В России доходы граждан облагаются налогом, в том числе, доходы с продажи недвижимости. Для физических лиц размер налога стандартный и составляет 13%, но рассчитывается не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
В 2021 году в нашей стране введены несколько изменений условий уплаты налогов на имущество физических лиц, касающиеся, в том числе, и льготных категорий граждан:
- В текущем году завершилась реформа по налогам на недвижимость, в результате которой все регионы России теперь используют новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До завершения реформы некоторые регионы еще использовали расчет, который определял сумму налога, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Разница этих механизмов в том, что новая система приводит к увеличению налоговых платежей. Поэтому в тех регионах, которые только перешли на новую систему, налог взимается с применением понижающих коэффициентов первые три года, но ежегодно увеличивается. По истечении этого срока налог будет взиматься по полной кадастровой стоимости.
- Еще в конце 2020 года были обновлены правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физических лиц. В первую очередь это коснулось льготных категорий граждан: пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий. Указанные категории физлиц освобождаются от уплаты налога на имущество, согласно статье 407 Налогового кодекса РФ. Всего в законе закреплены пять видов недвижимого имущества, в отношении которых предоставляется льгота, в том числе квартира или комната, жилой дом и гараж. Воспользоваться льготой можно в отношении только одного объекта каждого из пяти видов.
- В 2021 году налоговые льготы распространили и на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), и на покупателей, которые приобретают квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Согласно новым правилам, срок владения недвижимостью для участников долевого строительства отсчитывается с момента полной оплаты ДДУ, а с момента регистрации права собственности на нее, как было установлено прежними правилами. В результате нововведения дольщики и участники ЖСК могут продать свои квартиры раньше, не выплачивая налог.
Причем доплата за квадратные метры, появившиеся после достройки здания, больше не обнуляет срок владения недвижимостью.То есть, доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога. А если НДФЛ за увеличившуюся площадь уже был выплачен, то теперь его можно вернуть.
- Недвижимость не облагается повышенным НДФЛ. В 2020 году в России ввели прогрессивную ставку НДФЛ и все доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются со ставкой 15%. Но новая прогрессивная шкала не распространяется на обложение налогом разовых или нерегулярных доходов. В эту категорию попадают и доходы от продажи недвижимого имущества, поэтому НДФЛ для владельцев квартир остается прежним и составляет 13%.
- Произошло упрощение получения налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. В 2021 году физические лица имеют возможность возмещать НДФЛ на основании одного только заявления, не составляя декларацию 3-НДФЛ. С 2022 года собственники недвижимости смогут подать заявление на налоговый вычет за 2021 налоговый год в упрощенном порядке: не потребуется подтверждение права на вычет, сканирование и загрузка множества документов в личном кабинете налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС). Необходимо будет только заполнить заявление, указав там банковские реквизиты, на которые нужно перевести средства, и оно автоматически сформируется. Таким образом список необходимых документов существенно сокращается, а упрощение камеральной проверки сокращает сроки получения налогового вычета. Камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а денежные средства перечислят в течение 15 дней после завершения проверки. Срок проверки могут продлить до трех месяцев, но только если у налоговой появятся подозрения, касающиеся нарушения законодательства о налогах и сборах.
- Введена новая льгота, согласно которой подоходный налог не взимается с семей с двумя и более детьми при продаже квартиры. Льгота будет действовать в случае, если полученные с продажи недвижимости денежные средства семья направит на покупку нового жилья в течение календарного года. Инициатива была предложена президентом России Владимиром Путиным, который объяснил нововведение тем, что семьи расширяют свою жилую площадь после рождения ребенка, но при этом вынуждены платить налог, если жилье находилось в собственности менее пяти лет, а эта сумма для некоторых семей является значительной. Именно этой суммы зачастую и не хватает для приобретения более просторного жилья.
Проект направлен на снижение налоговой нагрузки семей с детьми. Чтобы семье освободиться от уплаты НДФЛ, необходимо одновременно соблюсти несколько условий:
- Налогоплательщик является родителем не менее двух, в том числе усыновленных, детей возрастом до 18 лет (24 лет – для учащихся) на дату продажи квартиры;
- Новое жилье приобретено налогоплательщиком в том же в календарном году, в котором продано прежнее жилое помещение (его доля), или не позднее 30 апреля следующего календарного года;
- Общая площадь приобретенного жилья или его кадастровая стоимость должна превышать общую площадь в проданной квартире или ее кадастровую стоимость;
- Кадастровая стоимость проданной недвижимости не превышает 50 млн. рублей;
- Если общая площадь или кадастровая стоимость продаваемого жилья превышают эти показатели новой недвижимости, то доля в праве собственности на прежнее жилье у налогоплательщика, его супруги (супруга) и детей до 18 лет не превышает 50%.
Поскольку НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, то взимается не во всех случаях продажи. Исключениями являются следующие ситуации:
- Недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- Квартира куплена после 1 января 2016 года. Тогда продать имущество без уплаты НДФЛ можно по истечении пяти лет;
- Помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена рассчитывается на 1 января того года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- Квартира продана по той же цене, что и была приобретена, причем сумма составляет не менее 70% кадастровой стоимости.
В 2022 году нас ждет не так много изменений условий выплаты налога с продажи недвижимости, но об одном нововведении все же известно. Соответствующий закон подписан летом 2021 года. Так, с 1 января 2022 года от подачи декларации 3-НДФЛ освобождаются граждане, которые получили доход от продажи жилой недвижимости стоимостью до одного млн рублей или нежилой недвижимости до 250 тыс. рублей, даже если данная недвижимость была в собственности меньше минимального срока владения.
Как известно, при уплате налогов на продажу недвижимости, граждане имеют право воспользоваться налоговым вычетом. Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн рублей в год, а при продаже гаражей и других нежилых помещений — 250 тыс. рублей. Поэтому, если если вычет полностью покрыл полученный доход от продажи недвижимости, то и НДФЛ уплачивать не нужно.
Стоимость проданной недвижимости или совокупность доходов от продажи нескольких объектов не должна превышать предельный размер имущественного вычета в один млн рублей или 250 тыс. рублей. При определении доходов от продажи недвижимости необходимо учитывать кадастровую стоимость продаваемого объекта.
ОЕФ