Приобретение недвижимости — один из самых понятных инструментов сложения денег. Недавно ВЦИОМ проводил опрос среди россиян, согласно результатам которого половина из них инвестировали бы крупную сумму именно в квадратные метры. Если сумма сбережений составляет хотя бы пять миллионов рублей, есть несколько вариантов, какую недвижимость приобрести. Это могут быть апартаменты, квартиры или торговые площади. Рассмотрим преимущества и недостатки этих вариантов.
Инвестиции в апартаменты
На рынке встречаются апартаменты двух типов. Первые — официальные, вторые — переделанные под самостоятельные “студии” комнаты в коммунальных квартирах.
Существенным минусом покупки апартов может стать трудность с поиском арендаторов. Сейчас поток туристов ниже, чем раньше. Кроме того, свою работу на территории России прекратили зарубежные сервисы по аренде жилья, поэтому искать клиентов стало сложнее. Официальные апарты можно сдать внаем через управляющую компанию с комиссией около 20% от каждого заезда. Студии в бывших коммунальных квартирах тоже можно сдавать как самостоятельно, так и через УК.
Специфика апартов заключается в том, что арендаторы часто меняются, поэтому поддерживать 100% наполняемость практически невозможно, в самый высокий сезон можно добиться показателя в 75%. Это значит, что примерно 10 дней каждый месяц студия будет пустовать. Именно поэтому арендная ставка в апартаментах немного выше, чем в типовых квартирах, чтобы компенсировать периоды простоя.
Стоит также иметь ввиду, что, покупая студию в бывшей коммуналке, формально собственник получает долю в квартире. Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский называет покупку переделанных под апарты или хостел-отели коммунальных квартир высокорискованными инвестициями. Главный риск заключается в том, что такие перепланировки редко бывают узаконенными. При этом управляющая компания, муниципалитет или район могут потребовать узаконить перепланировку, а сделать это практически невозможно. Поэтому придется возвращать квартиру в первоначальное состояние через суд. Менее очевидным риском кажутся ресурсные расходы, а именно вода и электричество. Инвестор совместно с другими собственниками несет ответственность за оплату счетов, что может вызвать некоторые трудности, например, в разделе трат на освещение мест общего пользования.
Теперь подсчитаем, сколько может приносить сдача апартаментов. Возьмем, например, апарты на ул. Академика Лебедева. Купить их можно за 4,1 млн рублей. В этом районе предложений найма апартов мало, посуточно здесь сдается не более 10 квартир по цене 1,5–2,5 тыс. рублей. Если сдавать купленные апарты за 1,5 тысячи рублей в сутки, то они принесут владельцу 45 тыс. в месяц, или 540 тыс. в год. Теперь необходимо вычесть хозяйственные расходы, затраты на Wi-Fi. Таким образом, при идеальном раскладе, возможен доход в 500 тысяч в год или 12% годовых.
Инвестиции в квартиры
Получить доход с квартиры в собственности можно двумя способами: сдать ее в аренду или перепродать. Выбрав любой из этих вариантов, необходимо учитывать
месторасположение дома и другие характеристики как его самого, так и квартиры. Например, наличие и состояние балконов, раздельного санузла, высотность дома, вид из окна, ближайшие парки и транспортные магистрали, торговая и сервисная инфраструктура.
Также важно обратить внимание на наличие альтернативных предложений рядом. Так, чем больше квартир в микрорайоне – тем более гибкая цена аренды. Соответственно, появляется высокая ротация арендаторов, каждый следующий из них амортизирует цену и снижает качество предлагаемого жилья.
Независимый оценщик Оксана Захарова считает, что для краткосрочных инвестиций и получения рентного дохода достаточно студии или однокомнатной квартиры, поскольку брать дорогую квартиру для этих целей невыгодно. Подойдет даже маленькая студия, но не на окраине города, а в малозастроенном и малоэтажном районе, который имеет очень хорошую транспортною доступность. Вместе с этим стоит запланировать, кому именно инвестор будет сдавать жилье. Если это семьи, то лучше всего подойдет двухкомнатная квартира. Сегодня разница в цене у одно- и двухкомнатной квартиры составляет примерно один миллион рублей, но квартира большей площади и комнатности будет сдаваться дороже, соответственно, и доход будет выше, что окупаемости покупки.
Средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке Петербурга сейчас находится в районе семи млн рублей. Если приобрести такую квартиру и сдавать ее за 30 тысяч рублей в месяц, то доходность данной инвестиции составит 5,1% годовых.
Инвестиции в торговые помещения
Главное в покупке торговой площади — удачно выбрать локацию. Торговая площадь может длительное время пустовать из-за неудачно выбранной локации. Например, если инвестор оборудовал торговую площадь и решил сдавать ее под салон красоты, но не проанализировал территорию, на которой расположены еще несколько салонов красоты. При таких обстоятельствах торговое помещение будет долго ждать арендаторов. Другие трудности, связанные с инвестированием в торговые площади, заключаются в высоких налогах и тарифах на коммунальные услуги, а также в вероятных задержках по арендным платежам. Но если объект подобран удачно, то он обязательно пользуется спросом.
Подсчитать возможный доход от покупки торгового помещения можно следующим образом. Например, на Вознесенском проспекте в одном из внутренних дворов есть возможность купить помещение площадью 22 квадратных метра, стоит оно 3,3 млн рублей. Его можно сдавать под парикмахерскую, офис или гостиницу. Рядом в аренду предлагается офис, стоимостью 1,7 тыс. рублей за кв. метр в месяц. Получается, что за год инвестор может заработать 449 тысяч рублей, а это 13,6% годовых.
Вложения в торговое помещение окупится как минимум через 7 лет после покупки. Размер налогообложения для индивидуальных предпринимателей составляет 6% с доходов и 43 тысяч рублей страховых выплат. Для самозанятых — 4% и 0,1% от кадастровой стоимости налога на имущество. Если вычесть расходы на налоги, то заработок составит уже 380 тысяч, или 11,5% годовых. Стоит учесть и возможные периоды простоя, то доходность снизится до 8% годовых.
При покупке недвижимости с целью дальнейшего получения дохода необходимо учесть следующие нюансы.
Во-первых, при продаже недвижимости до истечения пятилетнего срока владения у собственника возникает обязанность по декларированию дохода по ставке 13% с разницы, если цена продажи больше первоначальной покупки. Например, если доход владельца квартиры составил один млн рублей, то с этой суммы он заплатит 130 тысяч рублей налога.
Во-вторых, легальная сдача недвижимости в аренду обязывает владельца уплачивать налог 13%. Если пройти регистрацию как самозанятого, то налоговую ставку можно сократить до 4% от каждой месячной платы.
В-третьих, существует еще один неочевидный расход — оплата страховки. Стоимость страхового полиса начинается от полутора тысяч рублей. За страхование имущества нужно будет заплатить от 0,01% от суммы, на которую собственник планирует застраховать имущество. Под страховые случаи подпадают случаи уничтожения квартиры из-за попадания в нее метеорита, летательных объектов, природных наводнений, кражи и так далее. Заливы и пожары, от которых пострадали соседи, обычно обходятся в 0,5% от общей суммы страхования.
РЕФ