Условия ипотечного кредитования изменились еще в начале июля: ставки выросли, а максимальная сумма займа снизилась. Льготную ипотеку можно было оформить с начала апреля 2020 года по ставке до 6,5% годовых. Ее вводили в качестве антикризисной меры. С 1 июля программу продлили уже во второй раз, но теперь на новых условиях: ставка по кредиту выросла до 7%, а максимальный размер займа сократился до 3 млн рублей для всех регионов России. До обновления условий в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было взять кредит на сумму до 12 млн рублей, а во всех остальных субъектах России — до 6 млн рублей.
В результате в июле число новых ипотечных заявок упало более чем в два раза, спрос на ипотеку у россиян резко снизился, по данным крупных банков. РБК, получив комментарии банков и данные оператора госпрограммы «Дом.РФ», указывает, что количество новых заявок на ипотечные кредиты сократилось в 2,5 раза. Тем не менее, стоимость недвижимости пока еще увеличивается. Участники рынка считают, что не стоит рассчитывать на падение цен на жилье. В то же время другие эксперты ожидают движение ценника вниз в ближайшее время — квартиры станут дешевле на 5–10%. В пользу как первого, так и второго прогноза есть несколько определяющих факторов.
За первую неделю после роста ставок и снижения максимальной суммы кредита по обновленной программе было подано около 10 тысяч заявок, за вторую — 11 тысяч. А за последнюю неделю действия прежних условий было подано 28 тысяч заявок, осенью 2020 года количество заявок насчитывалось 30–35 тысяч в неделю.
Еще более заметным падение оказалось в мегаполисах. Например, Москве за первую неделю июля было подано 852 заявки, за вторую — 469 против 4,7 тысячи в конце июня; а в Санкт-Петербурге — 464 и 1087 соответственно против 3,2 тысячи.
Резкое снижение интереса к кредитам с господдержкой отмечают в ВТБ, Росбанке, МКБ, банке «Зенит» и Совкомбанке. В Промсвязьбанке отметили, что у них в первую неделю действия обновленной программы спрос на льготную ипотеку упал в шесть раз по сравнению с таким же периодом в прошлом году.
Ильдар Хусаинов, директор риелторской компании «Этажи», отмечает, что снижение спроса обусловлено несколькими факторами сразу. Определяющий фактор, безусловно, — изменение условий кредитования. Для крупных городов снижение лимита максимальной суммы кредита стало критичным и привело к снижению доступности ипотечного кредитования, поскольку для приобретения недвижимости потребуется уже более значительный первоначальный взнос. До нововведений многие заемщики имели 10–20% от всей суммы, необходимой для покупки квартиры в новостройке. После изменения условий льготной ипотекой смогут воспользоваться только те заемщики, которые имеют на руках значительный первоначальный взнос, а именно от 50% стоимости жилья. Особенно это касается потенциальных покупателей Москвы и Санкт-Петербурга, где стоимость нового жилья в основном намного выше 3 млн руб. Спрос на льготную ипотеку останется среди заемщиков, желающих улучшить свои жилищные условия за счет продажи старого жилья и приобретения нового с помощью ипотечного кредитования.
Для небольших городов этот параметр не стал таким критичным, так как стоимость квартир здесь ниже, чем в мегаполисах.
Кроме того, свою роль сыграл и психологический фактор — ставки выросли не слишком существенно, но потенциальные заемщики заметили их рост как таковой и этого стало достаточно для того, чтобы временно уменьшить спрос — рынку необходимо адаптироваться к новым условиям. Еще один немаловажный фактор — рост стоимости жилья. И, наконец, третий — исключительно сезонный: летний период всегда отличается снижением покупательской активности на рынке недвижимости.
За время существования программы банки выдали 578,1 тысячи льготных кредитов на приобретение недвижимости, а их общий объем составил 1,8 трлн рублей.
В резком подорожании жилья в России винили инвесторов. Очень высокий спрос на новостройки увеличивал стоимость жилья, так, средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 27% за год в 16 крупнейших городах России. Это значительно уменьшило эффект от снижения ипотечной ставки и даже свело его на нет. Жилье в России не стало доступнее.
Ильдар Хусаинов уверен, что изменение условий льготной ипотеки — далеко не панацея для российского рынка недвижимости. Стагнация цен на жилье, по его мнению, маловероятна, поскольку сейчас мы наблюдаем повышение себестоимости строительства из-за высокой динамики роста цен на основные строительные материалы.
Академик Международной академии ипотеки и недвижимости Юлия Савиных добавляет к этому, что цены на недвижимость будет только расти из-за роста цен на металл, древесину, стройматериалы, поскольку они влияют на себестоимость строительства. Кроме того, у строителей практически нет собственных средств, а кредиты только повышает стоимость квадратного метра, также не последнюю роль играют инфляция и индексация тарифов. Эксперт отмечает, что затратная часть на сетевые подключения объектов и стоимость земли тоже повысилась, поэтому сокращение спроса не повлияет на снижение цен. Сейчас рентабельность у застройщиков и так минимальная, особенно у региональных.
Юлия Савиных отмечает также, что за прошедшие месяцы лета спрос на жилье упал не только в рамках льготного кредитования, но и во всех других сегментах недвижимости. Эксперт не исключает снижения цен на неликвидные объекты в ближайшее время. Но в целом стоимость квадратных метров продолжает расти.
Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями отмечает, что рынок корректируется с мая 2021 года, рост с этого периода остановился, наблюдается отрицательная динамика цен в нескольких регионах. В настоящее время ничего не может глобально повлиять на уже сложившуюся картину. Эксперт перечислил факторы, влияющие на стоимость недвижимости:падение цен на товарных рынках, отсутствие платежеспособного спроса, корректировка программы льготного кредитования, повышение ключевой ставки. При этом факторов роста уже практически не осталось.
По прогнозам Алексея Кричевского, к концу третьего квартала года тренд на стагнацию и последующее снижение цен охватит всю Россию. Полноценная коррекция, вероятнее всего, начнется только к концу года. В этот период на рынок выйдет еще большее количество залоговых квартир, что и подкрепит коррекцию. Сейчас таких объектов на рынке порядка 20%, а к началу 2022 года этот показатель может вырасти до 30%.
Эксперт ожидает, что в ближайшие несколько месяцев может начаться весомое снижение цен, оно составит от 5% до 10% от текущих показателей..
Ильдар Хусаинов уверен, что дальше ситуация на рынке недвижимости будет развиваться в зависимости от того, будет ли государство эффективно стимулировать рост объема предложения в условиях снижающегося спроса. Рост средней цены могут сдерживать появление новых проектов и конкуренция за покупателя, в том числе и за счет увеличения доли квартир на начальной стадии строительства. Но при этом эксперт уверен, что падения цен на жилье в данных условиях можно не ждать. Он видит решение проблемы доступности жилья в России в принятии комплекса мер по наращиванию объема предложения, также в сложившейся ситуации поможет долгосрочная ипотечная политика, которая была бы понятна и застройщикам, и потенциальным покупателям. Эти меры позволили бы исключить ситуации как отсутствия спроса, так и дефицита предложения при резком снижении ипотечных ставок.
По мнению Юлии Савиных, помочь решить проблему могут недорогие долгосрочные кредиты для застройщиков, госрегулирование цен на строительные материалы и внедрение инновационных систем и дотаций.
ОМФ