В 2019 году на рынке жилищного строительства произошла реформа — переход на проектное финансирование девелоперов банками РФ. Весной 2021 года Аналитическим центром АО «ДОМ.РФ» совместно с Центром макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) был подготовлен аналитический обзор. В опубликованном отчете содержится анализ потенциала проектного финансирования жилищного строительства в России. Для проведения исследования была разработана методика динамического стресс-тестирования кредитных организаций. В ней учитывалось позиционирование отдельных групп банков, выделяемых по типу основного собственника.
Основной вывод, который содержит исследование, заключается в том, что российские банки способны полностью покрыть растущие потребности застройщиков в проектном финансировании. В основном сценарии развития этого сегмента кредитования застройщикам потребуется в 2025 году 6,5 трлн рублей, в то время как потенциал банковской системы составляет 17,4 трлн рублей. Таким образом, все сценарии прогнозов на 2021 — 2025 годы предполагают превышение совокупного потенциала банковской системы по проектному финансированию в 2-4 раза над потребностями девелоперов.
Руководитель направления анализа денежно-кредитной политики и банковского сектора ЦМАКП Олег Солнцев комментирует результаты исследования. Любая траектория развития экономики не предполагает дефицита банковского финансирования для российских застройщиков в ближайшие несколько лет. Такой вывод можно сделать, исходя из полученных расчетов. Кроме того, потребности застройщиков способны покрыть три крупнейших государственных банка — Сбербанк, ВТБ и Банк ДОМ.РФ. Лидер рынка финансирования строительства жилья – Сбербанк.
А вот потенциал негосударственного банковского сектора в этом случае ниже и составляет только 10–15% рынка. Доли частных и иностранных
банков при этом равны. Эксперт объясняет это тем, что частные игроки рынка сосредоточены в России на других направлениях бизнеса. Ускорить рост потенциала негосударственных банков будет возможно, приняв меры по системному развитию рынка проектного финансирования. Такое предположение отмечено в исследовании. При этом очень важен полномасштабный запуск инфраструктурных облигаций. Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг отмечает, что для российского рынка это новый инструмент. С его помощью застройщики смогут привлечь долгосрочные финансовые ресурсы на строительство инженерной и социальной инфраструктуры. Основная цель запуска нового механизма заключается в том, чтобы предоставить субъектам возможность использовать льготный инструмент привлечения целевых средств в условиях ограниченности финансовых ресурсов. В результате чего экономика масштабных проектов жилищного строительства с большой инфраструктурной нагрузкой должна улучшится, тогда банки будут одобрять их кредитование намного чаще.
Согласно расчетам ДОМ.РФ и ЦМАКП, ресурсные возможности негосударственных банков по проектному финансированию будут расти. Происходить это будет медленнее, чем у крупных государственных банков, однако ускорить рост потенциала частных и иностранных банков можно за счет мер государственной политики. Среди них — программа субсидирования ставок по кредитам застройщиков, которая в текущем году ориентирована на низкомаржинальные региональные проекты. В этом случае проект должен осуществляться в регионе, где средние денежные доходы на одного жителя на 15% ниже общероссийского уровня, а планируемая стоимость строительства проекта строительства не должна превышать 500 млн рублей. При этом коэффициент покрытия долга и процентов денежными потоками от проекта должен быть не выше 15%. Начиная с 17 января 2021 года застройщикам, которые планируют реализовать проекты жилищного строительства с использованием механизма привлечения средств граждан на счета эскроу, доступно проектное финансирование на условиях программы субсидирования процентной ставки.
В будущем потенциал российского проектного финансирования может увеличиться на 1,5 трлн в год, в том числе для негосударственных банков — на 136 млрд рублей в год.
По оценкам аналитиков, такая возможность существует благодаря структурным мерам по развитию рынка, к которым относится формирование ликвидного, доступного
рынка инфраструктурных облигаций.
Проектное финансирование как сегмент кредитования бизнеса возник в результате реформы долевого строительства. Сегодня в России он активно развивается. Учитывая новые правила, девелопер осуществляет строительство нового дома не на денежные средства граждан, а с помощью банковского кредита. До проведения реформы застройщик пользовался деньгами дольщиков и брал в кредит максимум 10–20% от всех вложений в строительство, то сейчас размер проектного финансирования может составлять до 90%. Пока строительство не завершено, деньги дольщиков хранятся на специальных счетах эскроу, а застройщик сможет получить эти средства только после того, как объект недвижимости будет введен в эксплуатацию. Закон защищает средства граждан, хранящихся на счетах эскроу. Действие страховой защиты Фонда страхования вкладов распространяется на средства, размещенные дольщиками на счетах эскроу. При этом сумма не должна превышать 10 млн рублей. Средства граждан застрахованы в период со дня их размещения на счете эскроу до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности на первый объект долевого строительства, входящего в состав этого дома, или истечения срока депонирования. В случае наступление страхового случая, дольщику будет возмещено 100% суммы остатка на счете на дату наступления такого случая, но не более 10 млн рублей.
Благодаря хорошей защищенности средств граждан на счетах эскроу, повышается спрос на жилье на первичном рынке, которое строится модели долевого участия. Застройщики, в свою очередь, обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства — банковским кредитом, поэтому не зависят от поступления средств участников долевого строительства.
Требования к банкам, имеющим право открывать счета эскроу, закреплены на законодательном уровне в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 (с изменениями). В документе прописаны требования, которым должны соответствовать уполномоченные банки, а также те банки, которые не имеют права на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. В перечень банков, которым разрешено открывать счета эскроу, входят банки, имеющие кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня «BBB-(RU)» и (или) «ruBBB-». Если рейтинг банка ниже, чем «A-» и до «BBB-» включительно, то для него установлен лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам. Данный лимит должен составлять не более 20% величины собственных средств капитала банка, его капитала. Перечень уполномоченных банков, которые имеют право открывать счета застройщикам и счета эскроу находится на сайте Банка России и ежемесячно обновляется.
В рамках проектного финансирования застройщиками были открыты кредитные линии, общий объем которых составил более 3 трлн рублей по состояния на 1 февраля 2021 года. Девелоперы выбрали из этой суммы 1,1 трлн рублей, одновременно общая сумма средств дольщиков на счетах эскроу составила 1,3 трлн рублей.
На 1 августа 2021 года количество счетов эскроу составило более 528 тысяч штук, а объем денежных средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, составил уже более 2,4 трлн рублей, по данным Банка России.
Благодаря высокой наполненности счетов эскроу банки способны предложить застройщикам пониженные ставки по проектному финансированию. На сегодняшний день средние ставки в разных федеральных округах сейчас составляют от 1,8 до 4,3%. Для сравнения, другие кредиты для нефинансовых организаций на срок более одного года банки выдают со средней ставкой 6,8%.
РМФ