Ипотека выходит из зоны торбулентности

Рынок ипотечного кредитования Петербурга и Ленинградской области в первом полугодии 2022 года просел на 30%. Февральские события, санкции, резкий рост ключевой ставки до заградительных 20% фактически заморозили рынок на несколько месяцев. Только в июле рынок стал оживать из-за постепенного снижения ставки, возврата госсубсидий и увеличения лимита по льготным программам. Правда рекордов уровня 2020-2021 годов участники рынка не ждут – сперва к заёмщикам должна вернуться уверенность в завтрашнем дне. 

Банковские организации и девелоперы с ностальгией вспоминают ипотечные результаты прошлого года: рынок имел дело с лучшим результатом, как в Петербурге и Ленинградской области, так и в целом по стране. 

«Прошлый и позапрошлый годы стали для ипотечного рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области рекордными, – говорят в Аналитическом центре госкомпании ДОМ.РФ. – совокупная выдача ипотеки в этих регионах превышала 110 тыс. жилищных займов в год – на треть больше, чем в 2019 году», – сообщили аналитики. В целом за несколько последних лет объём выдачи в обоих регионах удвоился с 245 млрд. рублей в 2019 г. до 450 млрд руб. в 2021 г. В ДОМ.РФ это объясняют снижением рыночных ставок и ипотечными программами с госучастием.

В самом начале 2022 года рынок ипотечного кредитования продолжал бодрую динамику рекордного 2021 г., правда стимулирующим фактором стало ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка – заёмщики пытались успеть в последний вагон. «В начале года мы фиксировали нетипично высокую активность, вызванную резким повышением ключевой ставки Банка России (в декабре мегарегулятор повысил её до 8,5%, а середине февраля – до 9,5% – прим. ред.) и ожиданием населения, что кредиты существенно подорожают», – сообщили изданию в банке ВТБ.

В в ФК «Финам» подтвердили, что январе-феврале продажи квартир и выдача ипотеки выросли год к году именно на ожиданиях повышения ставки «Люди стремились закрыть начатые ранее сделки», – говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

Позднее рынок «закрутило» и в турбулентности событий 24 февраля. Как сообщили в Аналитическом центре госкомпании ДОМ.РФ, с конца февраля, в условиях резкого роста экономической неопределённости и ужесточения денежно-кредитной политики Банка России процентные ставки взлетели до уровня 20% и выше. «Фактически это запретительный уровень, под такой процент кредиты не готов брать практически никто», – комментируют в ДОМ.РФ.

По наблюдениям экспертов в марте доля ипотечных сделок действительно снизилась, но рост продаж самих квартир сохранялся. «После событий 24 февраля часть людей вкладывались в недвижимость посредством наличных денег (валютные и экономические риски – надежнее сохранить средства в недвижимости). В апреле-мае и продажи, и выдача ипотеки значительно упали за счёт роста ставок и цен, и нарастания экономического и внешнеполитического напряжения» – сообщила Наталия Пырьева.

Как уточнили в банке ВТБ на фоне «запретительной» ставки в апреле наиболее ощутимо просела ипотека в сегменте вторичной недвижимости, где резко сократилось количество сделок. «Клиенты, для которых был актуален квартирный вопрос, сместили спрос на первичный рынок, где продолжали действовать госпрограммы с выгодными условиями кредитования», – комментируют в ВТБ.

«После 28 февраля 2022, когда ключевая ставка взлетела с 9,5% до 20% перед нами встал вопрос классика: «Что делать?»», – вспоминает региональный управляющий Альфа-Банка в Санкт-Петербурге Сергей Кульпин. Очевидно – выдавать на прежних условиях означало только одно – выдачи в минус. Выдавать на новых условиях – обрекать часть заёмщиков на неспособность в краткосрочной перспективе справиться с долговой нагрузкой», – говорит топ-менеджер петербургского Альфа-Банка. По его словам в финансовой организации решили на некоторое время поставить на паузу одобрение новых заёмщиков по рыночным программам. «При этом мы вывели на одобренных ранее условиях всех клиентов, у которых процесс сделки уже был запущен: были внесены авансы, или оплачено бронирование, или проданы квартиры на первоначальный взнос», – дополнил Сергей Кульпин. 

Трудное полугодие

Февральские события и жёсткие решения ЦБ ощутимо сказалась на полугодовалых итогах ипотечного кредитования и в России, где Петербург с Ленинградской областью не стали исключением. По данным Северо-западного управления ЦБ в первом полугодии 2022 года в Петербурге банки выдали почти 26,4 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 127,8 млрд рублей; в Ленинградской области – чуть более 7 тыс. кредитов на 28,8 млрд рублей. Общее падение относительно первого полугодия 2021 г. составило 30% в денежном выражении и 42 %– в количественном.

На 1 июля 2022 года портфель ипотечных жилищных кредитов в Петербурге достиг 838,6 млрд рублей, в Ленобласти – 208,5 млрд рублей. В топ-5 кредитных организаций, выдавших больше всего ипотечных кредитов вошли Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, Открытие и Банк ДОМ.РФ. 

Выдача ипотеки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (в скобках – динамика к соответствующему периоду предыдущего года)

Источники: Банк России, расчёты ДОМ.РФ.

«Первое полугодие 2022 года нельзя назвать удачным для строительной отрасли, поскольку конфликт вокруг Украины и последовавшие за этим западные санкции оказали существенное воздействие на экономику страны и благосостояние россиян, в том числе и петербуржцев. – резюмирует Наталия Пырьева.

«С учётом того, что между подачей заявки и реальной выдачей кредита проходит около месяца-полутора, наиболее острый спад ипотечного кредитования пришёлся на май этого года: в Петербурге и Ленобласти было выдано в 4 раза меньше кредитов, чем в мае прошлого года (как и в целом по России)», – уточнили в ДОМ.РФ.

«Несмотря на снижение ставки по госпрограмме в начале апреля до 12% и до 9% в начале мая, этот шаг не простимулировал спрос. Потребители предпочли подождать новых изменений, анонсированных Правительством РФ, а часть возможных первоначальных взносов была размещена на краткосрочных депозитах с высокой доходностью», – дополнил Сергей Кульпин. Тем не менее, отмечает эксперт, 2022 году проценты и платежи по выданным кредитам остаются неизменными. «Отлажен механизм ипотечных каникул. Рынок давно ушёл от валютной ипотеки и кредитов с плавающими ставками. Не произошло снижения ликвидности залоговых объектов», – сообщил эксперт Альфа-Банка. 

Июньское смягчение

Как отмечают эксперты, опрошенные изданием, в июне ипотечный рынок оживился из-за постепенной адаптациии экономики к новым реалиям. Начиная с апреля  ЦБ пять раз понижал ключевую ставку (с 20% до 8%). «Вслед за ней снижаются и доходности пятилетних облигаций федерального займа, выступающих основным индикатором стоимости фондирования для банков при выдаче ипотеки». – поясняют в ДОМ.РФ. По мнению аналитиков  рынок поддерживаютипотечные программы с госучастием, в частности, «Льготная ипотека» – самая массовая из них. 

По решению Президента программу продлили до конца 2022 г, а субсидируемый лимит по ней вновь подняли до 12 млн рублей в столичных регионах (ранее, летом 2021 г., его снижали до 3 млн рублей для всех регионов РФ), к коим относятся Петербург с Ленобластью, «Дополнительно его можно увеличить до 30 млн рублей за счет сочетания субсидируемой ипотеки с рыночной. Это серьезно расширило спрос на данную меру поддержки», – подчеркивают в ипотечной госкомпании. На госубсидии для льготной ипотеки запланировали 2 трлн рублей. 

Чтобы смягчить февральские ставки, банки стали рефинансировать ипотечные кредиты, оформленные гражданами в конце февраля (по крайней менее, об этом изданию сообщили в ВТБ и Альфа-Банке). 

«Можно сказать, что условия сегодня лучше прошлогодних», – считает генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург») Юлия Ружицкая.

Таким образом меры правительства и ЦБ по сохранению ипотечного кредитования дали ощутимые результаты в июле 2022 года. По данным мегарегулятора в Петербурге за прошлый месяц выдали кредитов на 17,28 млрд рублей (против 9,1 млрд в июне 2022); в Ленобласти – на 4,3 млрд рублей (против 2,3 млрд в июне). 

«На динамику ипотечного кредитования в настоящее время влияет снижение процентных ставок, улучшение условий льготных программ кредитования с господдержкой и расширение застройщиками программ субсидирования ставок по ипотеке»,  – комментируют в ЦБ. 

«Прошлые результаты в первом полугодии сохранить не удалось, но в июле-августе мы к ним возвращаемся. – говорит коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» 

Александр Гуторов. – Период с апреля по май был сложным временем. У людей не пропал интерес к покупке жилья, однако состояние неопределенности, стресс, трудности с валютой заставляли отложить покупку. Тем не менее, нынешняя тенденция указывает на то, что прежние показатели спроса возвращаются», – выразил надежду собеседник издания. В целом, говорит Александр Гуторов, в проектах девелопера доля ипотеки в общем объёме сделок увеличилась с 70% в прошлом году до 85% в 2022. 

Похожую картину наблюдают «Главстрое»: «Ипотека остается ключевым драйвером рынка. В последние месяцы (май-июнь) благодаря сниженным до рекордных значений ипотечным ставкам (до 0,01%) доля ипотеки в наших проектах достигала 90-95%», – говорит Юлия Ружицкая. По её словам в первом полугодии 2021 этот показатель составлял 80%. 

«Рынок перенес колебания процентных ставок и на текущий момент спрос на наши услуги возвращается на уровень начала года», – комментирует директор компании «Городской Ипотечный Центр» (уполномоченный партнер ГК «Адвекс. Недвижимость») Евгений Родионов. По оценкам эксперта соотношение ипотечных сделок в новостройках и на вторичном рынке сохранилось на уровне  2021 году и составляет примерно 50х50%. В свою очередь в банке ВТБ – второму по выдаче ипотеки в РФ – говорят о 74% доле новостроек.

Восстановит ли отрасль низкие ставки?

Июльские цифры, которым так рады участники рынка, по-прежнему далеки от результатов рекордного 2021 года – в июле сумма ипотечных кредитов в Петербурге составляла более 35 млрд руб и 8,3 для Ленобласти. 

«Проблема не в динамике ипотечных ставок, как может показаться на первый взгляд, а в общем состоянии экономики, отсутствии стабильности и уверенности в завтрашнем дне у покупателей. Даже откат процентных ставок по льготной ипотеке в июне  не привел к росту показателей ипотечного кредитования. И это нормально,  в период экономического шторма темпы снижаются, в том числе и темпы продаж», – считает руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.

По мнению эксперта, разумная ипотечная ставка для Москвы и Петербурга –  4%, для регионов – 2-1%, что может помочь развитию регионов и мотивировать молодых специалистов оставаться там работать. Отметим, что в июне 2022, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке, с учётом всех льготных программ и субсидий, достигла уровня 5,58% в Петербурге и до 4,90% – в Ленинградской области (для сравнения в январе 2022 этот показатель составлял 7,29% и 7,20% соответственно). 

«В текущих условиях льготная ипотека не работает как инструмент поддержки строительной отрасли, по крайней мере причина проблемы другая, она глубже, – рассуждает Наталья Осетрова. – Емкость спроса упала на 30% и рынок нуждается в иных мерах поддержки. Здесь Россия могла бы взять пример с Китая, где на рынке недвижимости наблюдаются схожие явления и падение спроса, но при этом «диагноз» — поставлен верно, и «лечение» отрасли  идёт по иному сценарию: власти поддерживают отрасль, субсидируя все строительные проекты, вне зависимости от темпов роста продаж, в расчете на отложенный спрос, после восстановления экономики. А строительная отрасль, работая в прежнем темпе и возводя те же объёмы жилья — выступает локомотивом вытягивает экономику страны в стабильность и устойчивость», – видит решение проблем отрасли эксперт. Она уверена, что  сейчас лучше «не отвлекать внимание на ложный диагноз» в виде процента ипотечной ставки, который едва ли ускорит темпы продаж. 

Ольга Головина.