Ипотека на ИЖС пока не получила широкого распространения в Петербурге, но государство и банки надеются изменить ситуацию вводя новые программы и сервисы.
Программы кредитования строительства частных домов сегодня предлагают многие банки, но они не достаточно широко востребованы в Петербурге. Статистических данных по объему и количеству выдач такой ипотеки по региону нет. Более того, нет даже официальных данных и по всей России. Но если верить пресс-службе «Дом.РФ», то в целом по стране рынок ипотечного кредитования на строительство индивидуальных домов занимает примерно 2-3% от всего ипотечного рынка, отмечает Оксана Васильева, к.ю.н., доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ. Она полагает, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области похожие показатели. «Такой низкий объем выдачи ипотек на строительство частных домов можно оправдать более высокими рисками для банков и дополнительными расходами клиентов», — объясняет Оксана Васильева.
«К большому сожалению, ипотека на приобретение индивидуальных жилых домов уже несколько лет продолжает оставаться лишь модной темой разговоров. В нескольких регионах страны власти и финансовое сообщество даже вплотную подошли к запуску специальных программ по кредитованию семей на покупку дома. Но пока проекта конвейерного принципа, подобного ипотеке на квартиры в многоэтажных новостройках, нет», — говорит пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО Иван Макаров. Ключевые моменты, которые тормозят развитие ипотеки на ИЖС, по его словам, хорошо известны всем участникам рынка. Это и отсутствие инфраструктуры, которая позволяла бы строить не просто жилые дома, а дома со всеми современными удобствами, и сложности в оценке земельных участков, и их низкая, с точки зрения банков, ликвидность.
Все перечисленные факторы становятся причиной повышенных ставок по кредитам, а также более жестких требований к заемщикам и к самим проектам строительства. Почти все их них должны реализоваться при помощи подрядчика. «Важно, что строительство индивидуального жилого дома, как правило, идет в несколько этапов, а также до сих пор предполагает если не закупку стройматериалов, то оплату труда строителей и подсобных рабочих за наличный расчет, который, как правило, не оформляется никакими документами», — продолжает Иван Макаров.
Первый нюанс предполагает необходимость оформления ипотечного кредита в несколько траншей, в противном случае, заемщик будет платить за кредитные ресурсы, которыми еще не воспользовался. А это повышает трудозатраты на оформление и выдачу кредита со стороны финансовых учреждений. Второй нюанс затрудняет верификацию того, что кредитные средства пошли именно на строительство или установку дома, а не были потрачены на иные цели. «К сожалению, в ближайшей перспективе ждать, что ипотека на ИЖС станет таким же популярным механизмом улучшения жилищных условий как ипотека на новостройки не приходится», — констатирует Иван Макаров.
Строим дом
Тем не менее, строить в кредит сегодня можно – большая часть линейки существующих кредитных программ, в том числе субсидируемых государством, зачастую распространяется и на строительство дома. Среди наиболее интересных и комплексных решений в сфере кредитования загородного строительства на сегодняшний день можно выделить сервис «Строим дом», который был запущен оператором государственных ипотечных программ «ДОМ.РФ» в октябре 2021 года. Сервис развивается в рамках проекта «Цифровое строительство», который, в свою очередь, является частью национальной программы «Жилье и городская среда». Это инициативу ДОМ.РФ реализует совместно с Минстроем России с целью цифровизации строительной отрасли. Как сообщает пресс-служба «ДОМ.РФ», решением уже воспользовалось более 30 тыс. жителей России.
Работа сервиса реализована через портал Строим.дом.рф, который пока функционирует как бета-версия. Здесь можно найти необходимую информацию, сезонную со строительством своего дома, а также воспользоваться рядом услуг, включая ипотеку. В частности, на сайте можно получить персональные рекомендации по вопросам строительства дома и воспользоваться каталогом подрядчиков и проектов строительства, а также попробовать сервис сравнения проектов индивидуальных жилых домов. В каталоге собрано около 500 проектов домов от 85 подрядчиков из разных регионов России и к каждому прилагаются описания с технико-экономическим показателями, конструктивными и планировочными решениями, поэтажный план проекта, а также рендеры и фотографии.
Сервис работает по принципу одного окна и позволяет приобрести земельный участок под строительство, заказать изыскательные работы и проектирование, получить финансирование на строительство, ввести дом в эксплуатацию и поставить его на кадастровый учет, зарегистрировать права собственности на жилье. Одним из первых к суперсерверу «Цифровое строительство» подключился банк ВТБ. Также с ним работают Росбанк, ПСБ; Альфа-банк.
«Одним из достоинств является сотрудничество с большим количеством подрядчиков и поставщиков по всей России. На сайте уже имеются готовые проекты домов с их примерной стоимостью. И по данному сервису можно уже примерно рассчитывать ипотеку, основываясь на определенных данных. Есть рекомендации гражданам», — перечисляет Оксана Васильева. Она считает, что для бета-версии сайт уже достаточно хорошо работает, он понятен, легок в использовании, интуитивен. А при полном запуске число функций расширится и пользователем будут доступны: размежевание участка; поведение инженерных изысканий; получение ГПЗУ; подача уведомление о начале строительства; подключение к сетям; заключение договора о техобслуживании; подача уведомления о завершении строительства; присвоение адреса.
Есть и другие решения
Финансирование на строительство дома можно получить в рамках целого ряда федеральных ипотечных программ, подчеркивает «ДОМ.РФ». С прошлого года большинство из них распространяются не только на покупку квартир в новостройках, но и на строительство частных домов. Банк ДОМ.РФ реализует программы на строительство ИЖС с 85 застройщиками в 23 регионах России. Ставки по ним начинаются от 0,1%.
В Банке ДОМ.РФ на данный момент такими программами воспользовались 550 российских семей, общий объем кредитования составил 2,7 млрд рублей, рассказывает зампредседателя правления банка Алексей Косяков. Правда, Санкт-Петербург и Ленобласть не входят в число регионов-лидеров по участию в таких госпрограммах. Больше всего сделок по специальным ипотечным продуктам Банка ДОМ.РФ провел в Краснодарском крае, Московской, Челябинской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской областях и в Татарстане.
По словам Алексея Косякова, среди заемщиков наиболее востребована «Льготная ипотека», которая позволяет получить кредит по ставке до 7% на индивидуальное жилищное строительство с привлечением подрядчика или своими силами. На втором месте «Семейная ипотека». Кредит на ИЖС выдается по ставке до 6% годовых. Программа подходит семьям, в которых появился ребенок в период с 1 января 2020 года по 31 декабря 2022 года.
В апреле 2022 года государство запустило программу кредитования сотрудников высокотехнологичных компаний — «Льготная ипотека для IT-специалистов». Она распространяется на строительство индивидуального жилого дома, но с привлечением профессионального подрядчика, а также позволяет приобрести земельный участок для дальнейшего строительства дома по договору подряда.
В Ленинградской области также действует «Сельская ипотека» по ставке до 3%. Кредиты можно получить в Россельхозбанке и Сбербанке, но они распространяются только на покупку готового частного дома.
По мнению Оксаны Васильевой, направление кредитования на ИЖС будет постепенно развиваться, и гражданам будет предлагаться все больше льготных предложений. Согласно данным ВЦИОМ, примерно четверть населения страны хотела бы жить в частном доме, при этом, есть тенденция к увеличению численности этой категории граждан, подчеркивает оксана Васильева. Так что, со временем стоит ожидать увеличения спроса и на цифровой сервис «Строим дом» и на другие программы.
Любовь Викторова.