Минстрой предлагает запретить выдавать ипотеку по госпрограммам жилищным кооперативам и другим некредитным организациям.
Минстрой выступил с инициативой ужесточить требования к выдаче ипотеки некредитными организациями. Согласно поправкам в законодательство, разработанным министреством, организация, выдающая ипотеку, не должна быть потребительским, кредитным потребительским, жилищным накопительным, сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом. Это необходимо для исключения неоднозначного толкования положений закона, поясняют разработчики.
Сейчас ДОМ.РФ, помимо банков, сотрудничает с некредитными организациями. Они имеют право выдавать ипотеку. ДОМ.РФ проверяет такие организации и включает в специальный перечень. В общем объеме выдач займы от таких организаций составляют примерно 0,1%, уточняет министерство. И Минстрой считает, что нынешних требований к ним недостаточно.
Кредитно-потребительские кооперативы работают по следующей схеме: сначала формируется паевой фонд на основе сбережений и взносов участников (физлица и юрлица), далее пайщики берут средства из фонда в качестве займов под проценты. Речь идет о займах под залог недвижимости, и данные поправки принимаются для снижения рисков ее потери, в случае неплатежеспособности заемщика, поясняет аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.
Зачастую это организации создаются местными органами власти для обеспечения жильем через госпрограммы, говорит Владимир Чернов. Они работают по принципу кредитной организации, только средства для выдачи займов получают от пайщиков, физических и юридических лиц. Так, при правительстве Санкт-Петербурга был создан жилищно-строительный кооператив, одним из основных условий участия, в котором является работа в государственном учреждении города, указывает аналитик.
Операция «Кооперация»
В России институт приобретения недвижимости через жилищные кооперативы существует давно, рассказывает к.ю.н., доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительство РФ Оксана Васильева. Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году. Это позволяло строить более доступное жилье.
Механизм остается востребованным и сегодня. Работа через жилищный кооператив позволяет застраивать дома значительно дешевле, удешевление связано также с безвозмездным предоставляем участков жилищно‑строительным кооперативам (ЖСК) из земель федеральной или неразграниченной собственности, объясняет Оксана Васильева. Порядок создания ЖСК определен Законом о содействии развитию жилищного строительства. После формирования списка граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, кооператив направляет в АО «ДОМ.РФ» ходатайство об использовании земельного участка, находящегося в федеральной/неразграниченной собственности, в целях его передачи жилищно-строительному кооперативу. Далее проходит регистрация ЖСК. Затем ЖСК предоставляет в АО «ДОМ.РФ» заявление о передаче в безвозмездное пользование земельного участка находящегося в федеральной/неразграниченной собственности. АО «ДОМ.РФ» рассматривает заявления и принимает решения о передаче земельного участка кооперативу по договору безвозмездного пользования. Далее идет подписание договора безвозмездного пользования земельным участком.
Сама по себе форма кооперативов может применяться и в разных отраслях народного хозяйства. Проблема в том, что в законодательстве хорошо урегулированы только кредитные и строительные кооперативы, остальные действуют в большей степени на доверии, говорит исполнительный директор Департамента рынка капиталов ИК «ИВА Партнерс». Артем Тузов. В целом, он считает, что сейчас кооперативы, скорее, приносят проблемы обществу, чем пользу. Инициаторы кооперативов часто к середине процесса меняют организационно-правовую форму на ООО или АО, поскольку это упрощает взаимодействие с банками и налоговой службой.
Меньше рисков
Как и микрофинансовые организации (МФО), кредитные кооперативы нашли свою нишу в кредитах под залог жилья заемщика в форме ипотеки. В классическом ипотечном кредите, у заемщика нет недвижимости и ипотечный кредит идет на ее покупку. В ипотечных кредитах под залог жилья, которыми занимаются МФО и кредитные кооперативы у заемщика есть недвижимость, под залог которой он и получает средства под большой процент, продолжает Артем Тузов. Обычно МФО и кредитные кооперативы работают в партнерстве с банками. Банк выдает ипотечный кредит заемщику и тут же продает ипотечную закладную МФО или кредитному кооперативу.
Так что в этой связи, поправки в законодательство от Минстроя никак на их деятельность не повлияют, считает Артем тузов. МФО и кредитные кооперативы продолжат работать как и раньше в рамках рыночных программ. В целом, приобретать ипотечные закладные может любой желающий, поэтому статус МФО или кредитного кооператива нужен организациям, работающим с кредитами под залог имеющегося жилья, только для привлечения средств от третьих лиц в рамках законодательства, когда собственных ресурсов уже не хватает.
По словам Владимира Чернова, сейчас речь идет о запрете выдавать ипотеку именно по государственной программе. Значит на данной стадии принятия закона кооперативам все-таки разрешено выдавать обычные ипотечные кредиты, согласен он. Но для этого организация должна быть еще и в перечне ДОМ.РФ. «Выдача ипотеки под залог останется, но перед одобрением ипотеки банки будут проводить обязательную проверку кредитора на платежеспособность», — говорит аналитик. Нельзя будет выдавать ипотеку от застройщика или заем в микрофинансовой организации под ипотеку по госпрограмме, обналичивать маткапитал и т.п., уточняет он.
Что же касается МФО, то их текущие поправки не затрагивают, подчеркивает Оксана Васильева (деятельность микрофинансовых организаций регламентируется другим Федеральным законом, соглас которому МФО не может выдавать иные займы физическим лицам на сумму более 500 тыс. рублей, не обеспеченных залогом недвижимости (ипотекой)). Зато работа жилищных кооперативов, по ее словам, будет более регламентированной, и механизм защиты граждан благодаря поправкам Минстроя будет реализовываться качественнее. Поправки также позволят существенно увеличить количество потенциальных пайщиков ЖСК.
В целом, дополнительная регламентация работы некредитных организаций пойдет только на пользу системе ипотечного кредитования, хотя, конечно, затронет лишь узкий ее сегмент, согласен Иван Макаров, пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО.
Доверяй, но проверяй
Текущими поправками Министрой также предлагает ввести требования к обязательной проверке кредитором дохода заемщика. Не менее 80% займов должны быть выданы клиентам, у которых платежи по кредитам составят не более 60% их дохода. Не менее 70% займов должны быть с первоначальным взносом от 20% и выше. Это должно снизить риски выдачи таких займов неплатежеспособным гражданам. ДОМ.РФ поясняет, что обязательная проверка кредитора вводится перед выдачей займа, но не уточняет идет обо всех организациях, в том числе и банках, или только об кооперативах.
Впрочем, по словам Ивана Макарова, требования , указанные в законопроекте, соответствуют стандартной банковской практике по проверке и одобрению ипотечных заявок, отмечает Иван Макаров. Это касается и предельного уровня в 60% от ежемесячного дохода, выше которого не должен быть ежемесячный платеж по ипотеке, и того, что доля первоначального взноса не должна превышать 20% от стоимости приобретаемого жилья.
«На мой взгляд, данные требования позволят снизить потери для обеих сторон, тщательно сбалансировать условия сделки, при которых кредиторы и заемщики смогут избежать просрочки платежа или безнадежной задолженности», — говорит Оксана Васильева.
Требования к обязательной проверке заемщика вполне целесообразны, ведь речь идет о долгосрочных займах под залог недвижимости, считает Владимир Чернов. Несмотря на то, что объемы выдачи займов через кооперативы составляют всего 0,1%, и в целом для рынка немного, риски работы с такими организациями все-таки достаточно велики, добавляет аналитик. Существует много фактов мошенничества и невыплат пайщикам КПК. Теперь с обязательными проверками, которые предлагает ввести Минстрой, риски значительно снизятся.
«Вообще, все кредитные учреждения регулируются ЦБ РФ и подобные ограничения на выдачу кредитов при нехватке доходов заемщика для их обслуживания ЦБ РФ уже внедряет. Непонятно, где проблему увидели в Минстрое», — говорит Артем Тузов.
Любовь Викторова.