18 марта 2022 года Советом директоров Банка России было принято решение о сохранении ключевой ставки на уровне 20% годовых. Подобный сценарий был спрогнозирован экспертами, хотя некоторые из них не исключали дальнейшего подъема ставки до 25%.
На ипотечном рынке правила значительно изменились еще 28 февраля. Именно в этот день ЦБ на внеплановом заседании поднял ставку 20% годовых с 9,5%. Она стала рекордной за всю историю рынка. Регулятор принял данное решение, поскольку условия российской экономики изменились кардинально. Предыдущим рекордом стала ставка, достигшая уровня 17% годовых, это произошло в конце кризисного 2014 года. Такое резкое повышение ключевой привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. Новые условия сделали ипотеку недоступной для большинства потенциальных заемщиков. Фактически, ипотека прекратила свое функционирование, хотя еще совсем недавно являлась основным драйвером рынка жилья.
Сохранение ключевой ставки никак не отразится на ипотечных ставках, они остануться заградительно высокими. Эксперты уверены, что не стоит ждать существенных изменений по ипотечным ставкам. Уровень текущих нельготных процентных ставок не позволит заемщикам качественно исполнять обязательства перед банками, выдающими жилищный кредит. Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева отмечает, что
повышение ставки до 20% парализует рынок ипотечного кредитования в ближайшем будущем, поскольку текущие ипотечные ставки являются заградительно высокими почти для всех россиян.
Безусловно, повышение ключевой ставки уже успело привести рынок недвижимости к сокращению выдач ипотеки. Тенденция в ближайшее время продолжит свое развитие, а сохранение ключевой ставки на таком высоком уровне негативно скажется на рынке недвижимости в целом. Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отмечает, что специалисты компании уже фиксируют сокращение числа ипотечных консультаций в несколько раз. В ближайшие пару месяцев это приведет к существенному снижению количества сделок на рынке жилья. По мнению эксперта, ситуация с повышением ключевой ставки позже окажет влияние и на рынке новостроек. Здесь пока еще действуют льготная ипотека и часть субсидированных программ от застройщиков, но без субсидирования ставок для бизнеса и строительства кредитные средства станут недоступными.
На каких условиях банки предлагают ипотеку сейчас?
Усредненная стоимость однокомнатной квартиры на первичном и вторичном рынках Санкт-Петербурга (без учета рынка недвижимости Ленинградской области) составляет 8,5 миллионов рублей. Для расчета возьмем первый взнос в размере 20% (1,7 млн руб.). Таким образом, в кредит необходимо взять 6,8 млн руб. Срок кредита — 20 лет. При расчетах учитывались базовые условия для клиента без субсидий, господдержки, льгот и дополнительных опций, снижающих ставку, при условии подтверждения заемщиком дохода.
Минимальная ставка по базовым ипотечным программам составляет 14,89%. На таких условиях взять ипотеку на новостройки Санкт-Петербурга предлагает Альфа-Банк. Этот же банк выдаст кредит на вторичное жилье под 15,19%. Такая ставка является сегодня наиболее низкой среди топ-10 банков с самыми крупными ипотечными портфелями. Размеры ежемесячных платежей в Альфа-Банке по таким кредитам составляют 88,9 тыс. и 90,5 тыс. рублей в месяц соответственно.
Также ставку ниже 20% предлагает «Дом.РФ». В данном банке условия на покупку одинаковые для первичного и вторичного рынках. Ставка составит 19,5% годовых, а сумма ежемесячного платежа — 112,9 тыс. руб. в месяц.
На третьем месте по уровню ипотечных ставок находится Райффайзенбанк. Банк предлагает покупку новостройки с указанными параметрами ипотечного кредита под 20,69%. Ежемесячный платеж составляет 119,2 тыс. руб. в месяц. При расчете ипотеки на сайте банка отмечено дополнительное условие: при первом взносе от 10% до 20% включительно к ставке прибавляется 1 п.п. На момент публикации на сайте банка нет возможности рассчитать условия ипотечного кредитования при покупке вторичного жилья. Указывается только минимальная ставка — 18,49%.
По уровню ставок на четвертом месте расположился Сбербанк. Здесь можно получить кредит на квартиру в новостройке под 20,8% годовых, ставка для рынка вторичного жилья немного выше и составляет 21,1% годовых. Размер ежемесячного платежа составляет 119,8 тыс. и 121,4 тыс. рублей в месяц соответственно. Минимальный размер дохода — 155,7 тыс. руб. и 157,8 тыс. руб. в месяц.
Пятое место у банка ФК «Открытие». Здесь ставки на первичное и на вторичное жилье составляют 22,99%, а размер ежемесячного платежа — 131,7 тыс. рублей в месяц. При расчете кредита с указанными параметрами на сайте банка указывается, что доход заемщика должен составлять не менее 206 тыс. рублей в месяц. Если сумма ежемесячного дохода меньше, “Открытие” предлагает привлекать созаемщиков, которыми могут стать супруг или гражданский супруг, родители, дети, родные или сводные братья и сестры заемщика или его супруга/супруги.
В ВТБ ставка находится на уровне 23% как на первичное, так и вторичное жилье. Размер ежемесячного платежа составляет 131,7 тыс. руб. в месяц, банк готов рассматривать заемщиков с доходом от 189 тыс. руб. в месяц. Если доход в месяц ниже, предлагается привлечь до трех созаемщиков и оформить совместный доход.
Ставка по ипотеке на покупку квартиры и на первичном, и на вторичном рынках составляет 24,5%. Минимальный платеж находится на уровне 139,9 тыс. руб. в месяц. Если у заемщика уже был кредит в Росбанке, то для него ставка снижается на 0,25 п.п.
Газпромбанк предлагает ипотеку на квартиру в новостройке или в готовом доме под 25,5% годовых. Максимальный срок кредитования составляет 15 лет. Учитывая все остальные ранее обозначенные параметры кредита, размер платежа будет равен 147,9 тыс. руб. Необходимый доход — 227,6 тыс. руб. в месяц.
В Россельхозбанке ставка для новостроек составляет 26%. На сайте банка можно рассчитать сумму ежемесячного платежа двумя способами — для аннуитетного платежа, тогда он будет равен 148,2 тыс. руб. в месяц и дифференцированного (175,7 тыс. руб.). Ставка на вторичное жилье здесь немного ниже, она составляет 25,8%. Размер ежемесячного платежа 147 тыс. и 174,5 тыс. руб. соответственно.
Замыкает список Промсвязьбанк со ставкой 26,3%. Она одинакова для квартир в новостройках и в готовом доме. В данном банке ежемесячный платеж составит 149,9 тыс. рублей в месяц.
Несмотря на рост ключевой ставки Центробанка до 20% годовых, льготные ипотечные программы (льготная на новостройки, семейная, дальневосточная) пока действуют по старым правилам. Их дальнейшая корректировка являются частью антикризисного плана поддержки строительного сектора.
В настоящее время Министерство строительства совместно с Министерством финансов и Центральным банком РФ готовят предложения по корректировке всех льготных ипотечных программ с точки зрения сроков, условий и возможных преференций. В ближайшее время, по словам министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Ирека Файзуллина, будут определены конкретные критерии вновь обновленных программ. Правительство России намерено сохранить часть ипотечных программ с господдержкой, вероятно, повысив по некоторым из них процентные ставки, а также увеличив и максимальную сумму кредита. Еще 1 марта Правительство объявило о подготовке антикризисного плана по предотвращению обвала строительного рынка. Данный план будет включать в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, вопросы ценообразования и поставок строительных материалов и сохранение льготных ипотечных программ.
ОФЕ