Для многих людей в текущей экономической ситуации приобретение недвижимости остается шансом на сохранение собственных сбережений от инфляции. Согласно официальным данным, с начала года она превысила 12% годовых. Рассмотрим, какие объекты можно приобрести, имея на руках сумму до двух миллионов рублей.
Важно отметить, что инвестор, покупая объект недвижимости, должен понимать, есть ли у него покупатель или арендатор. Только определив, кому в потенциально среднесрочной перспективе понадобится приобретенная недвижимость, можно планировать инвестирование средств в нее.
Что купить, если сумма инвестиций не превышает один миллион рублей?
Даже на эту сумму на рынке недвижимости можно найти предложения. Гарантированную прибыль быстро получить вряд ли получится, но защитить деньги от инфляции можно.
Во-первых, примерно за один миллион рублей можно купить долю в квартире. Чаще всего объявление о продажи доли публикуют с пометкой, что просмотр невозможен. Доли чаще всего оформляют по договору дарения. Зачастую они – следствие семейных неурядиц. Например, однажды квартиру приватизировали на всех в ней зарегистрированных, со временем состав семьи изменился, а родственники не смогли договориться и один из них решил продать собственность. Зачастую доли продают обанкротившиеся люди, должники микрофинансовых организаций и финансово несостоявшиеся собственники. Такие сделки имеют свои риски – от высоких налогов до потери своих средств при судебном споре по признанию сделки фиктивной.
В первую очередь, потенциальными покупателями доли станут другие совладельцы данного жилья или люди, нуждающиеся в прописке. Но нет никаких гарантий, что собственники будут иметь желание и возможность приобрести долю у нового владельца.
Однако, в инвестировании в долю есть и свои преимущества. Так, современным законодательством установлены конкретные правила, согласно которым собственник жилья, даже если его доля минимальна, имеет право в нем в качестве постоянного места жительства себя, супруга или детей. При этом согласие других совладельцев квартиры ему не потребуется. При этом для всех других претендентов потребуется письменное согласие.
Логика ценообразования в этом случае зависит от конкретного продавца. Например, 1/13 доли (что равно трем квадратным метрам) в двухкомнатной квартире на Софийской улице, в доме 1967 года постройки, можно купить за 150 тысяч рублей. А 45/930 долей (тоже три квадратных метра) у Московского вокзала на Полтавской улице обойдутся инвестору уже в 300 тысяч рублей. Можно взять и более существенную долю в 8 квадратных метров — это целая отдельная комната. Она в двухкомнатной квартире на Белы Куна будет стоить как раз миллион рублей.
Таким образом, если приобрести долю, рассчитывая в дальнейшем на ее продажу, кроме обязательного нотариата, стоимостью минимум 15 тысяч рублей, необходимо ежегодно платить налог на имущество, который составляет порядка 0,1% от кадастровой стоимости объекта. Еще придется отдать 13% НДФЛ с разницы между суммой покупки и будущей продажи в том случае, если сделка состоится раньше, чем через пять лет после покупки, а в случае дарения нужно заплатить НДФЛ от полной кадастровой стоимости.
Кроме доли в квартире, деньги можно вложить в покупку земельного участка. Рынок земли в настоящее время менее ликвиден, поскольку цена земельного участка зависит от многих факторов, в их числе удаленность участка от магистралей, его оснащенность водой и электричеством, существование построек на участке и так далее. Можно приобрести участок и менее, чем за 1 млн рублей, но быстро его перепродать не получится.
Купить земельный участок еще есть смысл для того, чтобы построить на нем дом. Это поможет в будущем продать дороже, но при этом стоит учесть, что минимальная стоимость сборно-модульного дома — около 500 тысяч рублей. Будущими покупателями участка могут стать обладатели земельных сертификатов. Его выдают многодетным семьям Петербурга, чтобы компенсировать затраты на сумму 397 тысяч, если такой сертификат оформлен в 2022 году.
Имея на руках более крупную сумму, например, до двух миллионов рублей, можно рассматривать еще несколько вариантов объектов для инвестирования. Например, получится купить парковочное место в кварталах-новостройках. В зависимости от жилого комплекса и количества в нем квартир цена на подземный, крытый или полуоткрытый паркинг может стартовать и от 250 тыс. рублей. Но здесь важно учитывать один существенный нюанс. Так, в одном из жилых комплексов можно купить машино-место по цене, которая немного ниже рыночной. В объявлении продавец указал, что им машино-место приобретено в рассрочку, которая еще не погашена, поэтому за счет задатка от покупателя планирует погасить задолженность. Затем продавец планирует оформить собственность на себя, а после этого приступить к сделке и переоформить недвижимость на покупателя. Но покупателю следует учесть, что место на паркинге является долевой собственностью. Поэтому Росреестр не зарегистрирует переход прав, если не предоставить опубликованное уведомление. Оформить заявление можно на сайте Росреестра. Но нельзя в договоре указать меньшую стоимость машино-места, чем та, что указана в уведомлении.
Также необходимо учитывать, что, если машино-место на стадии котлована было куплено за 150 тысяч рублей, а дальше запланирована его перепродажа, то заплатить налог на доходы величиной 13% необходимо будет с суммы, которая составила разницу между ценой покупки и продажи.
Проведем некоторые расчеты. Например, за время инвестирования в паркинг государство пересмотрело его кадастровую стоимость, оценив его в один миллиард рублей. Допустим, что паркинг имеет 200 машино-мест. Таким образом, одно парковочное место будет оценено автоматически в 5 миллионов рублей. Согласно законодательству, если цена продажи ниже кадастровой стоимости, то налог взимается с кадастровой оценки. Таким образом, инвестируя 150 тысяч рублей в парковочное место, а затем продав его за 1 миллион рублей, сумма, с которой владельцу необходимо будет заплатить налог, в любом случае будет равна пяти миллионам рублей. Тогда в следующем году необходимо будет заплатить налог в размере 650 тысяч рублей вне зависимости от того, сколько денег получил инвестор с перепродажи. Итого, при затратах в 1,5 млн рублей и средней цены аренды в 5 тысяч рублей в месяц с учетом коммунальных платежей, доходность от инвестиций будет около 2% годовых.
Генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов предполагает, что в данный момент вложение в недвижимость — не самый очевидно выгодный вариант. Нельзя однозначно ответить на вопрос, стоит ли сейчас покупать объекты недвижимости, поскольку для этого нужно понимать, что будет с ценами на недвижимость через полгода или год. А в настоящее время уровень цен нельзя прогнозировать даже на пару месяцев.
Эксперт считает, что наиболее оптимальный вариант для покупки сегодня — ликвидная однокомнатная квартира под сдачу в аренду. Причем лучше, если квартира будет находиться в спальных районах, а не в таких густонаселенных районах, как, пример, Девяткино, где конкуренция инвесторов в недвижимость достаточно высока. Жилье должно быть с мебелью и неплохим ремонтом. Здесь важно понимать, что стоимость аренды жилья в среднесрочной перспективе будет снижаться, а инфляция их не поддержит. Максим Ельцов отмечает, что рынок сейчас находится в ситуации, когда цены на недвижимость находятся в стагнации, и арендные ставки могут снизиться. Хотя недвижимость все-таки остается защитным активом, поскольку квадратные метры в мегаполисе рано или поздно начнут приносить доход инвестору.
РЕФ