По итогам первой половины 2022 года в России случился рекордный объем ввода объектов индивидуального жилого строительства (ИЖС) – около 33 млн кв. м, в том числе в Ленинградской области введено 1,4 млн кв. м. Чтобы простимулировать развитие этого сегмента, власти в 2021 году запустили программы ипотечного кредитования на ИЖС, а с 1 июня текущего года кредит получить может физическое лицо на самостоятельное строительство. Однако восторга у потенциальных участников процесса это не вызвало: для банков на этом рынке много рисков, а для заемщиков много требований.
По мнению Михаила Голубева,генерального директора «Северо-Западной строительной корпорации», появилась «прорывная инициатива», но не ясно, заработает ли она. «На одном ИЖС рынок не разовьешь. Нужна инфраструктура, дороги, коммуникации», — говорит эксперт.
Другие участники рынка полагают, что кредитование ИЖС будет востребовано в поселках, состоящих из быстровозводимых каркасных домов, построенных по типовым проектам. Они к тому же относительно дешевы.
По крайней мере, часть самостоятельных застройщиков использует ипотечные кредиты, но в основном приобретаются уже готовые дома в организованных поселках. Лидером кредитования на ИЖС выступает Сбер: в первой половине года выдано 6,5 тыс. ипотечных кредитовна сумму 26,95 млрд рублей. ВТБ за первую половину года выдал более 3 тыс. займов.
Аналитики Домклик указывают среднюю сумму кредита: 4,05 млн рублей.
Сегодня действуют несколько льготных программ на ИЖС:льготная ипотека по ставке от 6,5%, семейная ипотека от 5,3%, ипотека для IT-специалистов по ставке от 4,3%. Все программы, как правило, касаются организованной застройки – поселков, где девелопером выступает частная компания.
По сути, изначально подразумевалось кредитование покупателей участков или домов в организованных поселках, но граждане явно игнорируют ипотечные программы, особенно если застройщики предлагают рассрочку. Да, на сайтах проектов значатся ипотечные программы, но это, скорее, можно расценить как пиар-ход.Как отметил Иван Макаров, пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО, кредитование ИЖС остается в основном «модной темой разговоров».
Застройщики, кстати, могут субсидировать ипотечные ставки – до 0,1%, как показывает практика.В то же время, по данным «Банки.ру», 70% банков выдают кредиты по более высоким ставкам – в рамках собственных программ.
Между тем, с 1 июня заработала обновленная программа льготной ипотеки на ИЖС– она распространена на строительство хозяйственным способом, т.е. самостоятельное возведение домов.По расчетам Института развития ДОМ.РФ, будет выдано около 8 тыс. кредитов на сумму более 50 млрд рублей до конца года. На эти деньги можно построить 1 млн кв. м жилья.
Изначально максимальная ставка определялась в 9% годовых, сейчас в ряде банков речь идет о 7% и меньше припервом взносе от 15%.Максимальная сумма кредита соответствует льготным программам на покупку жилья в многоквартирном доме: 12 млн рублей.
Но ипотечный кредит по зубам не каждому желающему. К потенциальному заемщику предъявляется целый перечень требований:
— необходимо иметь участок в собственности
— участок должен принадлежать к категории земель населенных пунктов
— строение должно быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания
— необходимо иметь коммуникации
— завершить строительство необходимо в течение 12-ти месяцев со дня заключения кредитного договора.
Не обязательно сразу иметь участок в собственности, возможно, удастся стать его владельцем за кредитные деньги. Но если заемщик не уложится в отведенный на строительство год, льготная ставка сразу подрастет.
По словам Михаила Голубева, на строительство добротного дома площадью 100-120 кв. м требуется 5-7 млн рублей, плюс затраты на подключение к сетям и прочие расходы. Он полагает, что заем на ИЖС подойдет владельцам ликвидных участков – например, в Курортном районе.
По льготным программам для ИЖС работают всего 17 банков. Конечно, все крупные игроки – в списке: Сбер, ВТБ, Россельхозбанк, Росбанк.
Когда банки вписываются в программы кредитования ИЖС, рисков обнаруживается значительно больше, чем на рынке жилых новостроек. Это и возможный срыв сроков, повышением стоимости строительства, недострой и т.д. Именно поэтому банки не стремятся кредитовать частное строительство, хотя им приходится быть лояльными по отношению к инициативам государства.
Иван Макаров обозначил ключевые моменты, которые тормозят развитие кредитования ИЖС: сложности в оценке земельных участков и их низкая, с точки зрения банков, ликвидность; отсутствие инженерной инфраструктуры. «ИЖС, как правило, идет в несколько этапов и предполагает если не закупку стройматериалов, то оплату труда рабочих за наличный расчет, который, как правило, не оформляется никакими документами. Первый нюанс предполагает необходимость оформления ипотечного кредита в несколько траншей: в противном случае заемщик будет платить за кредитные ресурсы, которыми еще не воспользовался, что повышает трудозатраты на оформление и выдачу кредита со стороны финансовых учреждений. Второй — затрудняет верификацию того, что средства пошли именно на строительство или установку дома», — пояснил он.
Елена Зубова