Июньское снижение ставки по льготной ипотеке с 9% до 7% годовых вызвало всплеск продаж у строителей. Однако эксперты рынка считают, в скором времени от, государства потребуются дополнительные шаги для поддержки отрасли и покупателей. Ведь с момента запуска программы по государственному субсидированию ипотечных кредитов, желающих купить квартиру становится меньше. Как следствие, строители изобретают «сурагатные схемы продаж» недвижимости.
Последние годы ипотека с государственной поддержкой остается главным локомотивом жилищного строительства в стране. По данным Дом.РФ – национальный финансовый институт развития в жилищной сфере, за первый год (2020 г.) действия этой программы почти 90% ипотечных сделок было субсидировано государством. Такой подход помогал решать сразу несколько задач. Во-первых, помочь людям улучшать свои жилищные условия, за счет доступных кредитов. Во-вторых, поддержать продажи в строительной отрасли. Как говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, сейчас 92% ипотечных сделок в городе совершаются с использованием различных программ с государственным участием. В первую очередь это субсидируемая и семейная ипотека, а также ипотечные программы банков и застройщиков. «Большая часть сделок приходится на господдержку — 58%, еще 34% занимает семейная ипотека. В текущем году в сегменте семейной ипотеки был зафиксирован трехкратный рост», – добавляет эксперт. По словам Ольги Трошевой, в 2022 году доля ипотеки с господдержкой не опускалась ниже 80% — начало мировых геополитических событий. А увеличение Банком России ключевой ставки, заставило коммерческие банки выставить «заградительные ставки», в том числе для ипотечных заемщиков. Как следствие, число сделок с использованием ипотеки с государственной поддержкой опять стало увеличиваться. По оценкам экспертов, с весны этого года высокий спрос на покупку жилья с госипотекой достиг 84% от общего числа сделок с кредитами. Данные Росреестра подтверждают эту цифру. Всего же за первые шесть месяцев в городе было зарегистрировано 74 тыс. ипотечных сделок, в Ленинградской области — 32,6 тыс. Эти данные учитывают сделки на «первичном», «вторичном» рынках, а также рефинансированные кредиты.
Всплеск интереса
Минувший месяц показал значимость государственных инициатив как для покупателей жилья, так и строителей. В июне федеральные власти снизили субсидируемую ставку с 9% до 7%, а ЦБ в очередной раз понизил ключевую ставку до 8,5%. Поток клиентов в офисы продаж сразу увеличился. Возросло и количество сделок. Об этом свидетельствуют и многочисленные релизы банков и комментарии в прессе от сотрудников финансово-кредитных учреждений: «Количество заявок на льготную ипотеку после снижения ставки с 9% до 7% годовых выросло в полтора — два раза».
«За последние два месяца мы практически вернулись к выполнению плановых докризисных показателей. Если сравнивать с маем, то объем и сумма сделок выросли в два с половиной раза. Доля ипотеки в июне-июле достигла 95%, из них 87% приходится на субсидированные программы. Плюс сработали специальные предложения для IT–специалистов и большой выбор льготных программ», — говорит директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров. Директор департамента недвижимости Группы «ЦДС» Сергей Терентьев отмечает: «После изменений условий программы с господдержкой покупатели вернулись к решению квартирного вопроса. Кроме того застройщики запускают совместные программы с банками, который позволяют еще больше снизить субсидированную ставку. По мимо ипотечных программ пользуются популярность и другие программы по приобретения недвижимости. Например, один из распространённых инструментов — trade-in»«Ожидаем сохранение показателя доли ипотечных сделок на высоком уровне. В том числе и за счет снижения ключевой ставки, с прогнозом на ее дальнейшего снижения», – высказала общее мнение Ольга Трошева.
ЕСТЬ НАД ЧЕМ РАБОТАТЬ
Однако не все так однозначно
Например, из данных сервиса «Домклик» (владелец «Сбербанк», выдает более 50 процентов ипотечных кредитов в стране) следует, что количество ипотечных сделок с новостройками в июне выросло на 31%, по сравнению с прошлым месяцем. По данным Банка России, за тот же период, ипотечных кредитов для долевого строительства было выдано на 58,5% меньше, чем годом ранее, а объемы ипотечного кредитования уменьшились на 37,8%. О потенциальном падении спроса говорит и заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин. В одном из своих интервью он спрогнозировал падение спроса в 2022 году на 10-20 процентов, по сравнению с 2021 годом. Сами строители считают, что причина всех бед кроется в резком росте стоимости недвижимости и финансовой неуверенности, которая присутствует у самих покупателей. Поэтому застройщики и банки объединяют усилия и пытаются создать «гибридный кредит». «Сейчас основным конкурентным преимуществом у строителей считается не стоимость квартиры, а ежемесячный платеж заемщика по кредиту. Не секрет, строители договариваются с банками и сами субсидируют покупателю ставку по кредиту, чтобы только уменьшить месячный платеж. Очевидно, что все это не бесплатно. В таких случаях стоимость квартиры возрастает на 10-15%, а иногда и все 20%», – рассказывает директора «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Еще одна проблема связана с «вторичным» рынком недвижимости. Дело в том, что зачастую покупатели многоквартирного жилья это владельцы менее габаритных квартир. «Раньше, многие покупатели новостроек могли значительно легко продать имеющуюся квартиру, взять ипотеку в банке, и купить большую квартиру. Сейчас этот трюк провернуть сложней. Стоимость обычной ипотеки, без поддержки государства, мало кого интересует. Очень дорого. Существенно выросла стоимость недвижимости. В итоге «вторичка» просто затихла», – говорит Максим Ельцов. Сами строители надеются на дальнейшую поддержку государства в виде снижения ключевой ставки, разработки новых ипотечных программ и других мер поддержки. Впрочем, о снижении стоимости квадратного метра – речь не идет. Строители говорят, что с начала года много чего подорожало, а рентабельность их бизнеса находится на минимуме.
НЕ КРЕДИТОМ ЕДИНЫ
Впрочем, у некоторых петербуржцев остается возможность добавить денег на квартиру за счет городских программ. Как рассказали в Жилищном комитете Санкт-Петербурга, основным способом улучшения жилищных условий, за счет поддержки со стороны Правительства города, остается получение от города социальных выплат. В городском бюджете с 2022 по 2024 годы на эти цели зарезервировано 57 млрд рублей. По расчетам специалистов Жилищного комитета, этих средств хватить для помощи 15 тысячам семей. Однако воспользоваться городской программой смогут только очередники: из многодетных семей, воспитывающие детей-инвалидов, жители коммунальных квартир, ветераны Великой Отечественной войны, и боевых действий, инвалиды и очередники общей очереди. В этом году свидетельства на предоставление социальной выплаты были выданы 126 молодым семьям, участникам целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей», 669 многодетным семьям, 104 семьям, имеющим детей-инвалидов, 189 работникам бюджетной сферы, 321 семье-очередникам общей очереди.
Федор Резкин