Условия ипотечного кредитования меняются стремительно, аналитики и участники рынка ожидают дальнейшего снижения как ключевой, так и ипотечной ставки. Потенциальному заемщику самостоятельно сложно решить, брать ипотеку или подождать снижения. Ипотека становится более доступной для россиян в связи с постоянным понижением ключевой ставки. Так, сегодня она уже вернулась к значениям, которые были до кризиса. Кроме того, ставка снизилась и по льготным программам и теперь составляет 7% годовых.
Подходящий момент для оформления ипотеки во многом определяет именно ключевая ставка. Решение по новому ее снижению будет принято 22 июля. На основе текущих экономических данных Ольга Беленькая, руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам», сделала вывод, что существует вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки. На протяжении нескольких недель
Росстат фиксирует дефляцию, а в годовом выражении инфляция снижается. Однако Центробанк считает, что проинфляционные риски пока еще остаются существенными, поэтому следующие шаги, направленные на снижение ключевой ставки, могут стать менее крупными — от 25 до 50 б.п. Если этот прогноз осуществится, то Центробанк снизит ставку до 9%.
Такого же решения ЦБ ожидают и в рейтинговом агентстве «Эксперт РА». По мнению аналитиков компании, Банк России может снизить ключевую ставку 9,5% до 9% в июле, а концу этого года она может оказаться на уровне 8–7,5%, это произойдет в результате замедления инфляции. Кроме того, специалисты прогнозируют дальнейшее уменьшение ключевой ставки, но размер шага определить еще невозможно.
За ключевой ставкой будут снижены и ипотечные. Процентные ставки по банковским продуктам обычно меняют вслед за принятием решения Банка России по ключевой ставке, но иногда банки действуют наперед. Ольга Беленькая предполагает, что в этот раз кредитные организации снизят ставки по ипотеке. Уже сейчас банки конкурируют между собой, предлагая заемщиками рефинансирование ипотечных кредитов, которые были оформлены под более высокий процент. Ирина Носова, директор АКРА, считает, что снижение ипотечных ставок уже не будет таким существенным.
Перед потенциальными заемщиками, которые планируют приобрести квартиру, встает вопрос о целесообразности покупки прямо сейчас. Рекомендации аналитиков разнятся в зависимости от выбранного типа жилья: в новостройке или в готовом доме.
Если потенциальный покупатель планирует использовать льготную ипотеку для приобретения жилья, то в этом случае рынок новостроек находится в более выгодном положении. Здесь действуют все существующие льготные ипотечные программы с господдержкой. В настоящее время ставки по этим программам составляют от 2 до 7%, в зависимости от выбранной программы. Кроме того, застройщики имеют в своем арсенале ипотечные продукты. В этом случае ставки еще ниже, существуют предложения по ставке 0,1% годовых. Субсидированные программы от девелоперов имеют свои особенности, которые важно учесть. Например, стоимость квартиры по заниженной ставке застройщики увеличивают по сравнению со стандартными программами ипотеки, но при этом ежемесячный платеж, как и переплата становятся более низкими. Такой вариант подойдет тем, кто не планирует быстро выплатить ипотеку, и тем, для кого сумма ежемесячного платежа важнее итоговой стоимости квартиры.
В настоящее время ставки по ипотеке на новостройки уже можно сравнить с докризисными показателями, а в некоторых случаях они становятся даже более выгодными. Однако стоимость жилья значительно увеличилась, что делает долговую нагрузку заемщика более значительной и ограничивает его возможности качественного обслуживания кредита. В последнее время темпы роста цен замедлились, но причин для их снижения все еще нет, даже несмотря на спад потребительского спроса.
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам», придерживается аналогичного мнения. Она считает, что сейчас приобретение квартиры в новостройке с использованием ипотечных средств менее выгодна, чем годом ранее, поскольку цены за этот период выросли. Но при этом повышение максимальной суммы кредита в рамках льготной ипотеки для Москвы и Санкт-Петербурга до 12 млн рублей, а также снижение ставки до 7% предлагает покупателям заключить сделку на более выгодных условиях даже в текущей сложной экономической ситуации.
Ксения Якушкина, директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», отмечает, что в настоящее время на рынке есть предложения с ипотечными ставками, которые находятся на комфортном для заемщиков уровне, за счет чего оформить ипотеку можно и на рыночных условиях, не пользуясь льготными программами. При этом не исключено и дальнейшее снижение ключевой ставки, что также повлияет на стоимость кредитов. Важно учитывать, что у заемщиков обычно есть возможность рефинансировать свою ипотеку на более комфортных условиях.
А вот на рынок вторичного жилья льготные программы не распространяются, поэтому и ставки по кредитам здесь выше. Если квартиру в новостройке можно купить в ипотеку со ставкой 7% и даже ниже, то жилищные кредиты на вторичном рынке оформляются по ставкам от 10,5% годовых. О том, что необходимо снизить ставки по ипотеке для вторичного рынка, говорил и вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий российскую строительную отрасль. Он отметил, что высокие ставки на вторичном рынке затормаживают развитие рынка в целом, в том числе и сегмент новостроек, поскольку он тесно связан со вторичкой. Так, россияне зачастую продают свои квартиры и покупают более просторное и подходящее им жилье в новостройке. Однако сейчас значительно труднее найти покупателя на готовую квартиру, поскольку ставки остаются высокими, что приводит к падению спроса на вторичное жилье и уменьшению цен на такие квартиры.
В силу всех перечисленных обстоятельств на рынке сложилась неоднозначная ситуация. С одной стороны, покупатели рассчитывают на дальнейшее снижение цен. С другой стороны, продавцы ожидают увеличения покупательской активности к осени, а это поможет заключать сделки на более выгодных для продавца условиях. По мнению Наталии Пырьевой, есть вероятность, что ставки по ипотеке и дальше будут снижаться, а покупатели будут ждать большего падения цен на недвижимость. В таком случае продавцам придется уступить, чтобы реализовывать свои жилые объекты.
Также существует вероятность, что ставки не будут снижены и останутся на прежнем уровне, а спрос увеличится, поскольку на рынок недвижимости придут средства с депозитов. В этом случае продавцы квартир могут увеличить цены на них. Поэтому покупка квартиры на вторичном рынке с текущим небольшим дисконтом и приемлемыми ипотечными ставками представляется целесообразным решением жилищного вопроса.
При принятии любого решения важно адекватно оценить собственные возможности и существующие риски. Аналитики рекомендуют принимать решение об ипотеке взвешенно, просчитывая потенциальные риски. Особенно важно оценить свои финансовые возможности, чтобы быть способным полноценно обслуживать ипотеку в ближайшие несколько лет. К потере приобретенной недвижимости и ухудшению кредитной истории заемщика могут привести высокая долговая нагрузка заемщика и сложная экономическая ситуация.
Кроме того, после принятия решения о покупке квартиры в новостройке, заемщику следует тщательно оценивать жилой объект, в том числе рассмотреть его с точки зрения инвестиций. Он обязательно должен быть ликвидным, чтобы его можно было легко продать, если такая необходимость возникнет. При приобретении квартиры на вторичном рынке необходимо также внимательно изучить жилой объект. Стоит обратить внимание на год постройки дома, его этажность, степень износа, наличие перепланировок. Другим, даже более существенным критерием, становятся документы предыдущего собственника, которые лучше тоже изучить тщательно.
РЕФ