Жилищный кредит, как правило, предполагает внесение первоначального взноса, который составляет 10-15% от стоимости квартиры. Однако зачастую такая сумма оказывается слишком крупной для покупателя и он задумывается об ипотеке с нулевым первым взносом.
Ипотека без первоначального взноса была популярна лет 10–13 назад. Впервые это предложение сократили в 2008 году, когда в США начался ипотечный кризис. В то время появилось много рискованных заемщиков, которые оформили жилищный кредит без первоначального взноса. В России же многие заемщики тогда имели ипотеку в валюте, поэтому, на фоне падения курса рубля, столкнулись с трудностями по ее обслуживанию. В результате банки стали выдавать новые кредиты, более тщательно рассчитывая возможные риски. Кроме того, на сокращение предложения ипотеки без первоначального взноса повлияла и политика Центробанка, поскольку такие кредиты он отнес к высокорискованным.
В настоящее время ипотека с нулевым взносом редко встречается на рынке недвижимости. Такой кредит можно оформить только на недвижимость в новостройке, а официально данная программа существует исключительно у Промсвязьбанка.
Практически полное отсутствие ипотеки без первого взноса связано с тем, что такие сделки являются высокорискованными для самого банка. Если заемщик квартиры без залога не сможет обеспечивать кредит, то банк будет вынужден продавать квартиру по ее дисконтной стоимости и понесет убытки. Статистика показывает, что чем ниже первоначальный взнос, тем хуже дальнейшее обслуживание ипотеки. В том числе поэтому банки рассматривают ипотечные кредиты без первоначального взноса как более рискованные.
Сегодня кредитные организации в качестве первоначального взноса требуют как минимум 10% от стоимости недвижимости. Например, в ВТБ минимальный первоначальный взнос по ипотеке равен 10% от стоимости квартиры, а в рамках госпрограмм находится на уровне 15%. В ВТБ пояснили, что такой уровень первоначального взноса позволяет заемщику комфортно планировать свою долговую нагрузку, а также выступает достаточной гарантией платежеспособности клиента для банка. Но вместе с тем средний размер первого взноса гораздо выше и составляет около 30% от стоимости недвижимости.
Ипотека с нулевым первоначальным взносом имеет как достоинства, так и недостатки.
Основное преимущество ипотеки с нулевым первым взносом для заемщика заключается в том, что у него нет необходимости копить деньги на покупку жилья, можно быстрее заключить сделку с банком и зафиксировать стоимость кредита, что особенно актуально на рынке с активным ростом цен.
СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online Михаил Чернов отмечает, что свободные деньги можно направить на другие крупные покупки или на ремонт квартиры.
Главный недостаток такой ипотеки заключается в большей стоимости кредита и большей итоговой переплате. В остальном жилищный кредит без первого взноса ничем не отличается от других: заемщик обязан вовремя вносить платежи, поскольку в случае систематической неуплаты есть риск лишиться недвижимости.
Кроме того, ипотека без первого взноса будет менее выгодной, поскольку заемщику в кредит придется брать большую сумму, чем при наличии первоначального взноса
Поскольку процентная ставка по кредитам без первоначального взноса, как правило, выше, то иногда требуется дополнительное обеспечение. Согласно данным экспертов, ставка по ипотеке с нулевым взносом выше среднерыночной примерно на 1–2%. Кроме того, банк может провести более жесткий и внимательный андеррайтинг заемщика. Иногда такие кредиты банки выдают под залог уже имеющейся недвижимости.
Рефинансировать такую ипотеку можно, но только если соотношение долга к стоимости недвижимости равно 20/80. Таким образом, потенциальная выгода от рефинансирования также будет меньше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом.
Но самые большие риски при оформлении такой ипотеки несут банки. Для них увеличивается риск невозврата, поскольку заемщик изначально не вкладывает собственных средств в недвижимость. По мнению специалистов ВТБ, внедрение программ без первоначального взноса для широкого круга заемщиков может негативно повлиять на уровень просрочки по кредитам на рынке. Поэтому банк не планирует вводить ипотеку без первого взноса.
Снижение доли первоначального взноса или его отсутствие позволяют банкам расширять круг потенциальных заемщиков. Поэтому большинство кредитных организаций предлагают несколько альтернатив нулевому первоначальному взносу.
1. Оплата первого взноса материнским капиталом
Этот способ является сегодня одним из самых распространенных, и большинство банков частично или полностью принимают первоначальный взнос материнским капиталом. В 2021 году его размер составил 484,8 тысяч рублей на первого ребенка и 639,4 тысяч рублей на второго. В 2022 году сумма материнского капитала при рождении первенца составит 524,5 тысяч рублей. При рождении второго ребенка выплата будет равна 693,1 тысяч рублей, если семья не получала выплату на первого ребенка, и 168,6 тысяч рублей, если уже оформляла его. Такой суммы не хватит на первый взнос в крупных городах, но покроет часть расходов. А в небольших городах она может быть достаточной.
Но эксперты рекомендуют к сумме маткапитала добавлять и собственные сбережения, что увеличит шансы на одобрение ипотеку и улучшение условий кредита. По оценке Михаила Чернова, следует вложить хотя бы 5% от стоимости недвижимости, чтобы продемонстрировать свою надежность.
2. Индивидуальные программы
Ипотеку без первоначального взноса можно встретить в рамках индивидуальных программ, которые разрабатывают застройщики в партнерстве с конкретными банками. Эти программы распространяются только на определенные аккредитованные строительные объекты, которых не так много.Например, ипотеку без первоначального взноса предлагал в своих проектах ГК «ПИК». Программа действовала ограниченное количество времени.
Сегодня подобное предложение существует в проектах ГК «А101». Совместно с ПСБ застройщик предлагает своим клиентам ипотеку без первоначального взноса со ставкой от 11,59% годовых. У ГК ФСК есть субсидированная ипотека без первоначального взноса от МКБ. Программа предусматривает два возможных варианта условий. В первом случае ставка на первый год будет равно 6,9%, а на второй и последующие — 9,6% без увеличения цены квартиры. Второй вариант предполагает ставку 8,1% на весь срок кредитования, но цена увеличивается на 9%. Срок кредитования от застройщика — до 15 лет.
3. Ипотека под залог имеющейся недвижимости
Этот вариант подходит тем заемщикам, которые уже имеют недвижимость, но планируют переехать в квартиру большей площади или купить вторую квартиру под сдачу в аренду.
Заемщик может получить кредит без первоначального взноса в рамках нецелевой ипотеки. В этом случае банк выдает кредит под залог уже имеющейся недвижимости: дома, квартиры, земли.
Как и при оформлении классической ипотеки, на недвижимость будет наложено обременение. Банк снимет его только после полного погашения процентов по ипотеке. В то же время сумма кредита не должна быть более 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости.
4. Льготные программы и субсидии
Получение различных субсидий помогает заемщику обнулить первоначальный взнос. Так, программа «Молодая семья» позволяет получить субсидию от государства в размере от 30 до 35% от стоимости объекта недвижимости. Эта сумма может быть использована как первоначальный взнос. Регионы также могут вводить дополнительные субсидии, которые можно потратить на первый взнос по ипотеке.
РЕФ