На Петербургском международном экономическом форуме всегда принимается множество важных решений в том числе в строительной отрасли. В этом году Владимир Кошелев, первый заместитель председателя комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ, предложил применить повышенный коэффициент налога на землю не после трех лет ее использования, а после 10 или 15 лет. Политик уверен, что за счет такого нововведения можно будет сократить издержки девелоперов на строительство, а также стабилизировать цены на недвижимость.
В настоящее время в налоговом законодательстве закреплены следующие правила. Организация или физическое лицо при приобретении земельного участка для его дальнейшей жилой застройки платит налог, сумма которого вычисляется с учетом коэффициента, равного двум. Налог не платят только физлица, которые осуществляют индивидуальное жилое строительство. Повышающий коэффициент применяется в течение трех лет. Его выплаты начинаются с момента государственной регистрации права на приобретенный участок. А прекращается в момент государственной регистрации прав на жилой объект, который возвели на участке. В случае, если строительство занимает уже более трех лет, то при расчете земельного налога начнут использовать другой коэффициент, равный уже четырем. Условием для применения при исчислении земельного налога данных коэффициентов является государственная регистрация права собственности на земельный участок с соответствующим видом разрешенного использования. Применение повышенных коэффициентов прекращается только в случае госрегистрации права на построенный объект недвижимости, для строительства которого приобретался в собственность данный земельный участок. Закон не предусматривает других случаев для прекращения применения коэффициентов, за исключением изменения вида разрешенного использования.
В рамках комплексного освоения территории для строительства жилых объектов земельные участки осваиваются в несколько этапов на протяжении периода, который занимает от 5 до 15 лет, поэтому требуют вложения значительных ресурсов, в том числе и временных. Поэтому к ним не следует применять повышающие коэффициенты по земельному налогу, особенно при росте стоимости квадратного метра и во время поиска механизмов снижения этой стоимости. Владимир Кошелев уточнил, что повышающие коэффициенты по завершении трех лет становятся штрафами для застройщиков. Но застройку массового жилья невозможно выполнить быстро, на что есть объективные причины. Важно принимать во внимание, что в результате все издержки строителей включаются в стоимость квадратного метра жилья, соответственно, оплачиваются покупателем жилья, что влечет за собой повышение стоимости недвижимости.
Исходя из этих условий, депутат планирует представить законодательную инициативу о применении повышающих коэффициентов по земельному налогу по истечении 10 и 15 лет со дня утверждения документации по планировке территории. Конкретный срок будет определяться объемами планируемого к строительству жилья: от 500 тысяч квадратных метров до одного млн кв. м — по истечении 10 лет, свыше одного млн кв. м — по истечении 15 лет.
Депутат подчеркнут, что законопроект не предполагает освобождение застройщиков от налога в принципе, а только освобождает его от повышенного коэффициента на время освоения земельных участков и ввода новых объектов жилья в эксплуатацию. Одним из ключевых критериев предоставления этой льготы застройщикам станет
ежегодный ввод в эксплуатацию не менее 10% жилья от общего объема жилых объектов, который предусмотрен проектом планировки территории. За счет этой инициативы можно достичь показателей национального проекта «Жилье и городская среда», а также минимизировать стоимость жилья.
Отложенное применение повышающего коэффициента — не единственная мера поддержки застройщиков, которая была предложена на форуме в Петербурге. Так, заместитель главы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что ведомство совместно с ДОМ.РФ и ВЭБ.РФ прорабатывает дополнительные механизмы поручительства по достройке многоквартирных домов. Эта мера необходима для того, чтобы дать возможность застройщикам поэтапно раскрывать эскроу-счета. Политик отметил, что Минстрой и строительное сообщество не видят рисков в поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий считает проблему раскрытия эскроу-счетов серьезной и важной для строительного рынка. Ее решение могло бы значительно повлиять на объемы строительства и стоимость квадратного метра, поскольку очень большой объем денежных средств сегодня заморожен в стройке. Если же будет осуществляться поэтапное раскрытие эскроу-счетов, то, во-первых, эти деньги застройщики бы могли ввести в оборот. А, во-вторых, раскрытие повлияло бы на стоимость квадратного метра. В последнее время дискуссия с банками об эскроу-счетах идет постоянно на уровне консультационных и управленческих органов, но решения проблемы в настоящее время еще не найдено. Для банков существуют определенные риски, но девелоперы не видят больших рисков, поскольку речь идет не о полном, а о поэтапном раскрытии счетов. Например, если застройщик выполнил нулевой цикл, то через определенное время можно раскассировать эти средства и снова направить в стройку. Эксперт отметил, что в таком случае девелоперы могли бы при 80% готовности дома деньги обратить уже на следующий строительный объект.
Вениамин Голубицкий отмечает, что решение проблемы эскроу-счетов могло бы оказать положительное влияние и на работу банков, поскольку вопросы кредитования, ликвидности, оборачиваемости средств для экономики особенно важны в настоящее время.
По оценке девелопера, сейчас обсуждение вопроса находится на разных этапах. Сейчас эскроу-счета обсуждаются в правительстве, в органах власти, в девелоперском сообществе, при этом позиция сообщества застройщиков едина в этом вопросе. Таким образом, дискуссия идет между двумя группами профессионалов, однако их интересы в совпадают в определенной степени, потому что для банков тоже важен вопрос расширения сферы кредитования и благополучие отрасли.
Эксперт подчеркнул, что в строительной отрасли происходит еще один важный процесс, а именно укрупнение игроков на рынке. Это обусловлено тем, что девелоперам необходим достаточный объем собственных средств, который можно мобилизовать быстро, чтобы эти средства стали в том числе основой новых проектов. Эксперт уверен, что сейчас ситуация в отрасли максимально близка к стабилизации.
Что касается стоимости жилой недвижимости, то спрогнозировать ее в такой уникальной макроэкономической ситуации достаточно сложно. Однако эксперт считает, что все же цены будут повышаться и этого избежать невозможно. Во-первых, это обусловлено текущими макроэкономическими процессами. С одной стороны, снижаются цены на металл, но с другой стороны, повышаются цены на отделочные материалы. Поэтому процесс всегда имеет свою динамику, но, если возникшую в экономике ситуацию удастся законсервировать, то никаких рывков и резких скачков не произойдет. Во-вторых, параллельно идет медленное и планомерное повышение цен в темпе инфляции.
Девелоперы не заинтересованы в росте цен, поскольку им необходимо, чтобы рынок постоянно становился шире. Ключевым для строительных компаний остается вопрос доступности жилья. Этот вопрос принципиально важен, поскольку является одной из базовых потребностей для человека. Для повышения его доступности сейчас происходит удешевление ипотеки и кредитов. Кроме того, сейчас жилье становится грамотной инвестиционной стратегией, так как невозможно потерять свои сбережения, если они вложены в недвижимость. При этом цена на этот, как и на любой другой востребованный и привлекательный финансовый инструмент, регулируется рынком.
РЕФ