Исходя из текущей ситуации на рынке, многие потенциальные частные инвесторы не решаются вкладывать деньги в квадратные метры, но при этом недвижимость все же остается самым популярным направлением для инвестирования средств. Из-за непривлекательных условий покупки недвижимости на рынке практически не осталось инвесторов, начиная с апреля этого года.
В аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость» не прогнозируют значительного роста цен. Поэтому руководитель центра Дмитрий Таганов отмечает, что в настоящее время вложения в жилую недвижимость могут помочь сохранить капитал, но при этом приумножить его пока не получится. Инвестировать в жилой объект стоит в том случае, если потенциальный покупатель имеет всю необходимую сумму для приобретения квартиры. А оформлять ипотеку стоит только тем, кто собирается приобрести недвижимость для собственного проживания.
На первичном рынке сегодня обладают большей привлекательностью объекты в проектах, которые находятся на ранних стадиях строительства. При этом застройщик должен быть надежным, а локация — привлекательной. Разница в цене между фактически готовой квартирой в новостройке и покупкой жилого объекта на этапе котлована составляет, как правило, 20%. На вторичном рынке Дмитрий Таганов рекомендует инвестировать в однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади со стандартной планировкой и чистовым ремонтом, чтобы купленную квартиру можно было сдавать сразу. Кроме того, стоит обратить внимание на близость проекта к станции метрополитена. Также важно, чтобы квартира была расположена не на первых, но и не на последних этажах домов. Район, в свою очередь, должен иметь насыщенную коммерческую и социальную инфраструктурой, а также обладать хорошей транспортной доступностью.
О снижении активности инвесторов на рынке жилья заявил Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА». Специалист отметил, что сегодня большую активность проявляют инвесторы, которые планируют вложить средства в коммерческую недвижимость. Такая ситуация обусловлена возможностью приобрести объект в интересной локации. Инвесторы в коммерческую недвижимость заняты поиском подходящих вариантов на рынке и осмотром объектов недвижимости. Инвесторы, которые проявляют интерес ко вторичному рынку, занимают выжидательную позицию, поскольку они смогут купить недвижимость по более привлекательной цене, если цены на вторичное жилье начнут снижаться. Инвесторы, которые выбирают новостройки, являются наименее активной категорией, поскольку цены на объекты первичного рынка достаточно высоки, то данная категория инвесторов ожидают возможные переносы сроков строительства новых объектов.
В апартаменты в этом году тоже инвестируют менее активно. Такие инвесторы присутствуют на рынке, поскольку при покупке апартаментов на вторичном рынке можно начать получать доход. Управляющие компании апартаментов отмечают, что в настоящее время годовой доход от инвестиций в апартаменты составляет не более 5%. Дмитрий Щегельский уверен, что инвестировать в апартаменты наиболее логично, поскольку они зависят напрямую от потоков туристов. В Петербурге он постоянный и достаточно большой, поэтому такой вид инвестирования находится в стадии насыщения и будет приносить собственнику объекта стабильный доход. Заполняемость апартаментов в Санкт-Петербурге в 2022 году составляет 94%, согласно данным агентства недвижимости «БЕНУА».
Эксперты аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» провели онлайн-голосование, посвященное инвестиционным целям россиян в этом году. В результате опроса эксперты выяснили, что с такой целью недвижимость бы купили 23% респондентов. Практически такое же количество опрошенных (22,8%) выбрали бы положить деньги на депозит под проценты, и еще 21,2% готовы инвестировать свои накопления в иностранную валюту.
При этом застройщики и риелторы надеются, что значительную часть финансовых потоков все же удастся перенаправить на рынок недвижимости. Однако средства, которые были вложены в марте на три месяца, уже вышли на рынок, но прогнозируемые объемы инвестиций в недвижимость из этих средств не оправдались. Татьяна Ушкова, председатель правления Абсолют банка отметила, что многие вкладчики просто вложили свои средства заново в банки, но уже не под такие высокие проценты, которые действовали весной.
Если вернуться к опросу, то в сфере недвижимости участники опроса наибольшее количество голосов (32,3%) отдали покупке квартиры в Москве, на втором месте оказалась недвижимость за рубежом, ее выбрали 15,2%, опрошенных. Третье место досталось жилым объектам в других российских городах (12,5%), а вложить деньги в коммерческую недвижимость планируют 10,2% респондентов. Инвестиции в апартаменты выбрали всего
7,6% опрошенных, что связано, вероятно, с их официальным статусом, который сегодня все еще не определен. Инвестиционный потенциал загородного рынка тоже не был высоко оценен, на него обратили внимание около 8% респондентов. В этом году не вызвала особого инвестиционного интереса и курортная недвижимость, ее выбрали тоже 8% опрошенных.
Во времена пандемии IRN.ru проводил опрос на тему инвестирования в текущей ситуации. В декабре 2020 года недвижимость для этих целей выбрали бы 18,8% участвовавших в опросе людей, а большинство предпочли акции (27%) и иностранную валюту (26%).
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко объясняет, что в сложные периоды люди стремятся даже не приумножить, а сохранить собственные сбережения. Для этой цели хорошо подходит недвижимость, но сегодня вопрос, насколько сейчас целесообразно в нее вкладываться, все же остается открытым.
Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то здесь на рынке Петербурга объем инвестиций в первом полугодии текущего года составил более 26 млрд рублей, примерно по 13 млрд рублей на каждый квартал. Доля Петербурга в инвестициях в коммерческую недвижимость России по итогам первого полугодия 2022 года составила 16%. При этом в структуре инвестирования лидирует офисная недвижимость, на втором месте оказались площадки под девелопмент, тройку лидеров замкнула гостиничная недвижимость. Такие данные собрала консалтинговая компания Knight Frank Russia.
Объем инвестиций в офисную недвижимость вырос на 68% по сравнению с этим же периодом прошлого года, в 2022 году он составил 14,25 млрд рублей. Нетипичный показатель появился у значительного объема инвестиций в площадки под девелопмент, который наблюдался в прошлом году. Так, в связи с дефицитом предложения на рынке первичной жилой недвижимости в 2020 году, застройщики стали более активно приобретать земли, что привело к значимому росту объемов инвестиций в этот продукт.
Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg, считает, что сейчас происходит ротация капитала, а не инвестирование. По словам эксперта, многие крупные участники петербургского рынка недвижимости намерены вести переговоры о продаже активов, но при этом нет постоянного потока реальных сделок, как нет и притока инвестиций. В основном, российские покупатели покупают объекты с скидками от 10 до 15%. Те инвесторы, которые прекращают свою деятельность на территории России, проводят сделки с теми объектами, у которых уже есть долгий период экспозиции, а сложившаяся в этом году ситуация на рынке только ускорила принятие решений. Сергей Дуванов уверен, что для большинства покупателей резонансные сделки стали удачной инвестицией, но все же многие инвесторы в настоящее время только ведут переговоры, не совершая других действий по приобретению недвижимости.
Екатерина Флавьянова