В начале апреля этого года ставка по льготной ипотеке была скорректирована, она поднялась с 7 до 12% годовых, что было связано со стремительным повышением ключевой ставки Центробанком до 20%. Позже, когда она снизилась сначала до 17%, а затем до 14%, льготная ставка вновь претерпела изменения, снизившись в мае до 9% годовых. При этом срок действия льготной программы решено было продлить до конца текущего года. Максимальный размер кредита останется таким же, каким был ранее.
Так, для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области он равен 12 миллионам рублей, а для других регионов — 6 млн рублей. Оператор льготной ипотечной программы «Дом.РФ» уже распределил лимиты на сумму 2,5 триллионов рублей между теми банками, которые реализуют программы с господдержкой.
Сейчас льготная ипотека распространяется исключительно на рынок новостроек. Вместе с тем существует возможность ее распространения и на рынок вторичного жилья. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правительство рассматривает такой вариант в том случае, если будет существенное замедление реализации квартир в новостройках. Результаты мониторинга рынка покажут, достаточно ли сейчас мер поддержки. Первичный и вторичный рынок недвижимости имеют между собой связь, поскольку покупатели квартир в новостройках нередко продают другую недвижимость, чтобы купить жилье в новом доме.
Марат Хуснуллин отметил, что в прошедшем году средний первоначальный взнос составил 27%. Данный показатель свидетельствует о том, что многие покупатели улучшали свои жилищные условия, например, покупали более просторные квартиры с большим количеством комнат. Недоступность рыночной ипотеки на вторичном рынке снизит активность на первичном рынке. Чтобы не допустить этого, правительство и рассматривает вариант введения льготной ипотеки на вторичном рынке.
Также вице-премьер сообщил, что льготную ипотеку можно будет использовать совместно с другой субсидированной или рыночной ставкой, чтобы увеличить сумму, которую можно взять в кредит. Он подчеркнул, что такая мера поддержки предоставит заемщикам больше вариантов оформления кредита. Ранее в кредит можно было взять от 6 до 12 миллионов рублей, в зависимости от региона, а теперь власти увеличили сумму кредита на приобретение квартиры до 30 млн рублей в Москве и области, в Санкт-Петербурге и области, и до 15 млн рублей этого показатель вырос в других регионах России.
Комбинируя льготную и рыночную ипотеки, заемщик сможет приобрести более дорогую и/или просторную квартиру, а может быть, повысить класс своего жилья. Например, до появления возможности комбинировать виды ипотеки, с помощью льготной ипотеки приобрести квартиру стоимостью 16 миллионов можно было бы только вложив 4 млн рублей в качестве первоначального взноса. Новые условия увеличили максимальную сумму кредита, поэтому 12 млн из общей суммы можно получить с помощью льготной ипотеки, а разницу доплатить, оформив рыночную или субсидированную от застройщика. В результате, заемщик возьмет в банке кредит на недвижимость на сумму 4 млн рублей с рыночной ставкой. Раньше, при нехватке этой суммы на покупку квартиры, он бы взял потребительский кредит. Но сейчас у него есть возможность эту сумму включить в один кредит по ставке выше льготной, но ниже той ставки, которую бы предложил потребительский кредит.
Таким образом, если сумма кредита превышает 12 или 6 млн рублей, то по рыночной или субсидированной ставке заемщику будет выдана оставшаяся сверх этого лимита сумма, необходимая, чтобы купить выбранную квартиру. Например, при займе размером 20 млн рублей в Санкт-Петербурге, 12 млн рублей банк выдаст со ставкой 9%, а еще 8 млн рублей — со ставкой, установленной банком на рыночную ипотеку, или застройщиком. Она может быть как больше 20% годовых, если это рыночная ипотека от банка, так и меньше 1%.
После введения комбинированной ипотеки застройщики смогут самостоятельно определить, как содействовать реализации нового ипотечного продукта. Во-первых, они могут ввести новую субсидированную программу с максимальной суммой кредита 30 млн рублей. Ставка при этом должна быть на несколько п.п. выше субсидированной ими ставки для 12 млн руб. Во-вторых, строительная компания может ввести плавающую ставку, которая будет зависеть от суммы кредита. В-третьих, он может совсем не корректировать ставки, а просто снизить надбавку к стоимости объекта за субсидирование, если он использовал ее ранее. Наиболее вероятно применение застройщиками первого варианта.
Несмотря на расширение возможностей заемщиков, еще не вполне понятно, как на самом деле будет реализована комбинированная ипотека. Возможно, будет вычисляться средняя ставка или оформляться два кредита с одним предметом залога. Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов допускает, что заемщик будет иметь право оформить в банке ипотечный кредит на общую сумму 15 (30) млн рублей, а ставка поэтому кредиту будет рассчитываться как средневзвешенное ставок по льготной части и по рыночной либо субсидированной части кредита. Но эксперт не исключает и появление неочевидных нюансов такой программы. Анатолий Перфильев из «Эксперт РА» уверен, что востребованность комбинированной ипотеки во многом будет зависеть именно от конкретных условий программы. Например, введут ли дополнительная комиссия за пользование новым продуктом, по какой из ставок будут начислять штрафы и пени.
Банки тоже еще не владеют конкретной информацией, какой будет механизм действия у этой программы. Но при этом крупные банки — Сбербанк, ПСБ, ВТБ — поддерживают инициативу правительства. Специалисты Сбербанка отметили, что уже прорабатывают механизмы ее реализации. В ПСБ считают, что новая мера поддержки сделает жилье для россиян более доступным, а также простимулирует дальнейший спрос на новостройки с помощью увеличения лимита. Вместе с тем кредитные организации смогут создать более гибкую систему ипотечных предложений, поскольку у них появится возможность сочетать программы с господдержкой с базовыми программами или программами субсидирования от застройщиков. В ВТБ считают, что в текущих экономических условиях комбинированная ипотека сделает получение кредита на недвижимость более доступным, увеличит спрос на недвижимость и обеспечит застройщикам дополнительные продажи.
По статистике Минфина, за два года действия льготной ипотеки банки выдали 764,1 тысяч кредитов общей суммой 2,2 трлн рублей. Из этого количества в 2022 году было оформлено 85,4 тысяч кредитов на сумму 213,2 млрд руб. Согласно предварительной оценке министерства, из федерального бюджета на реализацию программы будет израсходовано примерно 461 млрд рублей в следующие два года.
Стало известно, что правительство обязало банки раскрывать всю информацию о стоимости ипотечных кредитов. Прежде всего, речь идет о страховке, которую кредитные организации зачастую не включают в стоимость ипотеки, но при этом она является обязательным условием заключения кредитного договора. В стоимость ипотечного кредита входит сама сумма, которая необходима заемщику, и проценты по кредиту. Но для того, чтобы получить кредит, клиент банка обязательно должен застраховать имущество, которое находится в залоге, на его полную стоимость, обезопасив его таким образом от возможной утраты и повреждений. Кроме того, банки предлагают застраховать жизнь и здоровье, но эти виды страховки оформляются уже по желанию клиента банка и могут быть включены в итоговую стоимость кредита.
Премьер-министр Михаил Мишустин уверен, что в сложной экономической ситуации банки должны открыто конкурировать, для того, чтобы заемщики выбирали их, учитывая все условия кредитования. Перечень всех услуг, которые включаются в условия ипотечного кредитования, покажет потенциальным заемщикам реальную стоимость ипотеки.
РФЕ