Минфин не видит предпосылок для повышения ставок по ипотеке в России до конца 2022 года. А некоторые банки уже начали их медленно понижать на фоне завершения частичной мобилизации.
Как заявил заместитель руководителя профильного департамента Минфина Алексей Яковлев, в стране постепенно восстанавливается спрос на ипотеку, но ведомство пока не ждет повышения процентных ставок, как и ужесточения других условий.
ДОМ.РФ первым среди госбанков снизил с 9 ноября ставку по ипотеке на готовые квартиры на 0,3 п.п. Минимальная ставка теперь составляет от 10,3% и доступна для заемщиков – зарплатных клиентов банка, а также для врачей и научных сотрудников при электронной регистрации сделок в Росреестре и электронном подтверждении доходов с помощью выписки из Пенсионного фонда РФ. Также снижен минимальный перв взнос до 10%, в том числе по программе без подтверждения дохода.
Кроме того, банк «ЗЕНИТ» снизил ставки по классическим ипотечным программам и сейчас кредит здесь можно привлечь под 10,65 % годовых на новостройку и под 10,95 % на покупку квартиры на вторичном рынке. Правда, есть и обратные примеры. Банк РНКБ, в частности, на 0,5% поднял ставки по всем кредитным программам.
«Есть ощущение, что этап повышения ставок закончился, и до конца года даже возможно плавное снижение, если не возникнет новых негативных факторов», — считает генеральный директор «ПИА -Недвижимость» Максим Ельцов. В моменте, после объявления мобилизации, банки сразу же повысили ставки по ипотеке, доначислив риски, связанные как с самой мобилизацией и «выбытием» заемщиков, так и с ее негативными последствиями и неспособностью многих платить по кредитам, говорит он.
«Ситуация усугубилась невнятной позицией чиновников по части возможной компенсации потерь банков. До сих пор полной ясности в этом вопросе я не вижу. Но общая острота несколько спала после завершения мобилизации. Хотя опасения банков полностью не исчезли. В ращмер ставки они закладывают и возможное ухудшение экономической ситуации. Основным же ориентиром остается ключевая ставка ЦБ», — рассуждает Максим Ельцов.
Без особой конкуренции
После объявление мобилизации, в период с 1 по 8 октября целый ряд крупнейших банков РФ сразу повысил ставки по своим базовым ипотечным программа. Как сообщали аналитики ДОМ.РФ, в те дни средневзвешенная ставка в крупнейших ипотечных банках за неделю увеличилась на 0,41 п.п., до 10,5%.
Как отмечает Ирина Бабина, главный аналитик «Росбанк Дом», в начале ноября на ипотечном рынке тотальной коррекции ставок не наблюдается, отдельные банки скорректировали ставки на готовое жилье и госпрограммы, однако речи о массовой тенденции пока не идет. Ставки остаются на уровне значений середины октября. Решение ЦБ не повышать ключевую ставку на последнем заседании позволило банкам сохранить текущие условия кредитования. Взять ипотечный кредит на новостройки и готовое жилье сейчас можно по привлекательным ставкам от 8,4% в рамках базовых программ, в рамках госпрограмм с субсидируемой ставкой – от 2,95%, говорит Ирина Бабина.
Среди российских банков из ТОП-20 встречаются предложения и со ставкой на первичке от 8,4% (Альфа Банк), но при этом при невыполнении определенных условий ставка может вырасти до 11,79%, указывает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. «На вторичном рынке жилья ситуация похожа. Среди банков из ТОП-20 ипотечное кредитование вторичного рынка жилья практически полностью сравняли с кредитованием первичного рынка жилья», — говорит аналитик. По специальным программам также минимальная ставка у Альфа-Банка – 8,4%, но для ее получения необходимо оплатить единовременную комиссию, сумма которой на сайте не указана, говорит он. Без ее оплаты ставка также вырастет выше 11% годовых, поэтому лучше рассмотреть предложения в других банках, где ставка будет от 10,4% без каких-либо специальных предложений, считает Владимир Чернов.
На данные момент, по данным ДОМ.рф, средняя ставка по ипотеке в новостройках составляет 10,64%, а льготная ставка по ипотеке, в рамках льготных программ — 6,6%, обращает внимание исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов. Ипотечная ставка на вторичном рынке выше и равна 10,74%. Еще дороже обходится для заемщиков рефинансирвоание ипотечного кредита, где ставка достигла значения 10,84%. Самая дешевая ипотечная ставка, как и всегда, доступна по «Семейной ипотеке» и равна 5,62%. «Такое расхождение по ипотечным ставкам, практически в два раза между самой маленькой и самой дорогой ставками, говорит о том, что банки не пытаются конкурировать за самую низкую ставку и агрессивно наращивать ипотечное кредитование», — говорит Артем Тузов.
На сегодняшний день ключевая ставка Банка России составляет 7,5%, и так как ее размер с начала ноября не изменялся, следовательно и нет предпосылок к резкому увеличению процентов по ипотечным кредитам, говорит Оксана Васильева, к.ю.н., доцент Финансового университета при Правительстве РФ. Нынешняя средняя ставки по ипотечному кредитованию составляет 9,23%, и целом на рынке есть незначительное повышение, отмечает она. Но ипотечное кредитование, по ее словам, остается доступным. Так, например, банк «Открытие» предлагает семейный кредит от 5,3%, а Росбанк – от 3,95%.
Банк не повышал процентные ставки по ипотечным кредитам в октябре, сообщили в пресс-службе Совкомбанка. В настоящее время, воспользовавшись акцией, кредит можно получить под 10,99% при первоначальном взносе от 20%.
Без особых предпосылок
«Ипотечные ставки зависят от процентов по депозитам, которые в свою очередь зависят от ключевой ставки ЦБ РФ. Поэтому, если сохраняется вероятность, что ключевую ставку могут повысить, начинают расти ставки по депозитам и ставки по ипотеке. Пока ставки по ипотеке падать не будут. Для этого должна снижаться ключевая ставка, а ЦБ РФ таких сигналов не дает», — говорит Артем Тузов.
Базовые банковские ставки по ипотечным кредитам
| новостройки | вторичка | |
| Сбербанк | 10,4% | 10,4% |
| ВТБ | 10,4% | 10,4% |
| Альфа-банк | 11,79% | 11,79% |
| Открытие | 10,29% | 10,29% |
| Совкомбанк | 12,24% | 12,24% |
| Газпромбанк | 10,5% | 10,5% |
Источник: Данные сайтов банков
По мнению Макисма Ельцова, предпосылок к росту пока нет: банки уже рассчитали примерные внутренние риски с учетом 300 тыс. мобилизованных и на этот процент подняли ставки. Что касается массового снижения, то возможно, оно будет в пределах 0,3-0,5%.
Вероятнее всего, в декабре 2022 года никаких новых причин для повышения ипотечных ставок не будет, согласен Владимир Чернов. «В текущем году изменения ключевой ставки рефинансирования российским ЦБ и появления новых триггеров, увеличивающих риски для банков в выдаче займов, мы не ожидаем», — говорит он. В конце сентября и начале октября банки повысили ипотечные ставки несмотря на то, что ключевая ставка ЦБ не изменилась, потому что у них увеличились риски невыплат займов, просрочек и повышенного количества кредитных каникул, объясянет Владимир Чернов. Эти процессы уже учтены в банковских ставках кредитования, их увеличение нивелирует непредвиденные ранее возможные потери.
Оксана Васильева также не видит предпосылок к повышению ставок. А, по словам Артема Тузова, повышение может быть относительным: до 15% годовых ипотечные кредиты не дойдут, но до 12% вполне возможно. Для этого достаточно поднять ключевую ставку на 1,5% — с 7,5%, как сейчас, до 9%. Вторым фактором для повышения ипотечных ставок может стать уменьшение денежной ликвидности в экономике, добавляет эксперт. Тогда банки вынуждены будут привлекать средства в дорогие депозиты и в результате, вынуждены будут повышать и ипотечные ставки.
Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть прежде всего от ключевой ставки ЦБ и нормативных решений регулятора. Определенное снижение спроса на ипотечные кредиты в октябре может быть компенсировано до конца года, поэтому давления на конкурентную среду на рынке данный фактор оказать не должен, считает Ирина Бабина.
Максим Ельцов добавляет, что не стоит забывать про политический фактор. Если правительство посчитает необходимым снижать ставки, то госбанкам придется это делать, тем более, что все крупные игроки имеют в акционерах государство. Так что не случайно первым с сегодняшнего дня понизил ставки ДОМ.РФ, обращает внимание Максим Ельцов.
Любовь Викторова.