше, чем при рассрочке», — рассказывает директор департамента недвижимости группы «ЦДС» Сергей Терентьев.
«Покупатели стали чаще использовать программы рассрочки. В июле доля квартир, приобретённых в рассрочку, составила почти 9% в общем объёме продаж. В то время как в предыдущем месяце — менее 4%», — говорит директор по продажам группы «Аквилон» Егор Фёдоров.
По прогнозу директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, в августе и сентябре число регистраций договоров долевого участия будет меньше, а далее начнёт действовать сезонный фактор. «Как правило, сентябрь–октябрь — период «раскачки» на рынке недвижимости. Возвращение из отпусков, отправка детей в школу, решение сначала текущих вопросов, а затем уже квартирных. Восстановления продаж можно ждать в ноябре–декабре», — считает она.
Государство слишком часто меняет условия кредитования на покупку жилья
Для рынка жилищного кредитования наступают тяжёлые времена
Решение правительства РФ продлить действие программы семейной ипотеки до конца 2023 года в очередной раз привлекло внимание к будущему жилищного рынка: чиновники заговорили о дополнительном потенциальном объёме ипотеки в 1,7 трлн рублей.
По предварительным оценкам «ДОМ.РФ», по итогам 2021 года в стране будет выдано кредитов на покупку жилья на 4,8 трлн рублей, на уровне прошлого рекордного года. Таким образом, выдачи семейной ипотеки могут достичь не менее трети от годовых объёмов всего рынка.
Аналогично банкиров поддерживает и продлённая с 1 июля на год программа субсидирования ставок на первичном рынке жилья, которая и без того доминировала на стройке (по данным ЦБ РФ, доля ипотеки на строящееся жилье в общем объёме выдач к июлю 2021 года достигла в Петербурге 49%, в Ленобласти — 41%).
На фоне резкого повышения стоимости жилья (Петербург занял 8–е место в мировом рейтинге городов Global Residential Cities Index с 22%–ным ростом цен в годовом выражении) новые рекорды ипотеки даже с учётом всех государственных мер поддержки банков и застройщиков труднодостижимы: воспользоваться программами может узкий сегмент заёмщиков. И кредиторов–участников также скудное количество.
По данным «ДОМ.РФ», на 22 августа 2021 года в Петербурге за всё время семейной ипотеки ею воспользовались 2,9 тыс. семей с общей задолженностью по кредитам 13 млрд рублей. В городе льготные кредиты выдают 24 кредитных организации. При этом 46% рынка по количеству выданных займов занимает Сбербанк, за ним с долями по 15% следуют ВТБ и банк «Санкт–Петербург». Следом с менее чем 4% идут ПСБ, «Открытие» и Росбанк.
Среднемесячное количество выдаваемых кредитов в 2021 году в городе достигает 7,5 тыс. Совокупный портфель по ипотеке на 1 июля, по данным ЦБ РФ, превысил 688 млрд рублей. Таким образом, вклад семейной ипотеки в целом на рынке составляет менее 2%.Сегодня ставка по программе декларируется на уровне 6% годовых в рублях (банки получают субсидии от государства в виде разницы между 6% и ключевой ставкой ЦБ РФ, увеличенной на 3%).
«На второе полугодие мы прогнозируем снижение объёмов кредитования, июль и август это подтверждают, — говорит управляющий директор группы ипотечного кредитования банка «Санкт–Петербург» Ирина Петрова. -По итогу года рынок должен сохраниться примерно в величинах 2020 года или чуть ниже. Исходя из сегодняшних реалий, я не вижу факторов для существенного наращивания объёмов кредитования в 2022 году. С июля начали существенно сокращаться объёмы по программе с господдержкой. Мы фиксируем стабильный прирост доли семейной ипотеки, по итогу августа прирост может составить 15%. Часть клиентов переориентировалась со строящихся объектов в «новую вторичку», и в целом есть интерес ко вторичному рынку. Покупатель сейчас выбирает в первую очередь квартиру для жизни, сегмент же инвестиционных сделок сокращается».
РАЗ