Многие собственники квартир, которые готовились к продаже своей недвижимости, передумали ее продавать из-за нестабильной ситуации на рынке. Другим вариантом получения прибыли от владения жилой недвижимостью — сдавать ее в аренду. Но к этому тоже следует подготовиться.
Следует отметить, что с юридической точки зрения существует разница между такими понятиями как «наем» и «аренда» квартиры. Сторонами найма выступают частные лица, а если квартиру снимает организация, то сделка будет называться арендой недвижимости. Но в повседневной речи люди чаще всего используют эти понятия как равноценные.
Можно сдавать и ипотечную недвижимость. Закон не запрещает также сдавать квартиру, которая еще не перешла в полную собственность владельца и находится в залоге у банка. Для этого нужно получить письменное согласие кредитной организации, может потребоваться разрешение и страховой компании, которая выступает еще одной стороной сделки по ипотеке. Данные формальности необходимы, чтобы избежать досрочное расторжение ипотечного договора и потери квартиры без возмещения уже уплаченных взносов.
Перед тем, как легально начать сдавать квартиру, необходимо выбрать наиболее способ уплаты налогов. Существуют три способа:
- Подача декларации 3-НДФЛ;
- Подача декларации приобретение патента. Этот вариант могут рассматривать те арендодатели, которые являются ИП;
- Уплата налога на профессиональный доход. В этом случае арендодателю следует зарегистрироваться в качестве самозанятого.
После этого можно готовить квартиру к сдаче. Чем лучше она будет выглядеть, тем выше будет ее стоимость и вероятность найти хороших нанимателей. Лучше всего будет сделать косметический ремонт, а особое внимание уделить исправности проводки и сантехнического оборудования. Квартиру можно сдавать как с мебелью, так и без нее. Однако первый вариант будет более востребованным у нанимателей, поскольку чаще всего они не готовы заниматься обустройством квартиры. Чем более полный комплект мебели и техники в квартире, тем проще ее сдать.
Снизить риски неправильного выбора жильцов, сэкономить собственное время и деньги собственникам может помочь специалист — риэлтор. Обычно они принимают звонки, организуют просмотры квартиры и определяют оптимальный размер арендной платы. Но можно сдавать квартиру и самостоятельно через специализированные сайты и социальные сети. Квартира обычно сдается быстрее напрямую от собственника, поскольку не все арендаторы доверяют риелторам и готовы платить им комиссию.
На стоимость аренды жилья влияют многие факторы: метраж, местонахождение, состояние квартиры, наличие мебели, бытовой техники, локация (удаленность от центра, транспортные развязки, доступность метро). Вид из окна также может иметь значение. Так, если из квартиры открывается вид на исторические объекты, красивые ландшафты, стоимость может вырасти на 10-15%. И наоборот, стоимость может быть ниже, если из окна видно, например, стройку.
В стандартный пакет документов, необходимых для сдачи квартиры в аренду, включены:
1. Паспорта сторон сделки;
2. Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетний, то заключить договор можно, получив разрешение органов опеки. Но если он просто зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, разрешения не потребуется. Кроме того,
часть выручки, принадлежащую несовершеннолетним совладельцам, необходимо перечислять на специальный банковский счет.
Договор найма жилого помещения можно заключить на срок до пяти лет. Но удобнее заключать договор сроком до года с последующей пролонгацией, что позволит корректировать стоимость аренды при необходимости. Кроме того, если жилье сдается менее, чем на год, сделку не нужно регистрировать в Росреестре. Если срок более долгий, то сделку регистрируют на протяжении месяца после составления и подписания договора.
Обеспечить поддержание хорошего состояния квартиры арендаторами поможет получение залога. Как правило, он равен сумме месячной аренды. Залог хранится у собственника до окончания действия договора или его расторжения. Затем его возвращают жильцу или используют, чтобы погасить последний месяц проживания. Также этими деньгами можно погасить коммунальную задолженность или компенсировать порчу имущества собственников.
Дополнительным способом обеспечения сохранности имущества может стать его опись в договоре. Ее можно оформить как дополнение к договору и использовать фотофиксацию. Необходимо также указать имеющиеся дефекты, недостатки имущества. Документ может включать в себя не только саму опись, но и информацию о способах компенсации за повреждение вещей.
Кроме того, собственники иногда страхуют недвижимость. Это поможет обезопасить владельцев квартир от пожара, затоплений и других чрезвычайных происшествий. Если все, что есть в квартире, застраховано, то собственник сможет получить гарантированную компенсацию за причиненный ущерб. Чтобы ее получить, необходимо в договоре со страховой компанией указать, что квартира передана в аренду. Собственник может оформить страховку как самостоятельно, так и совместно с арендатором. Но юристы рекомендуют делать это самому собственнику, поскольку при нанесении ущерба соседям претензии на возмещение будут предъявлены к нему.
Алгоритм передачи квартиры жильцам такой: сначала подписываются все документы, затем собственник получает залог и оплату первого месяца проживания, после чего он арендатору передает ключи. Важно передавать ключи непосредственно будущему жильцу, без посредников. В день его заезда в квартиру переписываются показания счётчиков воды, газа, тепла и электричества. Затем квартиросъемщикам следует оформить временную регистрацию по месту проживания. Обычно на эту процедуру дается неделя после подписания приемо-передаточного акта. Ее проходят в МФЦ или в паспортном столе.
Есть обязательные пункты, который должен содержать договор:
1. Адрес квартиры, ее общая площадь и этаж, на котором она находится;
2. Реквизиты документа, который подтверждает право собственности;
3. Данные о людях, которые будут проживать совместно с нанимателем;
4. Размер платы за квартиру. Здесь же указывается дата и периодичность расчетов, чаще всего собственник получает деньги ежемесячно;
5. Варианты оплаты коммунальных платежей и интернета. Дополнительно фиксируют, кто оплачивает коммунальные услуги. Например, собственник вносит основные платежи, а арендаторы платят по счетчикам.
Важно в договоре зафиксировать возможность расторжения его в одностороннем порядке. Если этого не сделать, то расторгнуть его можно будет только после подписания дополнительного соглашения или по решению суда. Одностороннее расторжение договора предусмотрено в случае существенного нарушения жильцами условий договора. Собственник квартиры обязан предупредить квартиросъемщика за 30 дней.
Специалисты рекомендуют кроме договора оформить еще и акт приема-передачи недвижимости. В свою очередь, договор также содержит информацию о том, что был составлен и подписан акт. Он подписывается сторонами при въезде и выезде жильцов из квартиры. Арендаторы несут ответственность за состояние квартиры и ее обстановки сразу после того, как подписывают договор с собственником. Но вместе с этим они не несут ответственности за состояние имущества, которое меняется от естественного износа или из-за действий третьих лиц, например, соседей или коммунальных служб.
В акте обычно описывается несколько пунктов:
1. Отделка квартиры, ее общее состояние имеющиеся недостатки;
2. Наименование и количество мебели, бытовой техники, оборудования;
3. Условия уборки и поддержания чистоты.
Также можно вносить дополнительные условия и прикреплять фотографии квартиры.
РЕФ