Новости об отмене госпрограмм поддержки ипотеки и программ от застройщиков стимулируют спрос на недвижимость. Объём средств на эскроу счетах в банках в третьем квартале вырос до 785 млрд рублей. Банки в ответ увеличивают кредитование девелоперов.
Объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу в банках РФ, в третьем квартале 2022 года вырос на 35% до 785 млрд рублей, сообщается в обзоре Центробанка «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2022 года». Причина роста – в частичном восстановлении спроса на жилье на первичном рынке в третьем квартале после снижения во втором (584 млрд рублей). В то же время в первом квартале застройщики разместили на счетах рекордные 985 млрд рублей.
Несмотря на значительный рост поступлений на эскроу, остаток на счетах рос умеренно — на 234 млрд рублей против 209 млрд рублей во втором, что связано со значительным объемом «раскрытия» счетов по завершенным проектам, сообщает ЦБ. Общий объем средств на эскроу в итоге по итогам квартала составил 4,1 трлн рублей.
Доля жилья, реализованного по проектам с эскроу, в целом по России в третьем квартале составляет порядка 32%, что несколько ниже уровня конца 2021 года (33–34%). Однако в проектах с готовностью более 40% снижение доли реализованного жилья заметнее – с 17% на начало года до 12% на конец третьего квартала, что связано с увеличением запуска новых проектов, но указывает и на ограничение со стороны спроса, подчеркивает ЦБ.
На фоне опасений
Волна новостей, что Минфин не видит смысла в продлении льготной ипотеки, а ЦБ РФ собирается запретить “ипотеку от застройщиков” с 1 января 2023 года, способствуют росту спроса на недвижимость, отмечает Артем Тузов, исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «ИВА Партнерс». «Граждане, которые ранее откладывали решение по покупке недвижимости, понимают, что в следующем году условия могут ухудшиться и торопятся осуществить покупку в этом году. Поэтому спрос вырос», — говорить он.
Впрочем, говорить о серьезном росте спроса не приходится, подчеркивает эксперт. «Назвать ипотеку под 7% “льготной” трудно, поскольку еще в 2021 году такой ипотечный процент на первичке был доступен всем желающим. А “ипотека от застройщиков” имеет свои подводные камни и несет в себе риски, которые не готовы воспринимать покупатели недвижимости, увидевшие маленький ежемесячный процент. Поэтому, спрос хоть и вырос, но только по отношению к плохому второму кварталу 2022 года», — говорит он.
Прирост средств до 4,1 трлн рублей очень существенный, считает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Спрос на жильё в новостройках растёт, соответственно, растёт и объём средств на эскроу-счетах, хотя до уровней 2020-2021 годов спрос пока ещё не восстановился, отмечает она. По данным ЦБ РФ, количество выданных банками ипотечных кредитов по итогам 9 месяцев 2022 года составило 896 тыс. кредитов, что на 36% меньше, чем по итогам аналогичного периода 2021 года. «Мы видим рост ипотечного кредитования в третьем квартале 2022 года, но снижение по сравнению с аналогичным периодом 2021 года ещё сохраняется. Кроме того, в 2021 году инфляция в России была намного ниже, а также действовала программа льготной ипотеки. Скорее всего, в четвертом квартале можно будет увидеть замедление роста спроса на ипотечное кредитование и на новое жильё, так как частичная мобилизация отразилась на спросе негативно», — говорит Наталья Мильчакова.
Кроме того, фактор сохранения льготной ипотеки взвинтил цены на новое жильё в ряде городов. Это, с одной стороны, стало хорошим стимулом для застройщиков, которые ввели в эксплуатацию нового жилья в третьем квартале 2022 года на 14% больше, чем во втором квартале, но, с другой стороны, может в среднесрочном периоде понизить спрос населения на жильё в новостройках, так как приобрести жильё на вторичном рынке может теперь оказаться дешевле, добавляет Наталья Мильчакова.
Как отмечает Иван Макаров, пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО, в третьем квартале банк, действительно, зафиксировал рост объемов средств на эскроу счетах, и сейчас он исчисляется десятками процентов. Однако, этот рост был сформирован в основном до середины сентября, затем прирост средств прекратился и возобновился только с 20х чисел октября, обращает внимание собеседник.
Сейчас прирост средств на эскроу-счетах продолжается на фоне традиционного предновогоднего оживления на рынке недвижимости и опасений многих заемщиков, что государственные льготные программы будут завершены, а ипотечные программы с уровнем процентных ставок в 0,01% годовых — запрещены или серьезно ограничены, говорит Иван Макаров.
Естественные причины
В отчете ЦБ также отмечает, что в третьем квартале ввод жилья в эксплуатацию вырос на 14% ко второму кварталу и составил 26,5 млн кв. м. Из них 10,3 млн кв. м пришлось на многоквартирные дома. Объем запуска новых проектов в третьем квартале достиг приблизительно 11,9 млн кв. м и ускорился по сравнению с двумя первыми кварталами. В результате общий объем строительства МКД превысил 100 млн кв.м. первые с апреля 2020 года. При этом объем проектов с эскроу увеличился на 5,2 млн кв.м до 86,8 млн м2, достигнув доли 86%.
«Жилье, которое сейчас вводится в эксплантацию, начали строить в 2019-2020 годах. Учитывая объемы продаж застройщиков в 2020-2021 годах, темпы ввода в эксплантацию будут только расти следующие два-три года», — говорит Артем Тузов. Средства на эскроу счетах растут по естественным причинам, объясняет он. Заканчиваются проекты, по которым застройщики могли строить дома без использования эскроу, накапливаются остатки по эскроу по новым проданным объектам и одновременно старые объекты еще не успели ввести в эксплуатацию и полностью раскрыть эскроу.
Наталья Мильчакова добавляет, что по итогам третьего квартала, на 6% выросла вся отрасль строительства (по данным Росстата). Это помогло сдержать темпы снижения российского ВВП. Такой динамике строительство было обязано росту сегмента возведения жилья, который в сою очередь поддерживает ипотека, особенно льготная.
Проектное финансирование также растет
Высокие темпы запуска новых строительных проектов способствовали росту кредитования. Количество кредитных договоров в третьем кварте выросло на 52%, а общий объем открытых лимитов увеличился на рекордные 2,3 трлн рублей до 11,1 трлн руб. (+25% после +12% во втором квартале), сообщает ЦБ.
Объем выдач кредитов в третьем квартале вырос на четверть и достиг топовых значений — более 1,1 трлн рублей. Причем, пик пришелся на сентябрь, когда было выдано порядка 0,6 трлн рублей. Это заметно отразилось на росте портфеля проектного финансирования банков в целом.
Портфель кредитов застройщикам за квартал вырос на 21%, до 4,3 трлн рублей, на фоне запуска значительного количества новых проектов, а его доля в общем корпоративном портфеле банков достигла 8%. Объем кредитных лимитов в июле-сентябре увеличился на рекордные 2,3 трлн рублей — до 11,1 трлн рублей, сообщает ЦБ.
Учитывая рост объема продаж застройщиков, с одновременным ростом средств на счетах эскроу, нет ничего удивительного, что начинает расти и кредитование застройщиков банками, считает Артем Тузов. Поскольку до момента раскрытия эскроу счетов именно банки финансируют строительство. А дальше, кредит от банков гасится за счет раскрытия эскроу. Пока идет процесс накопления средств на эскроу, будут расти и темпы выдачи кредитов застройщикам от банков.
В дальнейшем ЦБ ожидает некоторого сокращения запуска новых проектов из-за снижения спроса на жилье со стороны населения, что повлечет более консервативную оценку банками устойчивости проектов к падению цен. При этом рост кредитования продолжится, и портфель проектного финансирования будет увеличиваться с учетом необходимости кредитования начатых объектов, утверждает регулятор.
Для банков, предоставляющих застройщикам проектное финансирование, работа застройщика со счетами эскроу и большой объём средств на них – существенный показатель, и они достаточно охотно выдают кредиты под такие проекты, говорит Наталья Мильчакова. Также банки кредитуют крупных застройщиков с хорошей деловой репутацией, которые при этом могут предоставить надёжный актив в обеспечение кредитов, добавляет она.
По данным банков, качество портфелей кредитов застройщиками остается высоким. В третьем квартале роста просрочки не произошло. Тем не менее, в дальнейшем некоторое ухудшение качества портфеля все-таки возможно ввиду ожидаемого снижения темпов продажи жилья, считает ЦБ.
Любовь Викторова.